זכות לקבל פיצויים מהווה נכס ניטרלי שלא מוציא מהגדרת איגוד מקרקעין
בית המשפט העליון בדנ"א 1032/18, שב וחזר על ההלכה המפורטת והמנומקת שנקבעה
בע"א: 1346/15, 6219/15, 8715/15, 74/15 (להלן: "הלכת מליסרון") בעניין תחולת הגדרת איגוד מקרקעין על מרכזי קניות אשר קבעה בין היתר, שהמונח מיטלטלין בהגדרת "איגוד מקרקעין" בסעיף 1 לחוק מיסוי מקרקעין (להלן: "החוק") כולל בתוכו גם נכסים בלתי מוחשיים ולכן קיומם של נכסים בלתי מוחשיים באיגוד, לא יוציא אותו באופן אוטומטי מהגדרת "איגוד מקרקעין" (וראו הרחבה במאמר מיום 04/10/2018).
בשבוע שעבר, ניתן פסק דין בו"ע 31189-11-14 אפריקה ישראל להשקעות בע"מ נ' מנהל מסמ"ק נצרת אשר עסק בשאלה , האם זכות לקבל פיצויים שקיימת לאיגוד בנוסף לנכסי מקרקעין, מוציאה אותו מהגדרת "איגוד מקרקעין".
במקרה הנדון חברת אפריקה ישראל להשקעות בע"מ, מכרה ל-3 חברות (להלן: "הרוכשות") את מלוא אחזקותיה בחברת "ארמון ההגמון" (להלן "החברה") , כאשר נכון למועד המכירה מצבת הנכסים הריאליים של החברה הייתה כדלקמן:
- מקרקעין שכללו חניון אוטובוסים ו-104 מגרשים לבניה.
- השקעה ב- 63% ממניות חברת המרכז המסחרי בעלת הקניון "ביג פאשן" בנצרת. (להלן: "הקניון").
- זכויות בניה לבניית משרדים מעל גג הקניון וכן זכויות נוספות לניוד מחוץ לקניון.
לטענת הרוכשות, בידי החברה 2 נכסים מהותיים, נפרדים ועצמאים נוספים:
- זכות לקבלת פיצויי הפקעה מאת מע"צ בגין הפקעות שונות שנעשו במקרקעי החברה.
- זכות לקבלת פיצויים נוספים על בסיס סעיף 197 לחוק התכנון והבניה בגין פגיעה בשווי המקרקעין.
לאור נכסים אלו טענו הרוכשות, כי החברה איננה איגוד מקרקעין במועד ביצוע העסקה ומשכך רכישת מניותיה של החברה, איננה "פעולה באיגוד" המחייבת תשלום מס רכישה.
בית המשפט קבע תחילה, כי גם אם ניתן לטעון שהתביעה בגין פיצויי הפקעה, היא זכות נפרדת מהמקרקעין שהופקעו, שכן המקרקעין עצמם הופרדו ונלקחו, הרי שאין ספק שהזכות לפיצויים מכח סעיף 197 לחוק התכנון והבניה מקורם בפגיעה במקרקעין שנותרו בידי האיגוד והוא לא נפרד מהם ולכן בוודאי שתביעה זו איננה נכס נפרד ועצמאי.
בית המשפט הסתמך על הלכת מליסרון, אשר הסבירה כי תכליתו של מנגנון המיסוי המתייחס לאיגוד מקרקעין הינו "אנטי תכנוני" ועל כן קבע, כי גם אם יש בידי החברה זכויות נוספות שהן תוצר של תביעות לקבלת פיצויים, הרי שאין לראות בהן נכסים המוציאים את החברה מהגדרת "איגוד מקרקעין" שכן אלו לכל היותר בבחינת כספים או מיטלטלין, המהווים "נכסים ניטרליים".
כאמור לעיל, בית המשפט דחה את הערר והסביר, כי הסיפא של הגדרת "איגוד מקרקעין" המדברת על נכסים ניטרליים או טפלים או כאלו שאינם משמשים לאיגוד לייצור הכנסתו במועד הרלוונטי, כוללת בחובה בהקשר זה גם את ההגדרה החשבונאית של המונח "הכנסות לקבל" , דהיינו הכנסות שאף אם התשתית המשפטית לקבלתן נוצרה, עדיין קבלתן בפועל תהיה רק בשנים הבאות.
אי לכך, אין לקבל את טענת הרוכשות לפיה הזכויות לקבלת פיצויים מהוות נכס מהותי ועצמאי המוציא את החברה מהגדרת "איגוד מקרקעין" וקבע כי רכישת מניותיה של החברה חייבת במס רכישה כ"פעולה באיגוד".
לפרטים נוספים, תגובות והערות, ניתן ליצור קשר עמי בטלפון 050-6209895 או במייל [email protected]
אהרון צ'יסמדיה, עו"ד (רו"ח)
© כל הזכויות שמורות לעו"ד (רו"ח) אהרון צ'יסמדיה
