ביהמ"ש העליון: עסקות סיחור האופציה אינן מהוות מימוש של אופציות הרכישה כלפי בעל הקרקע

מארגני קבוצות רכישה, משתמשים פעמים רבות בהוראותיו של פרק חמישי 2 לחוק, המעניק פטור ממס שבח וממס רכישה במכירת אופציה בכפוף למספר תנאים מצטברים, כאשר הם מעוניינים לרכוש קרקע עבור קבוצת רכישה פוטנציאלית.

במצב שכזה, המארגן רוכש אופציה ייחודית מאת בעל הקרקע ומסחר אותה בשלב מאוחר יותר לקבוצת רכישה שארגן, כאשר פרק חמישי 2 לחוק, פוטר ממס הן את מכירת האופציה ע"י בעל הקרקע והן את סיחורה לקבוצת הרכישה  וממסה רק את עסקת מימוש האופציה כמכירה שנעשית בין בעל הקרקע לכל אחד מחברי קבוצת הרכישה .

בשנה האחרונה, ניתנו מספר פסקי דין בוועדות ערר, אשר בכולם נדחתה עמדת מנהלי מסמ"ק שביקשו לשלול את הפטור הניתן בעת מכירת האופציה לגורם מארגן, לאור התחייבות חברי קבוצת הרכישה לממש את האופציה שסוחרה אליהם ממנו (וראו הרחבה במאמר מיום 08/08/2019).

השבוע, נקבעה הלכה בבית המשפט העליון, בע"א 2670/19 אי.אס.אל אשל נדלן בע"מ, בכל הערעורים שהגישו מנהלי מסמ"ק בסוגיה זו, לפיה צדקו ועדות הערר כאשר דחו את עמדת מנהלי מסמ"ק בסוגיה וזאת מהנימוקים הבאים (המובאים כמעט במלואם):

  1. כעניין דוקטרינרי, מימושה של אופציה היא פעולה משפטית המבוצעת במישור היחסים מול נותן האופציה, והמביאה להתגבשותה של העסקה לגביה ניתנה האופציה. עסקאות הסיחור אינן מהוות מימוש של אופציות הרכישה כלפי בעל הקרקע – לא מימוש על ידי היזמים ולא מימוש על ידי הרוכשים – שכן הן אינן מביאות להתגבשות עסקה למכירת המקרקעין. לפיכך, גם אם במערכת היחסים שבין היזמים לבין הרוכשים הוגבל חופש הפעולה של הרוכשים, אין לומר כי עובדה זו עולה לכדי מימוש של אופציית הרכישה כלפי בעל המקרקעין.
  2. כעניין מהותי, כל עוד תפקידם של היזמים מתמצה בהענקת שירות ביחס למקרקעין, אין הוא מגיע לכדי ביצוע עסקה במקרקעין. השירות אותו מעניקים היזמים בהם עסקינן הוא הגדלת הסחירות של המקרקעין, על ידי כך שהם מאפשרים לבעל קרקע, המעוניין למכור אותם כיחידה אחת, להתקשר עם מספר רוכשים שונים, שהקשר ביניהם נוצר באמצעות היזמים, ולא רק עם רוכש היכול לקנות את המקרקעין כיחידה אחת, או קבוצה של רוכשים שהתארגנה באופן עצמאי (בלשון ציורית, היזמים מאפשרים לפרוס את המקרקעין לפרוסות הנמכרות לרוכשים שונים, ולא למכור אותה כיחידה אחת לרוכש אחד). שירות זה, גם אם עשויה להיות לו תרומה משמעותית לתמורה שתתקבל ממכירת המקרקעין, אינו מחייב, מניה וביה, כי היזמים יהפכו לבעלי זכויות במקרקעין, וזאת בדומה למתן שירותים של השבחת המקרקעין. ממילא גם אין הצדקה מהותית להטלת חיוב כפול בתשלום מס רכישה.
  3. כעניין תכליתי, הסדר הפטור נועד "להקל ולשחרר את הפוטנציאל היזמי" הגלום במקרקעין (כלשון הוראת ביצוע מיסוי מקרקעין מס' 10/2002, בעמ' 2), על ידי העמדת מכשיר חדשני, נוח ויעיל – אופציה ייחודית במקרקעין – באמצעותו ניתן לקדם מיזמים נדל"ניים. עסקאות הסיחור בהן עסקינן, הן דוגמה מובהקת לסוג העסקאות אותו ביקש המחוקק לעודד באמצעות יצירת המכשיר החקיקתי האמור. פשיטא, כי אין לאמץ פרשנות מצרה להסדר הפטור, המסכלת את השימוש בו לקידום התכליות שלמענן נוצר.

 לאור נימוקיו של בית המשפט העליון, החליטו מנהלי מסמ"ק כי הם קשובים להערות בית המשפט והחליטו למשוך את הערעורים ובכך נקבעה ההלכה לפיה, עסקות סיחור האופציה אינן מהוות מימוש של אופציות הרכישה כלפי בעל הקרקע.

לפרטים נוספים, תגובות והערות, ניתן ליצור קשר עמי בטלפון 050-6209895 או במייל atz.tax@gmail.com

אהרון צ'יסמדיה, עו"ד (רו"ח)

  © כל הזכויות שמורות לעו"ד (רו"ח) אהרון צ'יסמדיה

Call Now Buttonליצירת קשר עם עו"ד צ'יסמדיה