חבות במע"מ בעת מכירת מניות באיגוד מקרקעין

בעת מכירת מניותיה של חברה, אשר בבעלותה זכויות במקרקעין, ישנה משמעות רבה לשאלה, האם החברה נכנסת להגדרת "איגוד מקרקעין" בסעיף 1 לחוק מיסוי מקרקעין (להלן: "החוק") , כאשר ההשלכה המידית לסווג החברה כ"איגוד מקרקעין" הינה לעניין מס הרכישה שיידרש רוכש המניות באיגוד המקרקעין לשלם וזאת בניגוד לרכישת מניות באיגוד רגיל (ראו הרחבה במאמר מיום 09/10/16).

חוק מס ערך מוסף (להלן: "חוק מע"מ") מגדיר "נכס" כטובין או מקרקעין, כאשר הגדרת "מקרקעין" בחוק מע"מ, כוללת הן זכות במקרקעין והן זכות באיגוד מקרקעין, כמשמעותם בחוק.

בהתאם לסעיף 2 לחוק מע"מ, על עסקה בישראל (ועל יבוא טובין) מוטל מס ערך מוסף, כאשר החלופה הראשונה להגדרת "עסקה" בחוק מע"מ  הינה: מכירת נכס או מתן שירות בידי עוסק במהלך עסקו, לרבות מכירת ציוד.

מהאמור לעיל עולה, כי על מכירת מניות באיגוד מקרקעין בידי עוסק במהלך עסקו, יוטל מע"מ וזאת בניגוד למכירת מניות באיגוד רגיל, שכן הגדרת "טובין" בחוק מע"מ, איננה כוללת "זכות בתאגיד" או "ניירות ערך" ולכן מניות בחברה רגילה – אינן נכנסות להגדרת נכס ומכירתן איננה חייבת במס ערך מוסף.

בשבוע שעבר, ניתן פס"ד בבית המשפט המחוזי בתל אביב בע"מ 9930-10-15 א. סגמן ייזום והשקעות בע"מ, אשר דן בשאלה, האם מכירת מניות באיגוד מקרקעין, על ידי חברת א. סגמן ייזום והשקעות בע"מ (להלן: "סגמן") לבעל המניות השני באיגוד, חייבת במס ערך מוסף?

מנהל מע"מ טען, כי מכירת המניות הייתה "במהלך עסקה" של סגמן ולכן מתקיימת החלופה הראשונה להגדרת עסקה בחוק מע"מ כאשר לחילופין טען מנהל מע"מ, כי מדובר במכירת ציוד, דהיינו, מכירת נכס הוני שבעסק.

סגמן טענה, כי למרות העובדה שתחום עיסוקה הוא במקרקעין, עדיין יש לבצע אבחנה בין התייחסותה למקרקעין ולבין התייחסותה למניות באיגוד מקרקעין ולאור העובדה שהיא איננה סוחרת במניות כחלק מעיסוקה, הרי שמכירת המניות באיגוד המקרקעין לא תיחשב כעסקה, הנערכת "במהלך עסקו" על אף שתחום עיסוקה הוא במקרקעין.

בית המשפט ניתח את נסיבות המקרה וקבע, כי יתכן מצב שבו סוחר במקרקעין עשוי להחזיק בנכס מקרקעין או במניות באיגוד מקרקעין מסוים, כהשקעה ולא כחלק מעסקיו השוטפים, ובמקרה שכזה המכירה לא תיחשב "עסקה" בחוק מע"מ לפי החלופה הראשונה.

עם זאת, דחה בית המשפט את טענת סגמן וקבע, כי התכלית המקורית של החקיקה הייתה לקבוע דין זהה למקרקעין ולזכויות באיגוד מקרקעין וכי אין לבחון בנפרד את התנהגות העוסק לגבי נכסי מקרקעין במובן הצר מחד ולגבי נכסי מקרקעין (לרבות זכויות באיגוד מקרקעין) במובן הרחב, מאידך.

בנסיבות המקרה קבע בית המשפט, כי לאור העובדה שסגמן ניהלה עסק של בנייה ומכירת נכסי מקרקעין, והעובדה כי קיבלה את המניות במקור מבעל המניות השני, ללא תמורה, על מנת שתצטרף כחברה בעלת ניסיון בענף הבניה לעסקת קומבינציה והעובדה שהיא אכן פעלה לשם כך, מובילה למסקנה שמכירת המניות באיגוד המקרקעין אכן בוצעה במהלך עסקה של סגמן ומשכך חייבת במס ערך מוסף.

למעלה מן הצורך, התייחס בית המשפט גם לטענה החלופית שהשמיע מנהל מע"מ וקבע, כי נסיבות המקרה מצביעות על כך שסגמן התכוונה למכור את היחידות הרבות שתבנה בעסקת הקומבינציה ולכן לא ניתן להגדיר את המקרקעין כ"ציוד" ובוודאי שלא את המניות באיגוד שהחזיק במקרקעין.

ניתן לראות אם כן, כי בית המשפט מבצע לעניין חוק מע"מ שיקוף של איגוד המקרקעין וקובע כי העובדה שעיסוקה של חברה בתחום המקרקעין, משפיעה במישרין גם על פעולות שנעשות באמצעות איגוד המקרקעין מתוך מטרה ליטול חלק פעיל בפרויקט המקרקעין – ואין חשיבות לעבודה שהחברה איננה נוהגת לסחור במניותיהן של תאגידים אחרים.

 

לפרטים נוספים, תגובות והערות, ניתן ליצור קשר עמי בטלפון 050-6209895 או במייל [email protected]

 

אהרון צ'יסמדיה, עו"ד (רו"ח)

 

© כל הזכויות שמורות לעו"ד (רו"ח) אהרון צ'יסמדיה

 

Call Now Buttonליצירת קשר עם עו"ד צ'יסמדיה