תשומות שהוציא יזם עבור הדיירים בפרויקט פינוי בינוי מותרות לו בניכוי

פרק חמישי 4 לחוק מיסוי מקרקעין, מעניק פטור ממס לפרויקט פינוי בינוי (להלן: "הפרויקט") המהווה למעשה עסקת קומבינציה מסוג "מכר מלא", שכן הדרישה לצורך קבלת ההקלות בפרק חמישי 4 לחוק הינה למכירה ליזם של כל הזכויות שיש לבעלים בדירת המגורים הנמכרת.

לעניין מועד החבות במס ערך מוסף בעסקת קומבינציה, קבע בית המשפט העליון בע"א 108/82 ניכן חברה לבניין והשקעות נ' המנהל לעניין חוק מס ערך מוסף, כי יום מסירת הקרקע לקבלן הוא המועד בו התגבש חיובה לשלם את המס, אלא אם קדמו למועד זה אחד המועדים המפורטים בסעיפים 28 ו-29(1) לחוק מע"מ (וראו הרחבה במאמר מיום 15/03/2018).

כנהוג ומקובל בפרויקטים מסוג זה, היזם נושא בשכר טרחת עו"ד הדיירים ובהוצאות שונות עבורם כגון פינוי והובלה ומפקח בנייה ועולה השאלה, האם רשאי היזם להשתמש בחשבונית המס שמוציא נותן השירות עבור הדיירים לצורך ניכוי מס תשומות?

עמדת שלטונות מס ערך מוסף הינה, שאין רלוונטיות בחוק מע"מ למי הגורם המממן את השירות שכן חשבונית מס צריכה לצאת למקבל השירות ולאור העובדה שהדיירים עצמם הם מקבלי השירות, הרי שהיזם איננו רשאי להשתמש בה לצורך ניכוי מס תשומות.

סוגיית מועד חבות המס בפרויקט, אופן חישוב התשומות המותרות בניכוי (לפני תיקון 47 לחוק מע"מ) וכן ניכוי מס התשומות ע"י היזם כאמור לעיל, עמדו לבחינה בפס"ד שניתן בשבוע שעבר בע"מ 53560-11-21 נווה גד-בנין ופתוח בע"מ נ' מנהל מס ערך מוסף – ת"א מרכז, אשר עסק בפרויקט פינוי בינוי עליו חתמו בשנת 2010 חברת נווה גד-בניין ופתוח בע"מ (להלן: "החברה")
ו- 89 דיירים בעלי זכויות במקרקעין במספר בניינים בפתח תקוה, כאשר החברה הייתה ערבה לתשלום שכ"ט עו"ד שנחתם מול הדיירים ונשאה בו בפועל.

לגבי 2 הסוגיות הראשונות, קיבל בית המשפט את עמדת מנהל מס ערך מוסף וקבע, כי מועד חבות המס בפרויקט תיקבע בהתאם לקביעת בית המשפט העליון בעניין ניכן ואופן חישוב התשומות המותרות בניכוי (לפני תיקון 47 לחוק מע"מ) יבוצע לפי מבחן יחס שטחים.

לגבי סוגיית ניכוי מס תשומות בגין תשלום שכר טרחת עו"ד הדיירים, קיבל בית המשפט את עמדת החברה  וקבע כי בחינת 4 המבחנים שנקבעו בבית המשפט העליון בע"א 41/96 קסוטו סוכנויות ביטוח בע"מ נ' מנהל מס ערך מוסף: מבחן המשלם בעד השירות, מבחן הצדדים לחוזה השירות, מבחן הנהנה מן השירות ומבחן הנסיבות, מביאים למסקנה כי מבחינה מהותית, מדובר בתשומה שיצאה תחת ידה של החברה לשם הוצאתו לפועל של הפרויקט.

בית המשפט קבע, כי לאור סעיף 31א לחוק מע"מ וגזירה שווה שיש לעשות מול פרויקטים של תמ"א 38 , לגביהם הוציאה רשות המיסים את הוראת ביצוע 10/2009 – אין כל סיבה להחריג את התשלום עבור ייצוג הדיירים מיתר התשלומים בגין שירותי הבניה המותרים בניכוי, כאשר החברה היא הצד המתאים ביותר לשיוך התשומה וכך מוגשמת בצורה הטובה ביותר המהות הכלכלית שעומדת בבסיס האפשרות לנכות תשומות.

בית המשפט הוסיף, כי אין במסקנה זו כדי לקבוע באופן גורף כי כל ערב שנושא בתשלום בפועל הוא מקבל השירות וכל מקרה ייקבע לפי נסיבותיו, אולם במקרה דנן החברה הייתה הרוח החיה וחלק אינטגרלי מייזום הפרויקט ומהוצאתו לפועל, לרבות בחתימתה כערבה על הסכם שכר הטרחה והיא נהנית מתשלום שכר הטרחה.

 

ניתן לראות אם כן, כי פסק דין זה, נותן גושפנקא משפטית לקבוע בחוזי התחדשות עירונית כי החשבונית בגין השירותים הניתנים לדיירים ומשולמים ע"י היזם, תצא ע"ש היזם לצורך ניכוי מע"מ תשומות, וזאת בניגוד לעמדת שלטונות מע"מ עד כה.

 

את כל המאמרים ניתן למצוא באתר בכתובת:  www.atz-law.co.il

אהרון צ'יסמדיה, עו"ד (רו"ח)

    © כל הזכויות שמורות לעו"ד (רו"ח) אהרון צ'יסמדיה