מיסוי יורשי קשישים בפרויקטים של התחדשות עירונית

ככלל, בהתאם לחוק ולפסיקה, הטבות המס במיזמי התחדשות עירונית נקבעות בהתאם לזהות הצדדים ביום המכירה (וראו הרחבה במאמר מיום 28/02/2019).

ב 19/07/2018 התקבל בכנסת חוק פינוי בינוי (פיצויים) (תיקון מס' 6), כאשר במסגרתו נקבעו תיקונים עקיפים לחוקים נוספים לרבות תיקון 94 לחוק מיסוי מקרקעין (להלן: "החוק") ותיקון 58 לחוק מס ערך מוסף.

תיקון 94 לחוק הרחיב את הפטור הניתן לדייר קשיש וכן קבע הסדר פטור חלופי  לקשיש בעסקאות פינוי בינוי, בתנאים מסוימים.

ביום 31/5/2023 פורסם חוק ההתייעלות הכלכלית (תיקוני חקיקה להשגת יעדי התקציב לשנות התקציב 2023 ו-2024), התשפ"ג-2023,  במסגרתו הוכנס תיקון 100 לחוק, אשר חל על עסקאות שיום המכירה הנדחה לגביהן נקבע ליום 1/6/2023 ואילך, וכלל  הן הקלות והן מגבלות פרוצדורליות בעניין קשיש בעסקאות התחדשות עירונית, כדלקמן:

1. הרחבת הגדרת "קשיש" בסעיף 49יט לחוק, באופן שיחול גם על אדם הנזקק לשירותי סיעוד.
2. קביעת מנגנון מפורט לצורך מימוש הטבות המס הקיימות לקשישים.
3. החלת הטבות המס לקשישים הקיימות בעסקאות פינוי בינוי (פרק חמישי 4 לחוק) גם על עסקאות תמ"א 38/2 (פרק חמישי 5 לחוק), בשינויים המחויבים.

ככלל, במיזמי התחדשות עירונית, על יזם הפרויקט להציע לבעלי דירות קשישים  תמורות ייחודיות, אשר אין הוא מחויב בהן כלפי שאר הדיירים, נוסף על האפשרות לקבלת דירת חלופית, כפי שמוצע  ליתר בעלי הדירות ובהתאם לגיל הקשיש:

1. שתי דירות קטנות (עד תקרת הפטור).
2. דירה חלופית קטנה בתוספת תמורה כספית.
3. מעבר לבית אבות, בשווי דומה לשווי מהוון של הדירה החלופית, לרבות בתוספת תשלומי איזון במידת הצורך.
4. מכירת הדירה החלופית ליזם ורכישת דירה חדשה מחוץ לפרויקט.

כמו כן רשאי הקשיש למכור את הדירה החלופית לצד ג' בפטור ממס שבח ולרכוש דירה חדשה מחוץ לפרויקט בפטור ממס רכישה, בכפוף להתקיימות תנאי הוראות החוק.

השבוע, פרסמה החטיבה המקצועית ברשות המיסים, את נייר עמדה מספר 10/2020, העוסק במיסוי יורשי קשישים בפרויקטים של התחדשות עירונית, לפני שהגיע יום המכירה
(להלן: "נייר העמדה") וזאת עקב המורכבות הרבה של עסקאות התחדשות עירונית והזמן הרב שהן אורכות, באופן שבו הפרויקט עלול להסתיים גם שנים רבות לאחר המועד שבו התקשרו בעלי הדירות בעסקה עם היזם, ולעיתים גם לאחר פטירתו של הקשיש הזכאי להטבות כאמור.

בתחילת נייר העמדה קבעה רשות המיסים, כי ככל שהקשיש נפטר לאחר יום המכירה, יחולו הוראות החוק החלות על הקשישים וככל שהקשיש מכר את הדירה החלופית ליזם או לצד ג', נפטר לאחר יום המכירה וטרם רכש דירה חלופית, אזי בכפוף לעמידה בתנאי הוראות סעיפים 49כב1, 49כב2 או 49לג1(ו1) היורשים יוכלו להשלים את רכישת הדירה החדשה ולבקש את ההקלות בסעיפים אלו.

ככל שהקשיש נפטר לפני יום המכירה, הרי  שבהתאם לכלל האמור לעיל, הזכאות להטבות המס במיזמי התחדשות עירונית תיבחן בהתאם להטבות המס להן יהיו זכאים היורשים ביום המכירה מכח זכאותם האישית, כמחזיקים ביחידת מגורים ולא יהיו זכאים לתמורות הייחודיות לקשיש והטבות המס הקבועות בחוק בגינן.

אי לכך קובע נייר העמדה כדלקמן:

ככל שייקבע בהסכם המקורי או בהסכם בין היורשים ובין היזם, לפני שהגיע יום המכירה, מנגנון אחר, שיחליף את התמורות להן היה זכאי הקשיש, לתמורות אחרות, תוגש הודעה מתוקנת שתכלול את פרטי היורשים ואת פרטי ההתקשרות, לפי העניין.

ככל שהיורשים לא חתמו עם היזם על הסכם חדש, הקובע תמורות שונות מאלה שניתנו לקשיש טרם פטירתו, יחולו ההוראות המפורטות להלן:

1. שתי דירות קטנות – היורשים יוכלו לבקש הטבת המס עבור קבלת שתי דירות קטנות, בכפוף לזכאותם האישית וככל שיעמדו בתנאים הספציפיים הקבועים בפרק חמישי 4 או 5 לחוק לקבלת פטור זה.
   כך למשל, במקרה ובו ישנם לפחות שני יורשים שירשו דירת מגורים, באפשרותם לקבל מהיזם שתי דירות מגורים. ככל שישנו יורש אחד, יוכל הוא לקבל דירה אחת בפטור לפי הפרק הרלוונטי בלבד, חלף דירתו הישנה של הקשיש, למעט אם מכח זכאותו האישית, יוכל לקבל שתי דירות.
2. דירה חלופית בתוספת תמורה כספית – היורשים יוכלו לבקש את הטבת המס עבור קבלת הדירה החלופית הקטנה בתוספת התמורה הכספית, בכפוף לכך שהיורשים יעמדו בתנאים הקבועים בחוק עבור שילוב זה של תמורות, בפרק חמישי 4 או 5 לחוק, לפי העניין.
3. מכירת הדירה החלופית ליזם או לצד ג' ורכישת דירה חדשה מחוץ לפרויקט – ככל שהקשיש מכר את דירתו החלופית ליזם או לצד ג' טרם פטירתו, היורשים לא יוכלו לבקש את הטבת המס, לה היה זכאי הקשיש לפי הוראות פרק חמישי 4 או פרק חמישי 5 לחוק ויחולו הוראות החוק ביחס למכירה של זכות במקרקעין (הדירה הישנה) כמשמעותה בחוק.

נייר העמדה מסיים בהוראה כי במקרים אחרים, שאינם מוזכרים בהנחיה זו, יש לפנות למחלקה המקצועית בחטיבת מיסוי מקרקעין.

את כל המאמרים ניתן למצוא באתר בכתובת:  www.atz-law.co.il

אהרון צ'יסמדיה, עו"ד (רו"ח)

  © כל הזכויות שמורות לעו"ד (רו"ח) אהרון צ'יסמדיה