אין רלוונטיות לשווי השוק כאשר התמורה החוזית המוסכמת ששולמה הייתה אפס

סעיף 1 לחוק מיסוי מקרקעין (להלן: "החוק") מגדיר את שוויה של זכות פלונית כדלקמן:

"שווי" של זכות פלונית – הסכום שיש לצפות לו ממכירת אותה זכות על ידי מוכר מרצון לקונה מרצון, ובלבד שבמכירות –

(1) שנעשו בכתב ושבהן שוכנע המנהל כי התמורה בעד הזכות במקרקעין או בעד זכות באיגוד נקבעה בתום לב ובלי שהושפעה מקיום יחסים מיוחדים בין המוכר לקונה, בין במישרין ובין בעקיפין – התמורה כאמור;

(2) שלגביהן נקבע בחוק זה אחרת – השווי כפי שנקבע בחוק זה;

ניתן לראות, כי הכלל בקביעת שוויה של זכות הוא בהתאם לשווי השוק, אולם אם  עומדים הצדדים לעסקה בחריג האמור בסעיף (1) להגדרת שווי – יקבע השווי ע"פ התמורה החוזית, כאשר בו"ע 2272-08-20 אזורים בנין (1965) בע"מ ואח' נ' מנהל מסמ"ק ת"א קבע בית המשפט כי "מקום שבו שוכנע המנהל כי מתמלאים תנאיו המצטברים של החריג הקבוע בס"ק (1) להגדרת "שווי", אין הוא רשאי לקבוע את שווי המכירה על בסיס שווי השוק של הזכות הנמכרת".

בשבוע שעבר, ניתן פסק דין בו"ע 24811-08-24 מושב עובדים בית הגדי נ' מנהל מיסוי מקרקעין באר שבע, ובו עלתה בין היתר הסוגיה: מה שווי הרכישה במכירת קרקע, ע"י אגודה חקלאית שיתופית חקלאית (להלן: "האגודה") , לגבי קרקע שהוקצתה לה ע"י רשות מקרקעי ישראל בשנת 1949 ללא תמורה?

יצוין, כי הסוגיה עלתה עקב שינוי ייעוד הקרקע וחתימה מול רמ"י על "הסכם השבה ופיצוי", המהווה מכירה החייבת במס לפי החוק (וראו הרחבה במאמר מיום 24/12/2020).

האגודה טענה בין היתר, כי ברירת המחדל הינה לקבוע את שווי העסקה לפי שווי השוק, כאשר על מנת לחרוג מהכלל ולקבוע את השווי ע"פ התמורה החוזית יש לעמוד ב-3 תנאים: "הסכם בכתב", "תום לב" ו"העדר יחסים מיוחדים" ולאור העובדה שלא נמצא חוזה בכתב בין רשות מקרקעי ישראל לבין האגודה, הרי שיש לחזור לכלל ולקבוע את שווי הרכישה לשווי השוק, שהוא לטענתה 106 ₪ (1 ₪ לכל דונם).

בית המשפט קבע, כי אמנם בענייננו לא עלה בידי הצדדים לאתר את ההסכם המקורי שבגדרו הוענקו לאגודה הזכויות במקרקעין שהשיבה לרמ"י על פי הסכם ההשבה, מן הסתם בשל השנים הרבות שחלפו ממועד הקצאת הזכויות בשנות ה-40, ואולם סביר להניח שהקצאת קרקעות המדינה נעשתה על פי חוזים בכתב, כאשר אף שלא צוין בחוזים שאותרו מה הייתה התמורה ששולמה בעד הזכויות שהוקנו לאגודה, אין בין הצדדים מחלוקת על כך שהיא קיבלה את הזכויות במקרקעין בשנת 1949, ללא תמורה, ומאז החזיקה בהם.

בית המשפט הסביר, שתכליתו של התנאי להחלת "חלופת התמורה החוזית", הדורש קיומו של הסכם בכתב, היא ראייתית בעיקרה, ובהתקשרויות בין בעל זכויות לבין רמ"י לא קיים החשש לדיווח כוזב בדבר התמורה המוסכמת בין הצדדים.

תכליתה של הגדרת "שווי של זכות פלונית" היא לחייב במס את מלוא הרווח הכלכלי שהיה למוכר, בהתאם למהות הכלכלית של העסקה, ולא בהתאם לעקרונות תאורטיים בדבר הפרשנות שיש להקנות למונח "שווי הרכישה", וככל שאין מחלוקת על כך שלא שולמה לרמ"י תמורה בעד הזכויות במקרקעין, אין מקום לקביעת שווי רכישה השוחק באופן מלאכותי את השבח, באופן שמעניק הטבה שלא נקבעה במפורש על ידי המחוקק והפוגע בעיקרון השוויון.

לאור זאת דחה בית המשפט את הערר וקבע, כי הרווח האמיתי הכלכלי שנוצר לאגודה, הוא הפער שבין 0 לבין הפיצוי שאותו קיבלה מרמ"י בעד השבת הזכות במקרקעין.

 

את כל המאמרים ניתן למצוא באתר בכתובת:  www.atz-law.co.il

אהרון צ'יסמדיה, עו"ד (רו"ח)

  © כל הזכויות שמורות לעו"ד (רו"ח) אהרון צ'יסמדיה