תשלום דמי חכירה מהוונים לרמ"י עקב פיצול נחלה – מחייב תשלום מס רכישה

החלטה 1 של מועצת מקרקעי ישראל, שהיא הבסיס למדיניות הקרקעית כולה עד היום, מבחינה בין החכרת קרקע חקלאית "במסגרת של נחלות", שהיא המצב הרגיל של החכרה חקלאית לבין האפשרות של קביעת כללים נפרדים להחכרת קרקע חקלאית "שלא בדרך של נחלה". המונח "נחלה" פירושו: "חלקת אדמה חקלאית בגודל שנקבע ע"י שר החקלאות בהתייעצות עם מנהל התכנון, הנמצאת  בבעלות המדינה, קרן קיימת לישראל או רשות הפתוח והוחכרה – לתקופה ארוכה – למתיישב לצורך פרנסתו מהמשק החקלאי שפותח או שיפותח בחלקה זו". במסגרת החלטה אחרת נקבע עוד, כי נחלה תכלול שלושה סוגי חלקות – חלקה א' אשר תיועד למגורים ולמבני משק של המחזיק בנחלה ובני משפחתו, חלקה ב' שהינה שטח קרקע בנחלה המשמש לחקלאות בלבד ומעובד על-ידי המחזיק בנחלה, וכן חלקה ג' שהינה שטח נחלה המעובד במשותף.

בית המשפט העליון בע"א 4547/13  (מפעלי צאן) הסביר כי "החכרה של "נחלות" היא "עסקת חבילה" שלה יתרונות וחסרונות. היא נעשית במתכונת של גודל סטנדרטי ושוויוני לכל יחידות המשק בישוב מסוים….היא כורכת בחובה מגבלות שונות, ובהן חובת מגורים בנחלה עצמה, איסור על פיצול הנחלה ואיסור על העברתה בירושה ליותר מ"בן ממשיך" אחד."

כיום, ישנם הסדרים שונים אשר כן מאפשרים פיצול נחלה והפרדת מגרש למגורים אולם לפני כל פיצול שכזה נדרשת הסכמה של רמ"י, המותנית בתשלום ובחתימה על הסכם חכירה מהוון של המגרש.

לפני כשבועיים, ניתן פס"ד בבית המשפט המחוזי בחיפה, (ו"ע 27703-08-14, 43535-08-14,
24187-12-14)  אשר דן ב-3 מקרים דומים בהם עלתה השאלה: האם תשלום לרשות מקרקעי ישראל (רמ"י) לשם פיצול נחלה במושב והפרדת מגרש למגורים – מהווה עסקה לרכישת זכות במקרקעין החייבת במס רכישה?

נבהיר תחילה,  כי מעמדו של אדם המחזיק בפועל במקרקעין במשך שנים רבות (בידיעת בעלי המקרקעין), אך אין בידו הסכם המעניק לו זכות מוגדרת כגון זכות שכירות, חכירה וכד' קרוי "בר רשות".

ב-2 מהמקרים אשר נדונו בפסק הדין, דובר על זוג הורים, בעלי זכויות "בר רשות" בנחלה, אשר העבירו ללא תמורה חלק מהנחלה לילדם, כאשר העברת הנחלה כללה 2 מרכיבים: האחד בקשה לפיצול מהנחלה והשני בקשה להחכיר את המגרש לילדם, בתמורה לתשלום דמי חכירה מהוונים לרמ"י.

לאחר תשלום דמי החכירה המהוונים, נשלחה מאת מנהל מסמ"ק דרישה לתשלום מס רכישה בשל רכישת הזכויות במגרש בהתאם לדמי החכירה ששולמו, וזאת בניגוד לטענת ההורים לפיה אין מדובר ברכישת זכויות אלא בהעברת זכויות ללא תמורה מאת ההורים לילדם ועל כן אין הצדקה לחייב את ילדם במס רכישה בגין התשלום לרמ"י.

מנהל מסמ"ק טען, כי כדי למכור או להעביר זכויות במגרשים שהופרדו מהנחלות, נדרשו הצדדים ל-2 עסקאות; האחת, רכישת זכויות מרמ"י שיאפשרו פיצול והפרדת המגרש מהנחלה ובמסגרתה נדרשו הצדדים לשלם דמי חכירה מהוונים והשנייה, העברת הזכויות מהמוכרים לילדם –  כאשר כל אחת מ-2 העסקאות מהווה עסקה במקרקעין המחייבת תשלום מס רכישה.

ועדת הערר קבעה כי מי שמחזיק בנחלה כ"בר-רשות" ומשנה את מעמדו לחוכר לדורות, החתום על הסכם חכירה לתקופה של 49 שנים, מגדיל באופן  ממשי את היקף זכויותיו ועל כן ברור כי חתימת הסכם חכירה חדש מול רמ"י – מהווה עסקה במקרקעין החייבת במס רכישה , כאשר שווי העסקה יחושב בהתאם לחישוב דמי החכירה המהוונים שמשלם החוכר על פי הסכם החכירה החדש.

אי לכך קבעה הוועדה בפסק הדין, כי בפיצול הנחלה והעברת המגרש לילדים, יש לשלם מס רכישה הן על העברת הזכויות ללא תמורה מההורים לילדם והן על רכישת הזכויות מרמ"י על פי הסכם החכירה.

 

לפרטים נוספים, תגובות והערות, ניתן ליצור קשר עמי בטלפון 050-6209895 או במייל [email protected]

 אהרון צ'יסמדיה, עו"ד (רו"ח)

© כל הזכויות שמורות לעו"ד (רו"ח) אהרון צ'יסמדיה