חשיפה אפשרית להפקעה או לירידת ערך מקרקעין היא חלק אינטגרלי ובלתי נפרד מהם

השבוע ניתן פסק דין בבית המשפט העליון, בע"א 4900/19 ב.ס.ט בנייה בע"מ ואח' נגד מנהל מסמ"ק נצרת, אשר עסק בערעור על החלטת ועדת הערר בו"ע 31189-11-14 אפריקה ישראל להשקעות בע"מ נ' מנהל מסמ"ק נצרת, כי אין לקבל את טענת הרוכשות לפיה הזכויות לקבלת פיצויים מהוות נכס מהותי ועצמאי המוציא את החברה מהגדרת "איגוד מקרקעין".

במקרה הנדון, נרכשו מניות חברת "ארמון ההגמון" (להלן: "החברה") בידי 3 חברות רוכשות, (להלן: "הרוכשות") כאשר בנוסף לנכסי מקרקעין "מובהקים" שהיו בידי החברה, טענו הרוכשות כי בידי החברה 2 נכסים מהותיים, נפרדים ועצמאים נוספים:

  1. זכות לקבלת פיצויי הפקעה מאת מע"צ בגין הפקעות שונות שנעשו במקרקעי החברה.
  2. זכות לקבלת פיצויים נוספים על בסיס סעיף 197 לחוק התכנון והבניה בגין פגיעה בשווי המקרקעין.

ומשכך לטענת הרוכשות, החברה איננה איגוד מקרקעין במועד ביצוע העסקה ורכישת מניותיה של החברה, איננה "פעולה באיגוד" המחייבת תשלום מס רכישה (ראו הרחבה במאמר מיום 27/06/2019).

בית המשפט העליון, דחה פה אחד את הערעור תוך שהוא קובע כדלקמן:

  1. לא די בטענה כי נכס מסוים כשלעצמו אינו בגדר זכות במקרקעין, ויש לבחון אם בהתחשב במהותו הכלכלית ובמאפייניו, ניתן לומר כי הוא שלוב ונטמע בזכויות במקרקעין או אם לאו.
  2. כשם שקבלת כספי תמורה בגין מכירה לא שוללת את מהותה של העסקה ואת היות המוכר איגוד מקרקעין, כך גם קבלת פיצויים בגין הפקעה.
  3. אין להבחין בין קבלת הפיצויים בפועל לבין זכות לפיצויים שטרם מומשה. פער הזמנים בין מסירת החזקה בקרקע (ההפקעה) לבין קבלת כספי הפיצויים, לא מנתק את מהותה של הזכות לפיצויים ככזו הנובעת ממכירת המקרקעין, גם אם הייתה זו מכירה כפויה.
  4. קבלת עמדת הרוכשות, מביאה לתוצאות אבסורדיות ולהבחנות מלאכותית בין איגודי מקרקעין המחזיקים בנכסים זהים, לכאורה, על בסיס פעולות חיצוניות שאינן קשורות למצבת הנכסים של האיגוד והתוצאה היא אפוא יצירת איגוד מקרקעין "מהבהב", שסיווגו משתנה כתלות במיצוי זכות התביעה ואופן בירורה, מה שיכול להתפרס גם על פני שנים רבות.
  5. מקום שבו אין כל ודאות להצלחת התביעה, ואין כל הכרה מצד הרשויות בזכות לפיצויים, קביעה כי די בזכות נטענת לפיצויים שטרם התגבשה כדי להוציא איגוד מהגדרתו כאיגוד מקרקעין, עלולה להוות תמריץ להגשת תביעות לצורך התחמקות מעול תשלום המס.

לאור האמור לעיל קבע בית המשפט העליון, כי חשיפה אפשרית להפקעה או לירידת ערך של מקרקעין עקב תכנית וכן קיום זכות לפיצויים עקב כך, היא חלק אינטגרלי ובלתי נפרד מהבעלות בנכסי מקרקעין ושלובה בה.

ובנסיבות המקרה הנדון, כשהחברה מחזיקה בנכסי מקרקעין נוספים פרט לזכות הנטענת לפיצויים, אין לומר כי הזכות לפיצויים היא זכות נפרדת מזכויות במקרקעין המחריגה אותה מהגדרת איגוד מקרקעין .

 

לפרטים נוספים, תגובות והערות, ניתן ליצור קשר עמי בטלפון 050-6209895 או במייל [email protected]

          

אהרון צ'יסמדיה, עו"ד (רו"ח)

© כל הזכויות שמורות לעו"ד (רו"ח) אהרון צ'יסמדיה

 

Call Now Buttonליצירת קשר עם עו"ד צ'יסמדיה