הגדרת איגוד מקרקעין – פרשנות מרחיבה של בית המשפט

בעת מכירת מניותיה של חברה, אשר בבעלותה זכויות במקרקעין, ישנה משמעות רבה לשאלה, האם החברה נכנסת להגדרת "איגוד מקרקעין" בסעיף 1 לחוק מיסוי מקרקעין (להלן: "החוק"), כאשר ההשלכה המיידית לסווג החברה כ"איגוד מקרקעין" הינה לעניין מס הרכישה שיידרש רוכש המניות באיגוד המקרקעין לשלם וזאת בניגוד לרכישת מניות באיגוד רגיל.

השאלה מהו "איגוד מקרקעין" נדונה בהרחבה במספר רב של פסיקות בית המשפט, חלקן סותרות, וניתן לומר שטרם נקבעו ע"י בית המשפט כללים ברורים המאפשרים להכריע בכל מחלוקת, האם ב"איגוד מקרקעין" עסקינן, אם לאו.

בהתאם להגדרת "איגוד מקרקעין" בסעיף 1 לחוק, רק אם מתברר כי לאיגוד יש בנוסף לנכסי המקרקעין נכסים נוספים שאינם ניטרליים ואינם טפלים, כלומר נכסים המשמשים לייצור הכנסה והם מיועדים למטרתו העיקרית של האיגוד, אזי יוצא האיגוד מגדרה של ההגדרה, כאשר כאן בדיוק מצויה המחלוקת התמידית בין המייצגים לבין רשות המיסים בשאלה: האם אותם נכסים נוספים שיש לאיגוד מצליחים "להוציא" אותו  מהגדרת "איגוד מקרקעין".

השבוע ניתן פס"ד ב-5 עררים בבית המשפט המחוזי בחיפה, שעסקו כולם בחיובי מס על פי החוק בעקבות עסקאות לרכישת מניות בחברת "ליגת תעשיות בע"מ" (להלן: "החברה") וכן בשותפות "לב הדר" (ו"ע 44860-03-14 אחזקות ליגת בע"מ ועוד), כאשר המחלוקת העיקרית בין הצדדים בכל העררים הייתה האם החברה ושותפות לב הדר נכללות בהגדרת איגוד מקרקעין, בהתאם להוראות החוק.

הטענה המרכזית בעררים הייתה, כי בעת רכישת מניות החברה ע"י מספר חברות (להלן: "העוררות") נרכשו לא רק נכסי המקרקעין של החברה, אלא נרכשה החברה כ"עסק חי", הכוללת בחובה נכסים נוספים, פרט לנכסים המוחשיים של האיגוד.

לטענת העוררות, החברה הינה חברה יזמית העוסקת ביזום פרויקטים בנדל"ן כאשר בין הנכסים הנוספים שבבעלותה, קיימת החזקה בשיעור של 50% בחברה אחרת, שבבעלותה נכס השכור על ידה לזמן קצר. הזכויות בחברה האחרת מהווה לטענתם, נכס שאינו נכס מקרקעין שאינו ניטרלי ואינו טפל.

בית המשפט ניתח את העובדות וקבע כי בתקופה הרלוונטית החברה האחרת הפסיקה את הסכם השכירות ולמעשה הייתה מרוקנת מכל תוכן ומשכך החזקת מחצית ממניותיה אינה מהווה החזקה של נכס השולל את מעמדה של החברה כאיגוד מקרקעין.

טענה נוספת שהעלו העוררות הינה, כי פעילותה של החברה כיזמית של פרויקטים בתחומי הנדל"ן, מוציאה אותה מהגדרת איגוד מקרקעין, שכן נכסי המקרקעין שבידה מהווים מלאי עסקי. חברה המחזיקה בנכסי מקרקעין כמלאי עסקי אינה, כך נטען, איגוד מקרקעין.

בית המשפט קבע, כי כדי לבחון את הטענה יש לעבור מעל שתי משוכות; האחת, יש לשכנע כי החברה אכן פועלת כחברה קבלנית או יזמית בתחום הנדל"ן ומחזיקה במקרקעין כמלאי עסקי. השנייה, יש לשכנע כי מקרקעין המוחזקים כמלאי עסקי מוצאים מהגדרת "זכות במקרקעין" ושוללים את הגדרת החברה הקבלנית כאיגוד מקרקעין.

בית המשפט בחן את נכסי החברה וקבע כי המקרקעין המוחזקים על ידה אינם בבחינת מלאי עסקי. עיסוקה של החברה אינה רכישה ומכירת מקרקעין, להיפך, ניתן ללמוד כי החברה מחזיקה בנכסי מקרקעין רבים כהשקעה לטווח ארוך על מנת להשיא רווחים מהחזקה בנכסים.

בית המשפט הוסיף ודחה גם את טענת החברה לנכס פיננסי שהוא  "הפסד לצורכי מס" וקבע כי הפסד מועבר מאפשר, בנסיבות המוכרות בדין, לקזז הכנסות חייבות ולצמצם את חבות המס אולם הוא אינו "נכס" סחיר, הוא אינו תורם לייצור הכנסה, אלא רק להקטנת חבויות במס, והחזקתו אינה חלק אינטגרלי ממטרות החברה.

כמו כן, דחה בית המשפט את טענת החברה לבעלות על נכס "בלתי מוחשי" הנובע מכך שמדובר בחברה פעילה ומצליחה בעלת מנגנון מוכח לייצור הכנסות ויכולת ניהול וניתן לזהותו לפי ההפרש בין שווי נכסי החברה לשווי מניותיה.

בית המשפט קבע, כי מהראיות עולה שלחברה אין כל מנגנון לניהול הנכסים והעובדה שלחברה פעילות עסקית מוצלחת אינה מלמדת שיש בבעלותה נכס בלתי מוחשי שאינו נטרלי ואינו טפל למטרות החברה.

לאור האמור לעיל קבע בית המשפט כי במועד רכישת מניותיה נחשבה החברה ל"איגוד מקרקעין" ומשכך העוררות חייבות במס רכישה בגין רכישת מניותיה.

בית המשפט דן גם בשאלה האם במועד ביצוע העסקה, הייתה השותפות "לב הדר"
(להלן: "השותפות")  בבחינת איגוד מקרקעין כהגדרתו בחוק וזאת לאור קביעת בית המשפט העליון בפס"ד אספן (ע"א 924/12) כי 4 שנים קודם לכן השותפות נחשבה כאיגוד מקרקעין.

בית המשפט קבע כי אמנם סיווגו של איגוד כאיגוד מקרקעין, עשוי להשתנות על ציר הזמן בשים לב להיקף וטיב הנכסים המוחזקים על ידו מעת לעת אולם העוררות  לא הצליחו להצביע על כל שינוי המצדיק את שינוי הסיווג של השותפות כ"איגוד מקרקעין".

ניתן לראות, כי בית המשפט מעניק פרשנות מרחיבה ביותר להגדרת "איגוד מקרקעין" בסעיף 1 לחוק, כפי שעשה בעניין מליסרון (ו"ע 54436-11-10) אולם לאור פסקי דין אחרים, עדיין תידרש פסיקה של בית המשפט העליון על מנת להפוך קביעות אלו להלכה מחייבת.

 

לפרטים נוספים, תגובות והערות, ניתן ליצור קשר עמי בטלפון 050-6209895 או במייל [email protected]

 אהרון צ'יסמדיה, עו"ד (רו"ח)

© כל הזכויות שמורות לעו"ד (רו"ח) אהרון צ'יסמדיה

Call Now Buttonליצירת קשר עם עו"ד צ'יסמדיה