מכירת דירה תוך קידום הליכי תמ"א 38 עשויה להצביע על פעילות עסקית

על פי סעיף 50 לחוק מיסוי מקרקעין (להלן: "החוק") , עסקה שהרווח ממנה נתון לשומה לפי החלק הפירותי לפקודת מס הכנסה, תקבל פטור ממס שבח לפי החוק ותמוסה כהכנסה פירותית במס הכנסה (להלן: "הפקודה").

במטרה לקבוע האם לעסקה בכלל ולעסקת מקרקעין בפרט, קיים אופי מסחרי, שאז היא תמוסה כהכנסה פירותית לפי הפקודה, כעסק או כעסקת אקראי,  נקבעו בפסיקה כ-10 מבחנים עיקריים שבחינתם הן בצורה פרטנית והן בהסתכלות כוללת, תביא את בית המשפט להכרעה האם יש למסות את העסקה לפי החוק או לפי הפקודה (וראו פירוט המבחנים במאמר מיום 12/01/23).

לאחרונה פורסם פס"ד בע"מ 55781-05-22 ערן בנטל נ' פקיד שומה חיפה ובו נבחנה השאלה, האם עסקת מכר של דירת מגורים שביצע מר ערן בנטל (להלן: "בנטל") וזאת לאחר שהיה מעורב בקידום תוכנית תמ"א 38 ביחד עם מספר שותפים, מהווה עסקת אקראי בעלת אופי מסחרי ומשכך עליה להתמסות כעסקה פירותית על פי הפקודה?

בנטל הינו שמאי מקרקעין, וכן בעל רישיון תיווך מטעם משרד המשפטים, רכש בשנת 2013 דירת מגורים בעלת 2 חדרים בחיפה תמורת 625,000 ₪, המהווה חלק מבניין בן 4 דירות, שאינו רשום כבית משותף.

3 הדירות האחרות נרכשו ע"י: מר ישראל אסרף, חבר ילדות של בנטל שהינו עו"ד במשרד עו"ד דורון טיקוצקי ושות' (להלן: "משרד טיקוצקי"),  מר ירון טיקוצקי שהינו אחד הבעלים של משרד טיקוצקי וכן חברה קשורה למר דורון טיקוצקי, כאשר כל 4 הרוכשים יוצגו ברכישה ע"י משרד טיקוצקי וחתמו ביניהם על הסכם שיתוף (להלן: "השותפים").

השותפים פעלו לקידום תוכנית תמ"א 38 בבניין ובין היתר פנו לחבר ותיק של בנטל, אשר ביחד עם מספר יזמים ביקשו לרכוש את כל 4 דירות השותפים ובשנת 2016 מכר בנטל את דירתו לאחד היזמים תמורת 1,575,000 ₪.

לאחר מספר דיונים עם פקיד השומה, יצאה בשנת 2022 שומה בצו ובה נקבע כי יש לסווג את הרווח שהפיק בנטל ממכירת הדירה בשנת 2016 – בשווי 950,000 ש"ח – כ"הכנסה מעסקת אקראי בעלת אופי מסחרי".

בית המשפט ניתח את השתלשלות העניינים וקבע כי יישום מבחני העזר שנקבעו בפסיקה על נסיבות העניין דנן, מוביל  למסקנה כי מכירת הדירה על ידי בנטל מהווה עסקת אקראי בעלת אופי מסחרי, וכי דין הערעור להידחות.

בין המשפט ביסס את החלטתו לאחר שניתח בפסק הדין את הנתונים הבאים:

1. תקופת ההחזקה הקצרה של בנטל בדירה;
2. הידע והניסיון המקצועיים של בנטל בתחום הנדל"ן;
3. העדר בדיקה של הדירה טרם שרכש אותה בנטל;
4. רכישה שבוצעה יחד עם השותפים,  באותם תנאים, באותה תמורה ובאותו מועד;
5. פעולה לקידום פרויקט תמ"א 38 למטרת השאת רווחים;
6. עלייה ניכרת בשווי הדירה לעומת דירות אחרות באזור;
7. מכירת הנכס תוך הצגת פוטנציאל פרויקט תמ"א 38;
8. מכירה יחד עם יתר השותפים תוך ניהול משא ומתן משותף וקביעת תמורה עבור הבניין בכללותו ולאחר מכן חלוקתה לפי שיעורי האחזקה.
9. התנהלות בנטל על פני מספר שנים בטרם המכירה בהן רכש ומכר לא פחות מחמש דירות מגורים, תוך הפקת רווח משמעותי.

לסיכום פסק הדין קבע בית המשפט, כי בנטל רכש נכס בעל פוטנציאל גבוה להשבחה, פעל להשבחתו בשיתוף פעולה עם יתר שותפיו, נשכרו שירותי אדריכל והוגשו באמצעותו בקשות להיתרי בניה לוועדה לתכנון ובניה, לשם קידום פרויקט תמ"א 38. בנטל מכר את הנכס תוך היסמכות על הפוטנציאל הגבוה למימוש וההיתכנות של פרויקט תמ"א 38, ותוך הפקת רווח משמעותי, והדבר מוביל למסקנה ברורה וחד-משמעית, לפיה יש לראות בעסקה של מכירת הדירה על ידי בנטל כעסקת אקראי בעלת אופי מסחרי, ועל כן יש למסות את הרווח שנצמח לו מעסקה זו – בהתאם.

את כל המאמרים ניתן למצוא באתר בכתובת:  www.atz-law.co.il

אהרון צ'יסמדיה, עו"ד (רו"ח)

© כל הזכויות שמורות לעו"ד (רו"ח) אהרון צ'יסמדיה