פטור ממס בעסקאות פינוי בינוי – גם למכר חלקי
פרק חמישי 4 לחוק מיסוי מקרקעין (להלן: "החוק"), מעניק פטור ממס לפרויקט פינוי בינוי.
המדובר בפרויקט, בו רוכש יזם זכות לבנות על מקרקעין מבונים ומיושבים, כאשר הוא מתחייב לפנות את הדיירים המתגוררים במתחם, להרוס את המבנים הקיימים, ולבנות במקומם מבנים אחרים, בדרך כלל בצפיפות בנייה רבה יותר ובאיכות גבוהה יותר, אותם הוא יכול לשווק ולמכור. הדיירים, בתמורה להתפנותם ולוויתורם על דירותיהם ליזם, מקבלים דירות מגורים בבניינים החדשים שייבנו במתחם ו/או מחוץ למתחם ו/או תמורה אחרת כפי שיוסכם בינם לבין היזם.
קיימים לא מעט הבדלים בהוראות החוק בין פרויקט תמ"א 38/2 (הריסה ובניה), שבו עוסק פרק חמישי 5 לחוק, לבין פרויקט פינוי בינוי, כאשר ההבדל העקרוני בין 2 סוגי הפרויקטים הינו שבעוד שבפרויקט תמ"א 38 המדובר למעשה בעסקת קומבינציה מסוג "מכר חלקי", הרי שהדרישה לצורך קבלת ההקלות בפרק חמישי 4 לחוק לגבי פרויקט פינוי בינוי הינה למכירת כל הזכויות שיש לו בדירת המגורים הנמכרת, דהיינו "מכר מלא", הסיבה לכך הינה, החשש שמטרת הפרויקט שהיא פינוים של כל הדיירים במתחם ובניית מבנים חדשים במקומם, לא תושג אם יתאפשר לדיירים למכור רק חלק מזכויותיהם.
בהחלטת מיסוי 5586/17 שניתנה במהלך השנה האחרונה, נדון מקרה שבו התקשר יזם עם בעלי זכויות בהסכם קומבינציה, לרכישת חלק מזכויות החכירה במתחם שהוכרז כמתחם פינוי בינוי.
במסגרת ההסכם נקבע, כי חלקם של בעלי הזכויות בפרויקט שיבנה ע"י היזם יעמוד על 48% וחלקו של היזם בפרויקט יעמוד על 52% משוויו, כאשר סוכם בנוסף, כי פרט לשירותי הבניה שיעניק היזם לבעלי הזכויות ודמי שכירות לתקופת הפינוי והבניה, יהיו בעלי הזכויות זכאים לתמורה כספית נוספת, ככל שהפרויקט יניב ליזם רווח יזמי העולה על אחוז מסוים.
בהחלטת המיסוי אישרה רשות המיסים להחיל את הוראות פרק חמישי 4 לחוק גם על עסקת הקומבינציה (המהווה כאמור מכר חלקי ולא מכר מלא כנדרש לפי הוראות פרק חמישי 4 לחוק), בהתאם לתנאים הבאים:
- שווי המכירה בעסקה בין בעלי הזכויות ליזם, יקבע בהתאם להוראת ביצוע 23/98 (לפי שווי שירותי הבניה שמעניק היזם לבעלי הזכויות) בהתחשב בתמורה הבסיסית וכן התמורה הכספית המוערכת.
- חלופת "תקרת השווי" 1 (150% משווי יחידת המגורים הנמכרת, בניכוי שווין של זכויות הבניה הנוספת) וחלופה 3 (שווי דירת המגורים באותו מתחם ששטחה 150% משטחה של יחידת המגורים הנמכרת, ולא יותר מ 200%) יחולו באופן יחסי בהתאם שיעור המקרקעין הנמכרים ליזם.
- חלופה 2 ל"תקרת השווי", (שווי דירת מגורים באותו מתחם ששטחה 120 מ"ר) – תחול במלואה.
- כל תמורה החורגת מהתקרות הנ"ל, תחויב במס שבח כדמי מכר של "זכות אחרת".
- בכל מקרה, הפטור ממס שבח לפי פרק חמישי 4 לחוק, לא יחול על יותר מדירת מגורים אחת לכל בעל זכות.
- שווי המכירה של היזם לצורך מס רכישה, יחושב לפי סעיף 49כה לחוק, דהיינו, על פי עקרון צירוף כלל התמורות, ללא שווי מרכיב הקרקע של הדירה החלופית שמעניק היזם לבעלי הזכויות – בהתאם לחלק היחסי הנרכש.
יש לציין, כי החלטת מיסוי זו עולה בקנה אחד עם הלכת זיונץ (ראו הרחבה במאמר מיום 02/02/2017), אשר ניתנה בשנה שעברה וקבעה כי גם עסקת קומבינציה של מכר חלקי מהווה מכירה של כל הזכויות בדירת מגורים.
לפרטים נוספים, תגובות והערות, ניתן ליצור קשר עמי בטלפון 050-6209895 או במייל [email protected]
אהרון צ'יסמדיה, עו"ד (רו"ח)
© כל הזכויות שמורות לעו"ד (רו"ח) אהרון צ'יסמדיה
