מכירת כל הזכויות שיש למוכר בדירה לצורך קבלת פטור ממס שבח

על מנת להיות זכאי לפטור ממס שבח לפי פרק חמישי 1 לחוק מיסוי מקרקעין (להלן: "החוק") בעת מכירת דירת מגורים מזכה, על המוכר לעמוד במספר עקרונות חשובים שקובע המחוקק, שאחד מהם הינו כי על המוכר למכור את כל זכויותיו בדירת המגורים.

דרישה זו קיימת בנוסף גם בפרק חמישי 4 לחוק, העוסק בעסקאות פינוי בינוי וזאת מתוך מטרה לעודד את השלמת הפרויקט המורכב ולמנוע תכנוני מס שנועדו לעקוף את תקרת הפטור ממס בעסקאות אלו.

יש לציין כי עקרון זה, בשילוב שאר העקרונות שנקבעו בפרק חמישי 1 לחוק כגון עקרון התא המשפחתי,  עשוי למנוע מתן פטור ממס במקרים שונים כאשר לא נמכרו כל זכויותיו של המוכר בדירת המגורים המזכה.

ואכן, הוראות הפרשנות של רשות המיסים קובעות כי: "דירה שהבעלות בה משותפת לבני משפחה, תהא פטורה ממס רק אם כל בני המשפחה מכרו באותה מכירה את כל זכויותיהם בדירה. מכאן יובן שאם אחד מבני המשפחה מוכר אמנם את כל חלקו כאשר לבן משפחה אחר נשאר עדיין חלק בדירה, לא תהא המכירה פטורה ממס…"

דוגמא נוספת לתחולת עקרון זה ניתן למצוא באדם אשר מוכר את דירתו בשלבים, כך שמלבד במכירת השלב האחרון בדירה – לא יהא זכאי אותו אדם לפטור ממס במכירות הקודמות שכן לא מכר באף לא אחת מאותן מכירות את כל זכויותיו בדירה.

עקרון זה בא לידי ביטוי בעבר בצורה מובהקת בעסקאות קומבינציה, בעקבות הלכת יוניזדה   (ע"א 595/82) בה נקבע, כי בעסקת קומבינציה מסוג מכר חלקי, שבהגדרתה אין הבעלים מוכר את מלוא זכויותיו בדירת המגורים המזכה שברשותו, לא יוכל הבעלים לקבל פטור ממס אלא אם ייווסף לשווי המכירה מרכיב הקרקע של הדירות שנבנו עבור הבעלים – דבר שהעלה משמעותית בעבר את השבח בעסקה.

ואולם, כחלק מתיקון 76 לחוק תוקן סעיף 49א(ב) ונקבע לראשונה, כי מוכר המוכר חלק מזכויותיו בדירת מגורים מזכה בעסקת קומבינציה, זכאי על פי בקשתו, לפטור ממס על החלק הנמכר בדירת המגורים המזכה.

משמעותה של הוראה זו הינה יצירת "חריג" ספציפי בעסקאות קומבינציה לעקרון מכירת כל הזכויות שיש למוכר בדירה, כך שניתן יהיה לקבל פטור יחסי בהתאם לחלק הנמכר בדירת המגורים המזכה ולא יידרש יותר גילום מרכיב הקרקע בשווי המכירה.

יובהר, כי עקרון מכירת כל הזכויות שיש למוכר בדירה איננו נדרש לצורך חישוב מס לינארי מוטב לפי סעיף 48א(ב2) לחוק ועל כן אין מניעה לאדם למכור חלק מזכויותיו בדירת מגורים מזכה בחישוב לינארי מוטב כאמור.

לפרטים נוספים, תגובות והערות, ניתן ליצור קשר עמי בטלפון 050-6209895 או במייל [email protected]

אהרון צ'יסמדיה, עו"ד (רו"ח)

© כל הזכויות שמורות לעו"ד (רו"ח) אהרון צ'יסמדיה