חיזוק נוסף לעמדת המייצגים בעניין אי הכללת הוצאות פיתוח עתידיות בשווי המכירה

פסק הדין האחרון שפורסם עד כה, במסגרת המחלוקת העקרונית בין רשות המיסים למייצגים בעניין הכללת הוצאות פיתוח כחלק משווי המכירה במקרה שבו הזכויות במקרקעין נרכשות ע"י "החוליה השניה" , היה בו"ע 67093-06-16 אלמוג.

בעניין אלמוג, הציע בית המשפט 6 מבחני עזר כדי לקבוע בכל עסקה, האם רכישת המקרקעין כללה התחייבויות נלוות – שאז יש לכלול את תשלום הוצאות הפיתוח כחלק משווי המכירה, לבין מצב של  2 עסקאות נפרדות – שאז אין לכלול את ההתחייבות לתשלום הוצאות פיתוח כחלק משווי המכירה (וראו הרחבה במאמר מיום 25/10/2018).

בסיוע מבחני העזר הללו הגיע בית המשפט למסקנה בעניין אלמוג, כי הצדדים ראו בעסקת הרכישה כעסקה כוללת ולא הבחינו בין תשלום עבור הזכויות במקרקעין לבין תשלום החזר הוצאות עבור עבודות הפיתוח שלא בוצעו ומשכך צדק מנהל מסמ"ק בקביעתו לפיה יש לכלול בשווי המכירה את ההתחייבות להוצאות פיתוח.

בשבוע שעבר, ניתן פסק דין נוסף בסוגיה זו בו"ע 44686-07-16 אמרלד בניין ופיתוח בע"מ נ' מנהל מסמ"ק חיפה, ע"י אותו הרכב שדן בעניין אלמוג, כאשר הפעם הגיע בית המשפט למסקנה הפוכה.

במקרה הנדון, פרסמה רמ"י בשנת 2015, מכרז להחכרת 2 מתחמים לבניית בתי מגורים בעפולה.

הזוכות במכרז היו חברות אבני דרך י.י. בע"מ (להלן: "אבני דרך") ודונה חברה להנדסה ובנין בע"מ (להלן: "דונה").

בהתאם לתנאי המכרז, שילמו החברות לרמ"י תמורת זכויות החכירה וכן התחייבו לשלם עבור הוצאות פיתוח עתידיות, כאשר במועד רכישת הזכויות טרם בוצעו עבודות פיתוח כלשהן במתחמים.

מנהל מסמ"ק חיפה (להלן: "המנהל") , דרש מאבני דרך ומדונה תשלום מס רכישה רק בגין התמורה הישירה ששילמו לרמ"י ולא בגין התחייבויותיהן לשאת בהוצאות פיתוח עתידיות, כפי שנפסק בעבר בעניין שרביט (ע"א 2960/95).

כעבור מספר חודשים נחתם הסכם אופציה בין אבני דרך לבין חברת אמרלד בנין ופיתוח בע"מ (להלן: "אמרלד"), לרכישת חלק מהזכויות במקרקעין, אותן רכשה אבני דרך במכרז, כאשר כחלק מתמורת האופציה בוצעה הפרדה בין תשלום עבור מרכיב זכויות החכירה לבין תשלום שצריכה אמרלד לשלם ישירות לרמ"י עבור הוצאות הפיתוח.

אמרלד מימשה כעבור זמן קצר את האופציה והעבירה את כל התשלומים הנדרשים הן לאבני דרך והן לרמ"י, תוך שהיא מצהירה למנהל על מחיר רכישה הכולל רק את הסכום ששולם לאבני דרך.

המנהל לא קיבל את הצהרתה של אמרלד וקבע כי שווי הרכישה של המקרקעין כולל בתוכו גם את חלקה של אמרלד בהוצאות הפיתוח, בהתאם לעמדתו לפיה מדובר ב"חוליה שניה" ועקרון "צירוף כל התמורות" מחייב לכלול גם את ההתחייבות לשלם הוצאות פיתוח כחלק מהתמורה שהתחייבה אמרלד לתת לאבני דרך תמורת הזכויות.

בית המשפט, סקר תחילה את פסיקותיו של ביהמ"ש העליון בנושא וניתח את עובדות המקרה בהתאם למבחני העזר, אותם פירט בעניין אלמוג, והגיע למסקנות הבאות:

1. המנהל קיבל את הטענה לפיה על אבני דרך ודונה לשלם מס רכישה רק על מרכיב הזכויות ולא על רכיב הוצאות פיתוח, כאשר במועד רכישת הזכויות ע"י אמרלד, לא נעשה בפועל כל שינוי בזכויות ובחובות.
2. בהסכם האופציה ביצעו הצדדים הפרדה ברורה, לרבות חישוב מדויק של הסכומים, בין התשלומים עבור הזכויות במקרקעין לבין התשלומים לרמ"י עבור עבודות הפיתוח.
3. אבני דרך לא שילמה לרמ"י כלל עבור הוצאות הפיתוח ולכן התשלומים ששילמה אמרלד עבור הוצאות הפיתוח הועברו ישירות לרמ"י ולא "הוחזרו" לאבני דרך. אבני דרך קיבלה רק את התשלום עבור הזכויות עצמן לרבות הרווח.
4. אישור עיריית עפולה, לפיו לא תגבה היטלי פיתוח כלשהם מאת הזוכים במכרז, מלמד שהוצאות הפיתוח כוללות גם תשלום חלף היטלי הפיתוח. אי לכך ברור, כי ככל שמדובר בהיטלי פיתוח שמועד החיוב בהם מאוחר להסכם המכר – מי שהייתה נושאת בהם היא אמרלד ולכן תשלום חלף ההיטלים הללו לא יכל להיחשב כתמורה לאבני דרך.
5. המחיר שנקבע בעסקה בין אמרלד לאבני דרך איננו חורג ממחיר העסקה שביצעה דונה בצירוף רווח לאבני דרך ומשכך לא צריך להיות הבדל בין העסקאות.

כמו כן, קבע בית המשפט, כי אין פגם בכך שאמרלד ביקשה לשעבד את המקרקעין גם להבטחת המימון לתשלום הוצאות פיתוח וגם לא בעובדה שבהסכם נרשם, כי הפיצוי המוסכם במקרה של הפרה יהיה 10% מ"התמורה הכוללת". עובדות אלו, קבע בית המשפט – אינן מספיקות כדי לשכנע שמדובר בתמורה שאינה ניתנת להפרדה.

לאור האמור לעיל קבע בית המשפט, כי יש לקבל את הערר וכי אמרלד איננה חייבת במס רכישה בגין התשלומים ששילמה לכיסוי הוצאות פיתוח שטרם בוצעו במועד חתימת הסכם המכר.

לפרטים נוספים, תגובות והערות, ניתן ליצור קשר עמי בטלפון 050-6209895 או במייל [email protected]

 

אהרון צ'יסמדיה, עו"ד (רו"ח)

  © כל הזכויות שמורות לעו"ד (רו"ח) אהרון צ'יסמדיה