העברה התחייבות ברת אכיפה לסיום הבנייה לידי רוכש, תיחשב כ"התחייבות מצד המוכר"

חלופה (1) להגדרת "דירת מגורים" שבסעיף 9(ג) לחוק מיסוי מקרקעין מצביעה על 2 אפשרויות:

1. מקצה האחד של מנעד האפשרויות, אם אדם רוכש שלד דירה גרידא, ללא כל המחאה של חוזה בנייה תקף, כך שהוא יידרש להסדיר בכוחות עצמו את השלמת הבנייה, הנכס הנמכר לא ייחשב "דירת מגורים".
2. בקצה השני של מנעד האפשרויות, אם אדם רוכש "דירה על הנייר" מקבלן בניין שמתחייב להקים את הדירה בשלמותה, הנכס הנמכר כן ייחשב "דירת מגורים".

בין שני הקצוות, נמצאות נסיבות מגוונות של הסבת זכויות וחיובים בין מוכר ורוכש ובכל מצב כאמור עשויה להתעורר השאלה האם ה"חבילה" שרכש הרוכש מאת המוכר, כוללת או לא, התחייבות מצד המוכר לסיים את הבנייה, כנדרש על פי החוק כדי שהנכס ייחשב דירת מגורים לעניין מס רכישה.

פסיקת בית המשפט העליון בע"א 4278/20 מרי לסמן נ' מנהל מיסוי מקרקעין מרכז, אשר קיבלה בפועל את מסקנת ועד הערר  בו"ע 59441-10-17 לסמן ואח' נ' מסמ"ק מרכז הביאה לקביעה, כי  כאשר מוכר מעביר מקרקעין ולגביהם התחייבות המצויה בידיו להשלמת הבניה לכדי דירה מוגמרת, מהות הנכס הנמכר היא דירת מגורים (וראו הרחבה במאמר מיום 30/12/2021).

ו"ע 2651-05-23 מייק מנשה מיכאלי נ' מנהל מס שבח מקרקעין מרכז, שפסק דינה ניתן בתחילת השנה קבעה, כי לא כל רכישה של זכות במקרקעין, אשר צפויה להיבנות עליה דירת מגורים, תיחשב כרכישה של "דירת מגורים" לעניין מס רכישה, אלא רק כאשר כל הסיכונים והסיכויים בבניית דירת המגורים העתידית אינם מונחים לפתחו של הרוכש, והוא אינו נדרש לעשות דבר עד לקבלת הדירה, או אז ניתן יהיה לומר כי במהות נרכשה דירת מגורים "על הנייר" (וראו הרחבה במאמר מיום 22/01/2026)

השבוע פורסם פסק דין בו"ע 27652-05-24 שרביט ואח' נ' מנהל מיסוי מקרקעין חיפה אשר עסק בטענת דוד ואברהם שרביט (שני אחים) ובנות זוגם (להלן: "שרביט"), אשר רכשו זכויות במקרקעין בקיסריה, כאשר באותה עת על הקרקע האמורה הלך ונבנה מבנה דו-משפחתי חדש ובו שתי דירות, ולפיה הם זכאים לחישוב מס רכישה בשיעור מס של 5% כרכישת קרקע ולא כרכישת דירות מגורים.

שני המוכרים של הנכס האמור, המחו לשרביט את זכויותיהם על פי הסכם בנייה אשר נכרת קודם לכן בין המוכרים ובין שתי חברות קבלניות, שכל אחת מהן הייתה בבעלות אביו של כל אחד מהמוכרים, כאשר להשלמת התמונה יצוין, כי בשנת 2021 נרכשה הקרקע ע"י המוכרים והתקבל היתר להריסה ובניה, באמצע שנת 2022 התקשרו המוכרים עם 2 החברות הקבלניות בחוזי בניה, כעבור 4 חודשים חתמו המוכרים ביניהם על הסכם שיתוף וכחודש לאחר מכן נמכרו כאמור הזכויות לשרביט.

בית המשפט פסק,  כי שרביט רכשו מידי המוכרים "חבילה" שכללה הן זכות במקרקעין והן התחייבות לסיום הבנייה. מהות העסקה הייתה רכישת דירות בשלב בנייה מתקדם, ולא כניסה ל"הרפתקה" של בנייה עצמית על מגרש נרכש, וזאת מהנימוקים הבאים:

1. הומחו לשרביט מלוא זכויות המוכרים כלפי החברות הקבלניות אשר התחייבו בחוזה הבנייה לבצע ולהשלים את הבנייה.
2. אמנם הוסכם בין הצדדים כי בניית הדירות "טרם נסתיימה" בעת המכר, אולם בכל זאת הבנייה הייתה בשלב מתקדם למדי, לא מדובר בשלד בלבד והנכס תואר לאורך כל חוזה המכר כ"דירת המוכר" (כינוי שאין בו כמובן כדי להכריע בסוגיה הנדונה).
3. חוזי המכר כוללים הוראות המלמדות על הכריכה ההדוקה והזיקה בין המכר ובין הבנייה.
4. מתוך כלל 15 מיליוני השקלים ששולמו על ידי שרביט בגין הזכויות והבנייה, 14.5 מיליון ש"ח שולמו לידי המוכרים היחידים, ורק 0.5 מיליון ש"ח שולמו לאחת מהחברות הקבלניות ויש בכך אינדיקציה נוספת למידת השילוב בין חוזי המכר ובין חוזה הבנייה.
5. לא ניתן להתעלם מן הקשר המשפחתי: החברות הקבלניות לא היו צדדים שלישיים בלתי קשורים, אלא תאגידים בבעלותם של אבות המוכרים. אמנם המוכרים היחידים עצמם לא התחייבו באופן אישי להשלים את הבנייה, אולם הם היו צדדים קרובים, במובן האמור, לאותן חברות שכן היו מחויבות לסיים את בניית הדירות.
6. לא מדובר במצב בו פרויקט בנייה "נתקע" והבעלים המקורי נאלץ למכור את זכויותיו במקרקעין ובמקביל להסב את זכויותיו על פי הסכם בנייה. כאן התרחש אירוע קצר-טווח: ממועד רכישת המתחם ועד למכירתו לשרביט חלפו כ-19 חודשים בלבד, כאשר חוזה הבנייה נחתם רק כחמישה חודשים לפני המכירה לשרביט.

לסיכום דחה בית המשפט את הערר וקבע, כי מכלול הנסיבות הנ"ל מספיק כדי לתמוך במסקנה כי אכן התקיימה "התחייבות מצד המוכר" לסיום הבנייה. באמתחתם של המוכרים הייתה זכות להשלמת ביצוע הבנייה – כנגד החיוב של החברות הקבלניות הקרובות אליהם ושרביט ראו לנגד עיניהם עסקה שמהותה רכישת דירות מגורים ואם יש באמתחת המוכר אגד של זכויות הכולל התחייבות אכיפה לסיום הבנייה והוא מעביר התחייבות זו לידי הרוכש, אזי המדובר  "בהתחייבות מצד המוכר".

את כל המאמרים ניתן למצוא באתר בכתובת:  www.atz-law.co.il

אהרון צ'יסמדיה, עו"ד (רו"ח

 © כל הזכויות שמורות לעו"ד (רו"ח) אהרון צ'יסמדיה