רכישת דירת השקעה לקטינים אינה מצדיקה את צמצום "חזקת התא המשפחתי"
כבר בשנת 2011, ביקשה רשות המיסים להקל על קטינים בתא משפחתי במקרים מסוימים ופרסמה את הוראת ביצוע 06/2011 (להלן: "ההוראה") אשר קבעה בין היתר, כי רכישת דירה עבור קטין, כאשר פעולה זו טעונה אישור בימ"ש והדירה עומדת לטובתו שלו בלבד לכשיתעורר הצורך בכך – לא תיחשב דירה זו כדירת התא המשפחתי, אלא כדירתו של הקטין וחבות מס הרכישה תהיה בהתאם.
בנוסף, תוקנה לפני 3 שנים "חזקת התא המשפחתי" בעניין מכירה ורכישה של דירות מגורים בחוק מיסוי מקרקעין (להלן: "החוק") והמחוקק הוציא ילד יתום מאחד או משני הוריו, מהגדרת "מוכר אחד" או "רוכש אחד" וזאת לשם הבטחת עתידו הכלכלי של הילד (וראו הרחבה במאמר מיום 07/09/2023).
לאחרונה, ניתן פסק דין בו"ע 49040-09-24 יובל בורגר ואח' נ' מנהל מסמ"ק מרכז, אשר דן בבקשת 12 נכדים קטינים (להלן: "הנכדים") , לצמצם עוד את חזקת התא המשפחתי בכל הקשור לרכישת דירה עבור קטינים ולקבוע, כי הם זכאים למדרגות מס רכישה החלות על רכישת דירת מגורים יחידה, אותה קיבלו במתנה מסבם, וזאת על אף שלהוריהם דירת מגורים נוספת וזאת מהטעמים הבאים:
- הסבא העניק במתנה לכל אחד מהנכדים 3.5 מיליון ₪ לרכישת דירת מגורים על שמו וכן התחייב לשלם את כל ההוצאות הכרוכות ברכישה, לרבות מס רכישה, כאשר הורי הקטינים, אפוטרופסיהם הטבעיים, חתמו בשמם על הסכמי רכישה ל-12 דירות מגורים.
- מטרת המתנה שניתנה מאת הסבא הייתה רצונו להבטיח את עתידם של הנכדים.
- על פי הסכמי המתנה, הדירות יושכרו לאחר סיום הבנייה, ודמי השכירות יופקדו בחשבון ייעודי על שם כל קטין, כאשר הורי הקטינים לא יהיו רשאים לעשות כל שימוש בדמי השכירות או לגור בדירות.
- הקטינים יהיו רשאים למכור או לשעבד את הדירה רק בהגיעם לגיל 25 שנים, ולעשות שימוש בלתי מוגבל בדמי השכירות רק בהגיעם לגיל 18 שנים.
- במקרה בו תידרש מכירת הדירה טרם הגיע הקטין לגיל 25, המכירה תעשה באישור בית המשפט.
בהסתמך על ההוראה, דחה מנהל מסמ"ק מרכז (להלן: "המנהל") את בקשת הנכדים וקבע, כי מס הרכישה יחושב לפי דירה שנייה שכן מדובר בדירות בבעלות קטין ומקור הכספים הינו מבני משפחה וקרובים.
בית המשפט קבע כבר בתחילה, כי אין בין הצדדים מחלוקות עובדתיות אלא משפטיות בלבד וכי אין מחלוקת כי ההסכמים יצרו הפרדה רכושית בין הדירות ופירותיהן, לבין הורי העוררים ולכן יש לדון בתכלית החקיקה כדי להכריע בין הצדדים.
בית המשפט פירט את התכלית החיובית ואת התכלית השלילית של החקיקה והגיע למסקנה, כי בעוד שבכל הנוגע לבני זוג, קיימות הצדקות חשובות וכבדות משקל אשר חייבו, כפי שנקבע בפסיקה, לסטות מלשון החוק ולקבוע את החריג ביחס להפרדה רכושית, הרי שהצדקות אלה אינן קיימות ביחס לקטינים (או שעוצמתן חלשה יותר באופן ניכר) ולכן בכל הנוגע לשינויים ביחס לקטינים בחזקת התא המשפחתי – אלו ראוי שיבוצעו ע"י המחוקק.
הקלת המס ברכישה (כמו גם במכירה של דירה מזכה יחידה) – נועדה לתכלית סוציאלית – להקל ברכישת קורת גג לשימושו של אדם ומשפחתו, כאשר תכלית זו אינה מתקיימת כאשר מדובר בקטין המתגורר באופן טבעי עם הוריו. רכישת דירה לקטין שכזה, היא בראש ובראשונה לצרכי השקעה ואין כל הצדקה במתן הקלת המס בעת רכישת דירת השקעה ובמכירתה.
בית המשפט הוסיף וקבע, כי אמנם במקרה כאן המימון נעשה על ידי הסב ולא על ידי ההורים, וזהו אכן הבדל, אולם אין בו די, שכן בהינתן כי אין כל חשד לתכנון מס, מקור המימון אינו נקודת הכובד המשמעותית אלא היא נעוצה בכך שרכישת דירות על ידי קטינים, אינה סוג הרכישה שלה כיוון המחוקק את הקלות המס הניתנות לדירות יחידות – אין הצדקה למתן ההטבות לנכסים שכאלה, יהיה מקור המימון מההורים או מדור הסבים והסבתות.
בנוסף, קיבל בית המשפט את עמדת המנהל ולפיה אם נאפשר פתח זה, יבואו בשעריו מתכנני מס, ויפעלו בדרך שתביא למתן הקלות מס באופן שונה מזה שאליו כיוון המחוקק ויכולת המנהל לבחון את המקרים השונים הנוגעים למימון בתוך התא המשפחתי – מוגבלת, וספק האם ונכון כי לכך יכוון המנהל את משאביו המוגבלים.
לסיכום, דחה בית המשפט את הערר תוך שהוא קובע, כי ספק אם ההוראה (משנת 2011) משקפת קו קוהרנטי ברור בסוגיית דירות קטינים ואפשרות החרגתם מחזקת התא המשפחתי, וטוב יעשה המנהל אם ישוב ויבחן את הדברים.
את כל המאמרים ניתן למצוא באתר בכתובת: www.atz-law.co.il
אהרון צ'יסמדיה, עו"ד (רו"ח)
© כל הזכויות שמורות לעו"ד (רו"ח) אהרון צ'יסמדיה
