הוצאת ילד יתום מחזקת התא המשפחתי

עד לתחילת שנות ה-80, העניק חוק מיסוי מקרקעין (להלן: "החוק") עילת פטור אחת למכירת
"דירת יחיד" לכל יחיד בישראל, ללא התייחסות לגילו או למצבו המשפחתי של המוכר והדבר גרם לבריחת מיסים גדולה ע"י חלוקת הדירות לבני המשפחה.

על מנת לצמצם את בריחת המס באמצעות עסקאות עם קרובי משפחה, נוספה בחוק חזקה, הן לעניין פטור ממס במכירת דירת מגורים מזכה והן לעניין מס הרכישה ברכישת דירת מגורים, לפיה, יראו מוכר (ולעניין מס רכישה – רוכש) ובן זוגו (למעט בן-זוג הגר דרך קבע בנפרד), וילדיהם שטרם מלאו להם 18 שנים, למעט ילדים נשואים, כמוכר (או רוכש) אחד (להלן: "חזקת התא המשפחתי").

בהוראת ביצוע 06/2011 (להלן: "ההוראה") התייחסה רשות המיסים למקרה שבו נרכשת דירה עבור קטין הנמנה על יחידי התא המשפחתי, שלא ממקורות התא המשפחתי וללא קשר וקרבה כלשהיא אליו.

ההוראה קבעה, כי אם פעולה זו טעונה אישור בימ"ש על פי חוק הכשרות המשפטית והאפוטרופסות (לדוגמא רכישת דירה ע"י קטין מכספי פיצויים שנפסקו לטובתו עקב תאונת דרכים) והדירה עומדת לטובתו שלו בלבד לכשיתעורר הצורך בכך (קרי, השימוש בה לא נעשה ע"י המשפחה, ההכנסה הפירותית ממנה כמו גם ההכנסה ההונית ממימושה שמורים בקרן העומדת לטובתו הבלעדית), לא תיחשב דירה זו כדירת התא המשפחתי, אלא כדירתו של הקטין וחבות מס הרכישה תהיה בהתאם.

ההוראה המשיכה וקבעה, כי דירה שהתקבלה בידי קטין במסגרת ירושה, לא תימנה במניין דירות התא המשפחתי גם אם נתקבלה מקרובי משפחה, ובלבד שהיא עומדת בשאר התנאים הנ"ל לגבי היות הנכס והפירות ממנו מנוכרים מהתא המשפחתי.

מאידך, דירה שניתנה במתנה לקטין או דירה שנרכשה על ידו מכספים ומקורות מימון שהועמדו לטובתו ע"י בני משפחה או קרובים תמנה במניין דירות התא המשפחתי, גם אם היא עומדת בתנאים דלעיל בדבר ניכורה מרכוש התא המשפחתי. הטעם לכך הוא הקושי להתחקות אחר מעברם של כספים בין קרובים והחשש שקירבה כזו תנוצל להגדלת דירות התא המשפחתי.

ואולם, ההוראה לא נתנה מענה הולם במקרים שבהם דירת מגורים נרכשת עבור ילד יתום מאחד מהוריו מכספי הירושה של ההורה הנפטר או מתרומות הנאספות לשם הבטחת עתידו הכלכלי של הילד, שכן רכישת דירה עבור ילד כאמור, נחשבת לרכישת דירת מגורים נוספת של התא המשפחתי של אותו ילד, ולפיכך יחולו שיעורי המס החלים על רכישת דירה שאינה דירה יחידה או שלא יינתן פטור ממס שבח במכירת דירת ההורה, כאשר בשנים האחרונות הצטברו מספר הולך וגדל של מקרים מעין אלו שדרשו פתרון חקיקתי.

אי לכך, ביום 13/07/2023 פורסם תיקון 103 לחוק מיסוי מקרקעין, אשר תיקן את חזקת התא המשפחתי הן לעניין סעיף 49(ב) והן לעניין סעיף 9(ג1ג)(4)(ג) לחוק בכך שהוציא ילד יתום מאחד או משני הוריו מחזקת התא המשפחתי, באופן שברכישה או במכירה שנעשו החל מיום זה ואילך, יש לקרוא את חזקת התא המשפחתי כדלקמן:

לעניין מס רכישה: "יראו רוכש ובן זוגו, למעט בן זוג הגר בדרך קבע בנפרד, וילדיהם שטרם מלאו להם 18 שנים, למעט ילד נשוי או ילד יתום מאחד או משני הוריו – כרוכש אחד;"

לעניין מס שבח: "לענין פרק זה יראו מוכר ובן-זוגו, למעט בן-זוג הגר דרך קבע בנפרד, וילדיהם שטרם מלאו להם 18 שנים למעט ילדים נשואים או ילדים יתומים מאחד או משני הוריהם – כמוכר אחד."

יצוין, כי בהתאם לעמדת רשות המיסים כפי שהוצגה בוועדת הכספים, במצב שבו הורה של ילד יתום לוקח משכנתא לצורך רכישת דירה עבור הילד ומשתמש בשכר הדירה לצורך תשלום המשכנתא על אותה דירה, הדבר לא ימנע מהדירה להיחשב כדירת הילד היתום היוצאת מחזקת התא המשפחתי, וזאת בניגוד למצב שבו דמי השכירות ישמשו את ההורה, שאז מבחינה מהותית הדירה היא של ההורה ומדובר בשימוש לא ראוי בשביל לחסוך במס.

 

את כל המאמרים ניתן למצוא באתר בכתובת: www.atz-law.co.il

אהרון צ'יסמדיה, עו"ד (רו"ח)

© כל הזכויות שמורות לעו"ד (רו"ח) אהרון צ'יסמדיה