שהייה בישראל בין 40-80 ימים בשנה אינה ממלאת את דרישת מגורי העולה

תקנה 12 לתקנות מס רכישה (להלן: "התקנה") מעניקה הקלה במס רכישה בתנאים מסוימים, בידי עולה חדש או בידי בני זוג שאחד מהם עולה חדש, ברכישת אחת מ-3 זכויות במקרקעין המפורטות בתקנה, כאשר הראשונה שבהן הינה: "דירת מגורים, או דירה המשמשת למגורים ולעסק כאחד, על מנת שתשמש למגורי העולה או למגוריו ולעסקו כאחד". (ראו הרחבה במאמר מיום 10/06/2016).

בשבוע שעבר ניתן פס"ד בו"ע 29881-03-18 אלל נ' מנהל מס שבח מקרקעין ת"א, אשר עסק בהוראות התקנה ודן בעיקר ב-2 שאלות;

הראשונה – האם על מנת לזכות בהקלה במס רכישה הניתנת לעולה חדש בהתאם לתקנה, חייב העולה להתגורר בפועל בדירת המגורים הנרכשת או מספיקה כוונתו להתגורר בה בעת רכישתה?

השנייה – מהו משך המגורים הנדרש בדירה, טיבם ותדירותם, על מנת לעמוד בדרישת המונח "מגורים"?

במקרה הנדון, אדם אשר קיבל מעמד "עולה חדש" ביום 30/04/15, רכש 3 חודשים קודם לכן דירת מגורים בת"א תמורת 7.4 מיליון ₪ (להלן: "הדירה")  אולם המשיך להתגורר עם משפחתו בצרפת, כאשר בשנים 2015-2017 ביקר בישראל בין 40-80 ימים בשנה והתגורר עם משפחתו בדירה בימים אלו.

מנהל מסמ"ק ת"א טען כי במקרה דנן לא מתקיים התנאי בתקנה לפיו על הדירה לשמש "למגורי העולה" ומשכך סירב להעניק את ההקלה בתקנה.

לגבי השאלה הראשונה, ניתח בית המשפט את התכלית העומדת בבסיס ההקלה במס רכישה המוענקת לעולה חדש וקבע כי התכלית הינה לסייע לעולה "בפועל" שבא לישראל, השתקע בה ולא עזב אותה במשך שנים מספר ולא לסייע לעולה שטרם גיבש דעתו והוא בא לישראל, יוצא ממנה וחוזר אליה.

אי לכך קבע בית המשפט, כי על מנת לזכות בהקלה כאמור נדרש כי העולה יתגורר בפועל בדירה הנרכשת ולא ניתן להסתפק בכוונת העולה להתגורר בה בעת שרכש אותה, גם אם כוונה זו הייתה בתום לב, אלא נדרש כי יוציא כוונה זו מן הכח אל הפועל. נדרש כי העולה עצמו, הוא ולא אחר, יתגורר בדירה הנרכשת, היא ולא אחרת.

לעניין השאלה השניה, הציג בית המשפט את ניתוח המונח "מגורים" כפי שבוצע בפסקי הדין: ע"ש 22/89 זהבה וברוך מנדל, ו"ע 1361/06 רן רונן (פקר) וע"א 4299/11 עמירם גיצלטר וקבע  תחילה כי את המונח "מגורים" יש לפרש בלשון בני אדם במובן הפשוט והטבעי של המילה וספק אם האדם הסביר היה רואה בשהות של 2-3 חודשים בשנה משום "מגורים".

בנוסף קבע בית המשפט, כי המונח "מגורים" כולל בגדרו 4 מרכיבים:

1. אופי השימוש בדירה – שצריך להיות שימוש מקובל בדירה שמתגוררים בה.
2. אינטנסיביות השימוש – האם מדובר בשימוש יומיומי.
3. תקופת השימוש – לאורך כמה זמן נעשה השימוש בדירה.
4. תדירות השימוש – גם תקופת שימוש קצרה אך באופן תדיר, עשויה להוות שימוש למגורים.

בנקרה דנן הגיע בית המשפט למסקנה, כי לא ניתן לראות בשימוש שנעשה בדירה, במשך 2-3 חודשים בשנה כשימוש "למגורים" אלא המדובר בשימוש למגורים ארעיים, מזדמנים, שטיבם דומה יותר לשהות בבית מלון או לשהות בדירת נופש ולא למגורי קבע כדרישת תקנה 12.

אי לכך קבע בית המשפט כי לא מתקיימת במקרה דנן ההצדקה שביסוד תכלית התקנה למתן הקלה במס רכישה.

יש לציין, כי פסיקת בתי המשפט בעניין המונח "מגורים" רלוונטית לא רק בהקשר של עולה חדש אלא רלוונטית לגבי כל רכישת דירת מגורים, אשר בהתאם לתקנה 2(ד) לתקנות מס רכישה, נדרש  לגביה תצהיר כי "הדירה תשמש למגורים בשלמות וכחטיבה אחת" ועל כן רכישת דירה, אשר תשמש למגורים זמניים בדומה לבית מלון, איננה עומדת בהגדרת המונח "מגורים" ולא תהא זכאית לשיעורי מס רכישה המיועדים לרכישת דירת מגורים.

 לפרטים נוספים, תגובות והערות, ניתן ליצור קשר עמי בטלפון 050-6209895 או במייל [email protected]

אהרון צ'יסמדיה, עו"ד (רו"ח)

   © כל הזכויות שמורות לעו"ד (רו"ח) אהרון צ'יסמדיה