תקנה 12 לתקנות מס רכישה

הגדרת "תושב ישראל" בסעיף 9(ג1ג)(4) לחוק מיסוי מקרקעין (להלן: "החוק"), מאפשרת לעולה חדש ולתושב חוזר ותיק (יחיד ששב והיה לתושב ישראל לאחר שהיה תושב חוץ במשך 10 שנים רצופות לפחות), לרכוש דירה בישראל שנתיים לפני המועד שבו הפכו להיות תושבי ישראל וליהנות ממדרגות מס רכישה כתושבי ישראל.

הקלה אחרת השמורה לעולה חדש מצויה בתקנה 12 לתקנות מס רכישה (להלן: "התקנה"). התקנה מגדירה בתחילתה מי נחשב עולה חדש והודעת שר האוצר על קביעת עולה, מוסיפה להגדרת עולה גם מי שנכנס בשנית לישראל ובלבד שבעת שהותו לראשונה בישראל הייתה בידו אשרה או רישיון לישיבת ארעי לפי תקנות הכניסה לישראל, שהה בישראל לצורך שירות בטחון, לימודים או שהיה מוגדר "מרצה אורח" או "מומחה חוץ", וכן שלא השתמש בהקלות שבתקנה בעבר.

התקנה קובעת כי ברכישת זכות במקרקעין כפי שיפורט בהמשך, בידי עולה חדש או בידי בני זוג שאחד מהם עולה חדש, גם אם נישאו תוך 12 חודשים מיום הרכישה, ישולם מס רכישה בשנת 2016 בגובה  0.5% עד למדרגה של 1,734,225 ₪, ולאחריה 5% על יתרת הסכום.

הקלה זו תחול על רכישת הזכות, החל משנה אחת לפני שנכנס העולה לישראל לראשונה ומסתיימת כעבור 7 שנים בלבד לאחר כניסתו לארץ כאמור, כאשר בעניין פדר (ע"א 3207/93) נקבע בדעת רוב, כי על אף הרציונאל לסייע לעולים חדשים, התכלית הינה לסייע לעולה "בפועל" שבא לישראל, השתקע בה, ולא עזב אותה במשך מספר שנים ולכן עולה חדש שעזב את הארץ וחזר לאחר מכן, לא יוכל ליהנות מהקלה זו אם חלפה תקופת 7 השנים מיום שעלה לארץ לראשונה, אולם בכל מקרה לא תובא במניין 7 השנים תקופת שירותו של העולה בשירות חובה או בשירות לאומי.

כאמור לעיל, ההקלה תינתן רק לגבי רכישת זכות במקרקעין שהינה אחד מהבאים:

1. דירת מגורים או דירה המשמשת למגורים ולעסק כאחד, מתוך מטרה שתשמש למגוריו או למגוריו ולעסקו כאחד;
2. בית עסק, לרבות משק חקלאי, על מנת שישמש לעסק שהעולה או קרובו, כהגדרתו בסעיף 1 לתקנות מס הרכישה, עובד בו.
3. קרקע פנויה, שתשמש להקמת דירה או עסק כאמור לעיל, ששטחה אינו עולה על השטח המינימלי המותר לבניה על אותה קרקע, לפי תוכנית מכח חוק התכנון והבניה, או על 1,000 מ"ר – לפי השטח הגדול יותר, כאשר ברכישת קרקע בשטח גדול יותר, תינתן ההקלה במס רכישה, באופן יחסי לפי השטח הפטור ממס.

יודגש, כי התקנה מאפשרת את ניצול ההקלה ע"י העולה, פעם אחת לגבי דירה ופעם אחת לגבי עסק, כאשר ניצולה לגבי קרקע פנויה ייחשב כניצולה לגבי דירה או עסק לפי העניין, כמו כן, בעניין אלגרה (עמ"ש 21/93) נקבע בעבר כי לא יינתן פטור לגבי 2 דירות לזוג עולים.

בית המשפט העליון בעניין קאפי קדושאי (ע"א 2458/03) קבע כי על העולה לממש את מטרת רכישת הזכות, בתוך "זמן סביר הנראה לעין" ובמקרה של אי מימוש כאמור, תחול תקנה 28 לתקנות מס הרכישה, המעניקה סמכות למנהל מסמ"ק לגבות את הפרש המס הנדרש, אם לא התמלאו תנאי החיוב במס רכישה מופחת של 0.5%.

יש לציין, כי בדומה להקלה שניתנה בסעיף 35 לפקודת מס הכנסה בעניין נקודות הזיכוי, לא תובא במניין 7 השנים תקופת שירותו של העולה בשירות חובה או בשירות לאומי, אולם בשונה מסעיף 35 לפקודה, התקנה איננה חלה על "תושב חוזר" ומניין 7 השנים לא נעצר לבקשת העולה, בתקופת לימודיו על-תיכונים או אם יצא מהארץ לתקופה מסוימת אלא רק בתנאים שנקבעו כאמור בהודעת שר האוצר על קביעת עולה.

עד לתיקון 76 לחוק ניצול התקנה ע"י עולים לגבי דירת מגורים היה כדאי בעיקר כדירה שניה אולם כיום (בשנת 2016) ניצול התקנה כדאי גם עבור דירה ראשונה, הנרכשת במחיר העולה על 5,111,151 ₪.

לפרטים נוספים, תגובות והערות, ניתן ליצור קשר עמי בטלפון 050-6209895 או במייל [email protected]

 אהרון צ'יסמדיה, עו"ד (רו"ח)

© כל הזכויות שמורות לעו"ד (רו"ח) אהרון צ'יסמדיה