דחיית יום המכירה בעסקאות תמ"א 38 – הינה לכל דבר ועניין

במאמר מיום 11/02/16 עסקתי בנושא דחיית יום המכירה לפי פרק חמישי 5 לחוק מיסוי מקרקעין
(להלן: "החוק") בעסקאות תמ"א 38  וציינתי את השינוי בעמדת רשות המיסים לפיו כאשר נבחר מסלול פטור לפי פרק חמישי 5, יום המכירה יידחה בכל מקרה ולא תהיה אפשרות להקדימו אולם בחירת מסלול פטור אישי לפי פרק חמישי 1, לא תאפשר את דחיית יום המכירה.

במאמר מיום 19/07/18 עסקתי בסתירה הקיימת בין עמדת רשות המיסים החדשה לעניין משמעותה של דחיית יום המכירה , לפיה "דחיית יום המכירה הינה לעניין חישוב השבח והמס בלבד, כאמור, ואין בה כדי לגרוע את העסקה מהעולם האובליגטורי- בין הדייר ליזם נחתם הסכם בר תוקף כבר ממועד ההתקשרות החוזי…" לבין עמדתה המפורשת בהוראת ביצוע 5/2013 לפיה דחיית יום המכירה בעסקאות תמ"א 38 הינה דחייה מהותית.

השבוע, ניתן פס"ד חשוב מאד בעניין ו"ע 60313-05-17 אייוגה בע"מ נ' מנהל מסמ"ק מרכז, אשר שלל מכל וכל, הן את עמדת רשות המיסים לעניין הקשר בין בחירת מסלול פטור לבין דחיית יום המכירה והן את עמדתה החדשה של רשות המיסים בעניין המשמעות החלקית של דחיית יום המכירה בעסקת תמ"א 38.

המקרה הנדון עסק בחברת אייוגה בע"מ (להלן: "אייוגה")  אשר רכשה מניות בחברת "לומינה" שבבעלותה כמחצית בשותפות שהוקמה לצורך יזום פרויקט תמ"א 38 (להלן: "השותפות"), כאשר במועד רכישת המניות, יום המכירה בפרויקט התמ"א, נדחה וקיים ספק ממשי אם הפרויקט כלל יצא לפועל.

המחלוקת בין אייוגה למנהל מסמ"ק הייתה בשאלה, האם במועד רכישת המניות, חברת לומינה נחשבת "איגוד מקרקעין", שאז עסקת רכישת המניות חייבת במס רכישה.

מנהל מסמ"ק חזר על עמדתו "החדשה" לפיה ההוראה במסגרת סעיף 49לב1 לחוק, הדוחה את יום המכירה בעסקאות תמ"א 38, הינה לצורך חישוב השבח והמס בלבד ואין בדחייה זו כדי לגרוע את העסקה מן העולם הקנייני ולכן מאחר וכבר בהסכם הראשוני מכרו בעלי הדירות את זכויות הבניה שלהם , הרי שבידי השותפות היו "זכויות במקרקעין" במועד העברת המניות, מה שהופך את חברת לומינה לאיגוד מקרקעין ואת אייוגה לחייבת במס בגין רכישת מניותיה.

בית המשפט ערך השוואה בין הוראות "יום המכירה" הכלליות הקבועות בסעיף 19 לחוק לבין הוראותיו הספציפיות של סעיף 49לב1 לחוק הקובעות את "יום המכירה" בעסקאות תמ"א 38 וקבע פה אחד כי לא זו בלבד שקביעת יום המכירה בסעיף 19 לחוק חולשת על תחומים אחרים הרלוונטיים לחוק, מתוך מטרה ליצור קוהרנטיות בפרשנות וביישום החוק  ומתוך מטרה להעניק יציבות וודאות ולמנוע "ריבוי" ימי מכירה שונים, אלא הלשון שבה נקט המחוקק בסעיף 49לב1 לחוק לעניין תמ"א 38 הקובעת "על אף האמור בחוק זה", מלמדת על היקפה הרחב של הקביעה בדבר יום המכירה אף יותר מסעיף 19 לחוק, דהיינו – לכל דבר ועניין.

אי לכך, קבע בית המשפט כי מאחר וטרם התמלאו התנאים בעסקת התמ"א, לא החזיקה השותפות בזכויות במקרקעין ועל כן חברת לומינה לא החזיקה אף היא ב"זכות במקרקעין" ומכאן שהיא איננה נחשבת "איגוד מקרקעין" ורכישת מניותיה איננה חייבת במס רכישה.

בנוסף, התייחס בית המשפט לטענת מנהל מסמ"ק לפיה, מאחר ומרבית הדיירים בחרו לקבל פטור לפי פרק חמישי 1 לחוק, הרי שממילא יום המכירה לגביהם לא נדחה ועל כן ניתן לראות בשותפות כמחזיקה זכויות במקרקעין וקבע כי לעובדה כי חלק מהדיירים בפרויקט בחרו בפטור הרגיל של דירת מגורים מזכה וחלקם בחרו בהסדר המס לפי פרק חמישי 5 לחוק, לא יכולה להיות רלוונטיות לצורך הכרעה בדבר דחיית יום המכירה שכן מדובר בעסקת תמ"א 38/2 והוראות סעיף 49לב1 הן שקובעות את "יום המכירה" בפרויקט.

לאור האמור לעיל קיבל בית המשפט את הערר במלואו ודחה מכל וכל את עמדת רשות המיסים לעניין יום המכירה והשפעה של בחירת מסלול הפטור ע"י הדייר על דחייתו.

יש לציין, כי לפסק דין זה השפעה מכרעת על הסרת מכשולים מיסויים בעסקאות תמ"א 38 ואני תקווה שרשות המיסים תבחר לחזור בה מעמדותיה ולא לנסות להפוך את הפסיקה בבית המשפט העליון.

לפרטים נוספים, תגובות והערות, ניתן ליצור קשר עמי בטלפון 050-6209895 או במייל [email protected]

אהרון צ'יסמדיה, עו"ד (רו"ח)

© כל הזכויות שמורות לעו"ד (רו"ח) אהרון צ'יסמדיה

Call Now Buttonליצירת קשר עם עו"ד צ'יסמדיה