הלכת אמרלד – אין לכלול הוצאות פיתוח עתידיות בשווי המכירה לצורך חישוב מס רכישה

בית המשפט העליון, נדרש לא פעם לשאלה האם הוצאות הפיתוח הינן חלק משווי המכירה של זכות במקרקעין לצורך חישוב מס רכישה, אם לאו.

ההלכה המקורית בסוגיה זו נקבעה בבית המשפט העליון בעניין שרביט (ע"א 2960/95) ולפיה כאשר בוצעו עבודות הפיתוח לפני מועד הרכישה, נרכשת הקרקע כשהיא מפותחת ולפיכך מתווספות הוצאות הפיתוח למחיר הקרקע לצורך חישוב מס הרכישה ואילו כאשר לא בוצע דבר, אין התשלום עבור הוצאות פיתוח עתידיות מתווסף למחיר הקרקע, שהרי הרוכש רוכש קרקע בלתי מפותחת.

בשנת 2015 ניתנה בבית המשפט העליון הלכת מידטאון (ע"א 914/14) אשר גרמה למנהל מסמ"ק לשנות את עמדתו בסוגיה זו ולקבוע אבחנה בין "החוליה הראשונה" שאז יש לפעול לפי הלכת שרביט לבין "החוליה השניה" שאז לשווי המכירה לצורך חישוב מס הרכישה,  יתווסף גם רכיב הפיתוח (וראו הרחבה במאמר מיום 12/07/2018).

עמדה זו של מסמ"ק, הביאה למחלוקות רבות מול המייצגים ולמספר ועדות ערר שברובם דחתה הוועדה את עמדת מנהל מסמ"ק מכל וכל (וראו הרחבה במאמר מיום 07/05/2020).

השבוע פורסם פסק הדין בבית המשפט העליון בערעור שהגיש מנהל מסמ"ק (ע"א 6404/19 ו-ע"א 4504/20) על החלטת ועדות הערר בעניין אמרלד בניין ופיתוח בע"מ, שיכון ובינוי נדל"ן בע"מ ואח' בשאלה העקרונית הבאה: "האם יש לכלול במסגרת הסכום שעליו מוטל מס רכישה בגין רכישת זכות במקרקעין את הוצאות הפיתוח של המקרקעין הנדונים, כאשר הרוכש מתחייב לשאת בהן במסגרת ההסכמית שנכרתה בין הצדדים?"

לעמדת מנהל מסמ"ק, ועדות הערר אינן מיישמות נכונה את הפסיקה החדשה של בית המשפט העליון ביחס לפרשנות שיש ליתן למונח "שווי המכירה" אשר ממנו נגזר החיוב במס רכישה וכי הן עודן מיישמות באופן דווקני את הכלל הטכני אשר אפיין את הפרשנות שניתנה בעבר לפסיקה הישנה, לפיו אין לכלול בסכום הרכישה תמורה בגין עבודות פיתוח שטרם בוצעו.

בית המשפט העליון בדעת רוב, דחה את ערעור מנהל מסמ"ק וקבע כי התשובה לשאלה זו היא שלילית, אולם השופטים היו חלוקים בנימוקיהם.

ע"פ עמדתה של כב' השופטת וילנר – הנסיבות שהביאו את בית המשפט העליון ב"הלכת מידטאון" לתוצאה שונה מ"הלכת שרביט" היו כאלה שמימוש התחייבות של המוכר אשר הומחתה לרוכש במסגרת הסכם המכר – היה צפוי להשביח את המקרקעין ולכן התמורה בגין ההשבחה הובאה בחשבון ב"שווי המכירה".
אי לכך קבעה , כי בנסיבות ייחודיות שכאלה, כאשר כנגד תמורה חוזית מוסכמת בה מתחייב לשאת הרוכש, עומדת לו הזכות להעלאת שווים – בהתאם לתוכנית שחלה בעת עריכת הסכם המכר כתוצאה מהחלטה של הרשות התכנונית הרלוונטית – אזי יש לראות את הזכות במקרקעין הנמכרת כזכות במקרקעין המושבחים ואת שווי המכירה כגובה התמורה המשקפת את שווים של המקרקעין המושבחים, אולם במקרים רגילים, כאשר מימוש ההתחייבות של הרוכש אינו מוביל להשבחת המקרקעין, בהתאם לתוכנית שחלה באותה עת אלא רק בשל מעשה או התחייבות מצד בעל המקרקעין או הרוכש – חלה "הלכת שרביט" ואין לכלול בסכום הרכישה תמורה בגין עבודות פיתוח שטרם בוצעו.

ע"פ עמדת כב' השופט סולברג – אין טעם לקבוע מסמרות בשאלת היחס המדויק שבין "הלכת שרביט" לבין "הלכת מדיטאון" ובשאלה מהו החוט המקשר בין פסקי הדין הללו, אלא לטעמו יש לדחות את טענת מנהל מסמ"ק לפיה יש לסטות מ"הלכת שרביט" לגבי העניין הקונקרטי שנקבע בה: הכללת הוצאות פיתוח עתידיות לצורך חישוב מס הרכישה.
לעמדתו, הלכה זו הביאה מבחן שימושי, פרקטי, הקובע כי שווי המכירה לעניין חישוב מס רכישה יכלול בקרבו גם הוצאות בגין פיתוח שבוצע עוד קודם לרכישה במקרקעין וזאת בניגוד להוצאות פיתוח עתידי.

דעת המיעוט של כבוד השופט קרא קבעה שיש לקבל את הערעור, שכן הפסיקה המאוחרת בעניין "הלכת מידטאון" הביאה לשינוי ההלכה וכאשר אין אפשרות להפריד בין ההתחייבויות לשלם בעבור הקרקע וכן ההתחייבות לשלם תשלום נוסף בגין הוצאות פיתוח עתידיות, ובהינתן שהן חלק מהותי ובלתי נפרד מההסכם למכירת המקרקעין ובהינתן מהותן הכלכלית של העסקאות – הרי שיש לכלול סכומים אלו בשווי המכירה לצורכי מס רכישה.

כאמור לעיל, בית המשפט העליון קבע בדעת רוב כי אין לכלול בסכום הרכישה תמורה בגין עבודות פיתוח שטרם בוצעו, אולם לטעמי טרם ניתן לומר כי נסתם הגולל על דיונים עתידיים בסוגיה זו, שכן אילו היה מדובר במקרה שבו הוצאות הפיתוח עשויות היו להביא להשבחה בהתאם לתוכנית שחלה בעת עריכת הסכם המכר כתוצאה מהחלטה של הרשות התכנונית הרלוונטית, נראה שפסיקת בית המשפט העליון הייתה הפוכה…

 

את כל המאמרים ניתן למצוא באתר בכתובת: www.atz-law.co.il

אהרון צ'יסמדיה, עו"ד (רו"ח)

  © כל הזכויות שמורות לעו"ד (רו"ח) אהרון צ'יסמדיה

Call Now Buttonליצירת קשר עם עו"ד צ'יסמדיה