דגשים בפרק י"ב לתקציב המדינה – מס ריבוי דירות

כידוע, במסגרת חוק ההסדרים שעבר אמש בכנסת נכלל פרק העוסק במס ריבוי דירות

(להלן: "הפרק") , אשר מטרתו כפי שהוסברה,  הינה לצמצם את ההשפעה השלילית שיש למחזיקי 3 דירות ומעלה לצורכי השקעה שמספרם עלה בשיעור ניכר בשנים האחרונות,  על רמת המחירים במשק.

במאמר מיום 15/09/16 פירטנו את עקרונות הפרק בגרסתו המקורית שהוצגה בתזכיר חוק ההתייעלות הכלכלית אולם מאז חלו שינויים רבים, אשר צר המקום מלפרט את כולם במאמר זה.

אי לכך, בחרתי להדגיש מספר סעיפים המופיעים בפרק , שכדאי לטעמי לתת עליהם את הדעת.

  1. הגדרת "דירת מגורים" – בשונה מתזכיר החוק להתייעלות כלכלית, אשר מיעט מהגדרה זו חלק מדירה שאינו עולה על שליש ממנה, נקבע בפרק מנגנון אחר לפיו כל אחוז החזקה (גם פחות משליש) ייחשב כדירת מגורים, אולם החייב במס יהיה רק יחיד שהוא בעלים של מספר דירות מגורים ששיעור הבעלות שלו בהן, הוא 249% או יותר.
    כך לדוגמא, אדם שבבעלותו 9 דירות מגורים בשיעור אחזקה של 30% כל אחת – מחזיק בשיעור בעלות כולל של 270% ולכן ייכנס לתחולת הפרק וזאת בניגוד להצעה המקורית.
  2. חזקת התא המשפחתי – כתוספת להגדרת "מוכר אחד" בחוק מיסוי מקרקעין (להלן: "החוק") נוסף בפרק המשפט : "על אף האמור בכל דין ובכל הסכם" לפני ההגדרה המוכרת: יראו יחיד ובן זוגו, למעט בן זוג הגר דרך קבע בנפרד, וילדיהם שטרם מלאו להם 18 שנים, כבעלים אחד והחבות לפי חוק זה תהיה על היחיד ובן זוגו יחד ולחוד".
    הדבר נועד לקבוע שחזקת התא המשפחתי בחוק זה גוברת אפילו על הסכם ממון וזאת לאור הלכת שלמי (ע"א 3178/12) אשר הפכה את ההלכה הקודמת בעניין וקבעה כי בתנאים מסוימים הסכם ממון גובר על חזקת התא המשפחתי.
  3. דירות מפוצלות ודירות בנחלה– בהתאם לסעיף 120 (8) לפרק, דירת מגורים שפוצלה בהתאם לכל דין, תיחשב כדירת מגורים אחת והדבר נועד לפתור בעיה מובנית לפיה אין אפשרות למכור רק אחת מהדירות המפוצלות. לפי אותו רציונאל, נקבע בסעיף (10) לפרק, כי דירת מגורים אשר בהתאם להחלטות מועצת מקרקעי ישראל, לא ניתן להעביר בה זכויות אלא כחלק מנחלה, לא תיחשב כדירת מגורים.
    יש לתת את הדעת כי, הפרק ממעט רק דירות שפוצלו בהתאם לכל דין ולכן אדם שיבצע פיצול דירה ללא היתר, הרי שחשוף לכאורה גם למס ריבוי דירות מעבר לסנקציות הרגילות על ביצוע פעולה שכזו ללא היתר.
  4. דירת מגורים שהתקבלה בירושה – בהתאם לסעיף 120 (11) לפרק, דירת מגורים שהתקבלה בירושה שלא הושכרה בשנה הראשונה לאחר פטירת המוריש – לא תיחשב כדירת מגורים בשנה הראשונה לאחר פטירת המוריש.
  5. סופיות בחירת הדירה החייבת – לפי סעיף 121 (ב) לפרק, מנהל מיסוי מקרקעין יבחר את דירת המגורים שהמס שישולם בעדן הוא הנמוך ביותר, כאשר תוך 30 ימים מהמועד שבו קיבל אדם את ההודעה על החיוב במס, רשאי מי שחויב במס לבחור דירת מגורים אחרת שבבעלותו כדירה חייבת.
    עם זאת, קובע סעיף 123 לפרק כי אדם שבחר דירת מגורים כדירה חייבת במס – לא יהא רשאי לשנות את בחירתו באותה שנת מס.
  6. דירה נגרעת – סעיף 148(ג) לפרק, קובע כי חייב במס שמכר דירת מגורים עד ליום 01/10/2017 (הדירה הנגרעת) , יהיה פטור מחלק יחסי מהמס השנתי על דירה חייבת שיבחר בה, כיחס מספר הימים שהיה בעליה של הדירה הנגרעת באותה שנת מס ל-365.
    הסעיף נועד לעודד מי שבבעלותו 249% בדירות מגורים למכור דירת מגורים עד 01/10/17, כאשר רשות המיסים תעניק פטור מהמס רטרואקטיבי מתחילת 2017.

תמריץ זה הינו בנוסף למענק שיינתן למוכר הדירה, כאמור בסעיף 148 (ד) לפרק בהתאם לקביעת שר האוצר, שיעמוד ככל הנראה, על 75,000 ₪ או בגובה מס השבח בגין הדירה הנמכרת, לפי הנמוך וכן להשקעה בקופ"ג בתנאים מסוימים.

עם זאת, חשוב לשים לב שהסעיף הנ"ל לא יחול אם הדירה  נמכרה לקרוב, כמשמעותו בחוק מיסוי מקרקעין, שכן אין מטרה לעודד מכירת דירות בתוך המשפחה.

 

לפרטים נוספים, תגובות והערות, ניתן ליצור קשר עמי בטלפון 050-6209895 או במייל atz.tax@gmail.com

 אהרון צ'יסמדיה, עו"ד (רו"ח)

© כל הזכויות שמורות לעו"ד (רו"ח) אהרון צ'יסמדיה

Call Now Buttonליצירת קשר עם עו"ד צ'סמדיה