רכישת מניות איגוד לאחר שקיבל היתר בניה לפרויקט תמ"א 38 תחויב במס רכישה לפי שווי המקרקעין

בו"ע 60313-05-17 אייוגה בע"מ נ' מנהל מסמ"ק מרכז, ניתן בבית המשפט פסק דין חשוב ולפיו , כאשר טרם התמלאו התנאים בפרויקט תמ"א ומשכך טרם הגיע יום המכירה, הרי שאין מדובר ב"זכויות במקרקעין" בידי איגוד המחזיק בפרויקט ומכאן שהוא איננו נחשב "איגוד מקרקעין" ורכישת מניותיו איננה חייבת במס רכישה (וראו הרחבה במאמר מיום 28/02/2019).

בשבוע שעבר ניתן פסק דין בו"ע 3307-05-19 סבא ונסה בע"מ נ' מנהל מסמ"ק ת"א אשר דן במספר סוגיות שעלו בקשר לרכישת מניות 2 חברות, יהבים ברגסון 5 בע"מ ויהבים ברגסון 7 בע"מ, (להלן: "ברגסון") בסמוך לאחר שקיבלו היתר בניה בפרויקט תמ"א 38, ע"י חברת סבא ונסה בע"מ (להלן: "החברה"):

  1. האם בידי ברגסון היו אך ורק זכויות במקרקעין במועד רכישת מניותיהן ומשכך עונות להגדרת "איגוד מקרקעין" כטענת מנהל מסמ"ק (להלן: "המנהל") או שלאור טענת החברה, מדובר בחברות קבלניות אשר יש להן פעילות עסקית בהיקפים גדולים המחזיקות במקרקעין כמלאי עסקי ועומדות ברוב תנאי הוראת הביצוע 8/2003 (להלן: "הוראת הביצוע") , ומשכך אין מדובר ב"איגוד מקרקעין"?
  2. כיצד יש לחשב את שווי המכירה של המקרקעין לצורכי מס רכישה? האם בהתאם לתמורה החוזית ששולמה כטענת החברה או בהתאם להערכות שווי המתבססות על עסקאות השוואה, כטענת המנהל?

בית המשפט חזר על קביעת בית המשפט בעניין "אייוגה" לפיה, במידה ורכישת המניות היתה לפני קבלת היתר הבניה, הרי שטרם הגיע "יום המכירה" ומשכך במועד רכישת המניות לא היו בידי החברה הנרכשת זכויות במקרקעין, אולם במקרה זה, לאור רכישת המניות לאחר הגיע "יום המכירה", דחה את הערר שהגישה החברה וקיבל במלואן את טענות המנהל מהנימוקים הבאים:

  1. לאור פסיקת בית המשפט העליון בהלכת "גזית גלוב" (ע"א 74/15) לפיה, יש לבחון זכויות במקרקעין ונכסים אחרים בהתאם למהות הכלכלית האמיתית שלהם ואין להפריד באופן מלאכותי בין נכסים שהם זכויות במקרקעין לבין נכסים אחרים הנבלעים בזכות במקרקעין או נטמעים בה ואשר משפיעים על שוויה, הרי שמעיון בדוחותיהן הכספיים ומעדות מנכ"ל החברה עולה, כי מלבד רכישת זכויות הבניה על הגג באמצעות ההתקשרויות עם בעלי הדירות בהסכמי התמ"א, אשר הקנו לברגסון את זכויות הבניה על גג הבניין והוצאות תכנון, ניהול ומשפטיות וכיוצ"ב – לא הייתה לברגסון פעילות עסקית ענפה וממשית כ"קבלן בניין" ונכסים אחרים בטרם רכישת מניותיהן ע"י החברה.
  2. אחד התנאים לפי הוראת הביצוע, שעל איגוד לעמוד בו כדי לצאת מהגדרת "איגוד מקרקעין", הינו הדרישה לחתימה על חוזי מכירת דירות לפחות 12 חודשים לפני הפעולה באיגוד, התחלת בניית הפרויקט והחתמת חוזי מכירה עם רוכשים צד ג', ומאחר וברגסון לא עמדו בתנאי זה – הם אינן יוצאות מהגדרת "איגוד מקרקעין".
  3. בהתאם לסעיף 9(ב) לחוק מיסוי מקרקעין, שווי המכירה לצורך חישובי מס הרכישה ברכישת מניות באיגוד מקרקעין ייקבע בהתאם לשווי המכירה שהיה נקבע במכירת הזכות במקרקעין עצמה (דהיינו, שווי המקרקעין ברוטו לפני ניכוי התחייבויות לרכישת המקרקעין), כאשר את שווי הזכות ניתן לקבוע לפי הערכה ישירה של שווי המקרקעין או לפי התמורה החוזית ששולמה בגין המניות בתוספת ההתחייבויות החברה לרכישת המקרקעין.

במקרה דנן, ניתוח שווי המכירה של המקרקעין שביצע בית המשפט לפי 2 השיטות העלה כי צדק המנהל בקביעת שווי המכירה בשומה.

סוגיה נוספת שעלתה בבית המשפט הייתה, מהו היום הקובע את "יום המכירה" לעניין היתר הבניה בפרויקט תמ"א 38?

החברה טענה, שהיום שבו נמסר ההיתר לידיו של בעל ההיתר הוא היום שבו ניתן ההיתר, ואילו המנהל טען, שהיום שבו נתנה הוועדה את החלטתה וחתמה עליה הוא יום נתינת ההיתר והוא גם "יום המכירה" לעניין החוק.

בית המשפט הביא את תקנה 59 לתקנות התכנון והבניה (רישוי בנייה), תשע"ו-2016 הקובעת, בין היתר, כי: "תקופת תוקפו של היתר היא שלוש שנים מיום שניתן…"

בית המשפט קבע כי לאור העובדה כי התקנה נוקטת בלשון "ניתן" ולא "נמסר", ואין כל זכר בתקנות למסירת היתר הבניה והחתמת בעל הרישיון על קבלתו הרי שיום המכירה יקבע לפי יום נתינת ההיתר ולא יום מסירתו לבעל ההיתר.

כאמור לעיל, בית המשפט דחה את הערר וקבע כי ברגסון הינן בגדר "איגוד מקרקעין" במועד רכישת מניותיהן ועל כן מדובר בפעולה באיגוד מקרקעין החייבת במס רכישה בהתאם לשווי המקרקעין שקבע המנהל.

אהרון צ'יסמדיה, עו"ד (רו"ח)

   © כל הזכויות שמורות לעו"ד (רו"ח) אהרון צ'יסמדיה

 

Call Now Buttonליצירת קשר עם עו"ד צ'יסמדיה