האם הגדרת דירת מגורים במס רכישה אינה דורשת התחייבות מצד המוכר עצמו לסיום הבניה?

בשנים האחרונות ניתנו 2 פסקי דין סותרים בוועדות ערר שונות בשאלה, האם כאשר נרכשת זכות לדירת מגורים שבנייתה טרם נסתיימה, מאת מי שרכש אותה מהקבלן, יש למסות את רוכש הזכות כרוכש דירת מגורים גמורה או כרוכש זכות במקרקעין שאיננה דירת מגורים?

חוק מיסוי מקרקעין (להלן: "החוק") קובע בחלופה הראשונה להגדרת "דירת מגורים" לעניין מס רכישה, בסעיף 9 לחוק כי דירת מגורים הינה:

"דירה המשמשת או המיועדת לשמש למגורים, ובדירה שבנייתה טרם נסתיימה, למעט דירה שאין עמה התחייבות מצד המוכר לסיים את הבניה;"

הפסיקה קבעה בעבר, כי סעיף 9 לחוק נועד לאפשר הקלה בגין רכישה של דירת מגורים למי שרכש מקבלן דירה "על הנייר". ולכן דירה שהרוכש מייעד למגורים אך בנייתה טרם הסתיימה במועד רכישתה, תיחשב "דירת מגורים" אם יש התחייבות מצד המוכר לסיים את בנייתה. כאשר אין התחייבות מצד המוכר להשלים את הבנייה  – כגון במקרה שאדם רוכש "שלד" של דירת מגורים, ומתחייב בעצמו לסיים את הבנייה  – הנכס הנרכש לא ייחשב "דירת מגורים" לעניין ההקלה במס הרכישה.

בעניין אקרמן (ו"ע 48493-05-15) נקבע פה אחד כי יש לתת לחלופה הראשונה לסעיף 9 לחוק פרשנות מצמצמת בלבד ולכן המילה החשובה היא שהמוכר הוא הוא אשר צריך להתחייב לסיים את הבנייה על מנת שהיא תיחשב כרכישה של דירת מגורים.

לעומת זאת, בו"ע 59441-10-17 לסמן נקבע, כי כאשר המוכר מעביר מקרקעין ולגביהם התחייבות המצויה בידיו להשלמת הבניה לכדי דירה מוגמרת – מהות הנכס הנמכר היא דירת מגורים (וראו הרחבה במאמר מיום 30/04/2020).

לאחרונה ניתן פסק דין בבית המשפט העליון בערעור על פס"ד לסמן (ע"א 4278/20 מרי לסמן נ' מנהל מיסוי מקרקעין מרכז) ובו דחה בית המשפט את הערעור כדלקמן:

"עיינו בכתובים, והוספנו ושמענו את טיעוני ב"כ המערערים. משעשינו כן, לא ראינו מקום לבקש תשובה בעל-פה מאת ב"כ המשיב, והערנו את שהערנו. לאחר התייעצות הודיעה ב"כ המערערים כי הם מקבלים את המלצת בית המשפט ואינם עומדים עוד על הערעור. משכך, הערעור נדחה."

כעולה מפסק הדין, בית המשפט המליץ בפני לסמן למשוך את הערעור ובכך נקבע כי על לסמן לשלם מס רכישה כרוכשי דירות מגורים ובכך לכאורה באה לסיומה המחלוקת בעניין פרשנות החלופה הראשונה להגדרת "דירת מגורים" בסעיף 9 לחוק.

עם זאת ברצוני לציין, כי חשוב לשים לב שבית המשפט העליון לא דן במחלוקת עצמה ולא קבע הלכה חלוטה בשאלה האם נדרשת התחייבות של המוכר עצמו לסיים את הבניה או מספיקה התחייבות עקיפה לסיימה אלא המליץ, בנסיבות פסק הדין, למשוך את הערעור (יתכן לאור התחייבותו המובהקת של הקבלן בהסכם הקומבינציה גם כלפי רוכשי הזכויות מאת המוכרים).

אי לכך, לא נסתם הגולל לטעמי לטענה לפיה, במקרים בהם אין התחייבות מובהקת ומורחבת שכזו מצד הקבלן הכוללת גם את רוכשי הזכויות מאת המוכרים, מן הדין למסות את הנכס הנרכש כזכות אחרת שאיננה דירת מגורים ולא כדירת מגורים.

 

את כל המאמרים ניתן למצוא באתר בכתובת: www.atz-law.co.il

 

אהרון צ'יסמדיה, עו"ד (רו"ח)

   © כל הזכויות שמורות לעו"ד (רו"ח) אהרון צ'יסמדיה

 

Call Now Buttonליצירת קשר עם עו"ד צ'יסמדיה