תקנה 2(1א) לתקנות מס רכישה

בהתאם לחוק מיסוי מקרקעין (להלן: "החוק") רכישת זכויות במקרקעין מקימה חבות במס רכישה על הרוכש, אשר נקבעת כשיעור משווי הרכישה. שיעור המס החל על רכישת "דירת מגורים" מוסדר בסעיף 9 לחוק ואילו שיעור המס על רכישת זכות במקרקעין שאינה דירת מגורים מוסדר בתקנה 2(1) לתקנות מס רכישה בגובה 6% החל מיום 1/8/2013.

תקנה 2(1א) לתקנות מס רכישה, שנוספה באותו מועד (להלן:" התקנה"),  מאפשרת בתנאים מסוימים, השבה לרוכש של שישית ממס הרכישה ששולם מכוחה של תקנה 2(1), כך שבפועל ישלם הרוכש, שמתקיימים לגביו התנאים הבאים, מס רכישה בשיעור 5% משווי הרכישה בלבד:

1. מס הרכישה ששולם בגובה 6% לא הותר בניכוי לפי פקודת מס הכנסה.
2. ביום המכירה של הזכות במקרקעין קיימת תכנית כמשמעותה בחוק התכנון והבנייה, המתירה בנייה של דירת מגורים אחת לפחות על הקרקע.
3. ישנו היתר בניה כמשמעו בחוק התכנון והבניה בתוקף המתיר לבנות דירת מגורים אחת לפחות במקרקעין או שבתוך 24 חודשים מיום המכירה של הזכות במקרקעין, התקבל היתר בניה המתיר לבנות דירת מגורים אחת לפחות במקרקעין.

בהתאם לעמדת רשות המיסים, אם הזכות במקרקעין הנרכשת מיועדת לשימוש מעורב (מגורים + מסחר ו/או משרדים), יש לחשב את החזר מס הרכישה, לפי שווי המכירה היחסי שישויך לכל סוג שימוש.

בפס"ד שניתן השבוע, ו"ע 47854-08-15 פ.ר.י.ו נכסים והשקעות בע"מ, נבחנה השאלה האם חברת פ.ר.י.ו נכסים והשקעות בע"מ (להלן: "החברה") זכאית להנחה בשיעור מס הרכישה לפי התקנה  כאשר הזכות שרכשה היא למשרד, בתוך פרויקט המשלב מגורים ומשרדים על אותם מקרקעין?

החברה טענה כי לאור העובדה שהמחוקק לא מנע באופן מפורש את תחולת התקנה על קרקע שעליה ניתן היתר בניה גם למגורים וגם למשרדים, אלא ציין שדי בכך שיינתן היתר בנייה של לפחות דירה אחת על הקרקע בה נרכשה הזכות, הרי שיש לפרש את התקנה לטובתה, ולהחזיר לה שישית מסכום מס הרכישה ששולם על ידה.

מנהל מסמ"ק טען שמעבר לתכלית החקיקה, שנועדה לתמרץ בעלי קרקעות לבנות על הקרקעות דירות מגורים, הרי שקבלת טענות החברה תביא לידי מצב אבסורדי לפיו רוכש משרד ישלם 6% מס רכישה בעוד שרוכש משרד בבניין משרדים, הכולל יחידה אחת למגורים – ישלם 5% מס רכישה בלבד.

בית המשפט ניתח את לשון התקנה וקבע כי המילים: "זכות במקרקעין שקיימת לגביה תוכנית…" מעידות על כך שהזכות במקרקעין הנרכשת יש צורך שלגביה תהיה תב"ע המאפשרת גם בניה של דירות מגורים (אחת לפחות). כך גם התיבה "בנייה על קרקע" והתנאי שתוך 24 חודשים יינתן היתר לבניית דירת מגורים אחת, מכוונת לכך שהמדובר ברכישת קרקע שבעתיד הקרוב יינתן לגביה היתר גם לבנייה של דירות מגורים.

אי לכך קבע בית המשפט, כי מאחר ובמקרה דנן הזכות הנרכשת ע"י החברה הינה זכות לרכישת משרד ולגבי אותה זכות ספציפית אין תב"ע המאפשרת גם בנייה של דירות מגורים,  אין מקום להחזר מס רכישה, שכן ההקלה תינתן רק לזכות במקרקעין הנרכשת העתידה לייצר דירות מגורים (אחת לפחות) בסופו של דבר.

 לפרטים נוספים, תגובות והערות, ניתן ליצור קשר עמי בטלפון 050-6209895 או במייל [email protected]

 אהרון צ'יסמדיה, עו"ד (רו"ח)

© כל הזכויות שמורות לעו"ד (רו"ח) אהרון צ'יסמדיה