שוויה של זכות הדיירות המוגנת בעת מכירת זכות הבעלות

במאמר מיום 01/12/16, עסקנו בהתייחסות לזכות דיירות מוגנת בחוקי המס השונים וראינו כי בחוק מיסוי מקרקעין (להלן: "החוק") קבע בית המשפט בעניין גורפינקל (ע"א 583/90) , כי מאחר וזכות הדיירות המוגנת מוענקת מכח חוק ואיננה נובעת מכח הסכם, הרי שאיננה מהווה זכות במקרקעין החייבת במס ע"פ חוק מיסוי מקרקעין (להלן: "החוק") (למעט לעניין פינוי בינוי שם נכללת במפורש).

ואולם, עולה השאלה מהו שווי הרכישה של דייר מוגן שרכש את זכות הבעלות במהלך השנים וכעת מוכר את זכות הבעלות?

בפס"ד שמשון פרוכטר (ו"ע 1328/04, ו"ע 1336/04) נקבע כי אין לכלול בשווי הרכישה בעת מכירת זכות הבעלות, גם את סכום דמי המפתח ששולמו על ידי הדייר המוגן בעבר לבעלים, שכן סכום זה לא הוצא לרכישת זכות במקרקעין.

בעקבות פסק הדין, פורסמה הוראת ביצוע 8/2009 בה התירה רשות המיסים בניכוי, במספר תנאים, את דמי המפתח ששולמו בעבר לצורך רכישת זכות הדיירות המוגנת.

לפני כשבועיים, ניתן בבית המשפט העליון פסק דין, בע"א 5925/15 אחים סבירסקי, שותפות רשומה נ' מנהל מסמ"ק ת"א.

המקרה הנדון בפסק הדין, עסק בשותפות רשומה ששכרה מקרקעין לפני כ-90 שנה, כאשר במהלך השנים הפך מעמדה למעמד של דיירת מוגנת. בשנת 2002 החליטה רשות הפיתוח למכור את מקרקעין לשותפות בתמורה לכ- 4 מיליון ₪ ובשנת 2008, מכרה השותפות את מלוא זכויותיה במקרקעין תמורת כ-52 מיליון ₪.

השותפות טענה 3 טענות:

1. זכויותיה במקרקעין בכל השנים היו זכויות הדומות לבעלות או לחכירה ארוכת טווח, המוגדרות "זכויות במקרקעין" ולא רק זכויות "דיירות מוגנת" ולכן יש להחיל על השבח שיעורי מס היסטוריים.
2. גם אם זכויותיה של השותפות במהלך השנים אינן נחשבות "זכויות במקרקעין" הרי שיש בכל מקרה לתת ביטוי לשווי הכלכלי של זכויות אלו בעת חיובה כיום במס שבח.
3. גם אם ידחה בית המשפט את כל טענותיה של השותפות, הרי שלאור העובדה שזכות הבעלות נרכשה בשנת 2002, זכאית השותפות להנחה בחיוב המס בגובה 20% בהתאם לסעיף 48א(ד1)(1) לחוק.

בית המשפט העליון, התייחס בפירוט לכל אחת מטענותיה של השותפות וקבע כדלקמן:

1. בחינת כל המסמכים שהוצגו לבית המשפט העלתה בבירור כי אין ממש בטענותיה כי זכויותיה בפועל חרגו מזכות דיירות מוגנת בלבד ואין מקום לפרש בהרחבה את המונח "זכות במקרקעין" על מנת שיכלול גם זכות דיירות מוגנת.
2. טענתה של השותפות שיש לתת ביטוי לשווי הכלכלי של זכות הדיירות המוגנות התבססה על העובדה כי רשות הפיתוח הסכימה למכור לה את זכות הבעלות תמורת 4 מיליון ₪ בעוד ששווי המקרקעין הוערך על ידי רשות הפיתוח בכ- 15 מיליון ₪ והדבר מוכיח כי המחיר ששולם גילם בתוכו את השווי הכלכלי של זכות הדיירות המוגנת.
   בית המשפט דחה גם טענה זו וקבע, שלא הוכח כי רשות הפיתוח התחשבה כלל בשווי הכלכלי של זכות הדיירות המוגנת אלא נדמה כי ההנחה הגדולה שניתנה לשותפות מבטאת יותר מכל נכונות מצד רשות הפיתוח ללכת לקראת השותפות בשל ההיסטוריה שלה במקרקעין.
3. כמו כן, קבע בית המשפט, כי אין לראות את עסקת רכישת הבעלות כעסקה כפולה, לפיה מכרה השותפות את זכות הדיירות המוגנת בשנת 2002 ורכשה באותו מועד את זכות הבעלות בשווי גבוה בהרבה, שכן השותפות לא הצהירה למס הכנסה בזמן אמת על מכירת זכות הדיירות המוגנת בשנת 2002 ולא שילמה את המס הנגזר מכך, ומשלא עשתה כן, אין מקום לקבל טענה זו ולקחת בחשבון בחישוב השבח, שווי רכישה גבוה.
4. לגבי טענתה השלישית של השותפות קבע בית המשפט העליון כי אמנם מדובר בטענה שהועלתה לראשונה בערכאת הערעור ואין מקום לדון בה במסגרת הערכאה הדיונית, אולם השותפות יכולה לפנות למסמ"ק בבקשה לבחון טענה זו בהליכים המשפטיים בדרכים המקובלות.

לסיכום, דחה בית המשפט העליון את ערעורה של השותפות וקבע שלאור העובדה שלשותפות הייתה זכות דיירות מוגנת בלבד במקרקעין, הרי שהיא איננה מהווה "זכות במקרקעין" לעניין החוק ואין לתת לזכות זו שווי כלשהו בעת מכירת זכות הבעלות במקרקעין.

 לפרטים נוספים, תגובות והערות, ניתן ליצור קשר עמי בטלפון 050-6209895 או במייל [email protected]

 אהרון צ'יסמדיה, עו"ד (רו"ח)

© כל הזכויות שמורות לעו"ד (רו"ח) אהרון צ'יסמדיה