לא כל השכרה נכס בידי עוסק במקרקעין תיחשב כפעילות עסקת החייבת במס ערך מוסף

במספר פסקי דין חשובים, הן לעניין חבות במס הכנסה והן לעניין חבות במס ערך מוסף, קבע בית המשפט העליון 10 מבחנים, בהם יש להעמיד עסקה במטרה לקבוע האם לעסקה קיים אופי מסחרי, שאז היא תמוסה כהכנסה פירותית בפקודת מס הכנסה (כעסק או עסקת אקראי) או שמדובר בעסקה בעלת אופי הוני.

בעניין "נבוק-גלזר" (ע"מ 447-09-14, נבוק אליהו, גלזר גבריאל נ' רשות המיסים), קבע בית המשפט המחוזי כי "אין קשר הכרחי או מחייב בין "אופי" הנכס המושכר לבין סיווג ההכנסה המופקת ממנו. כשם שאדם יכול לנהל פעילות עסקית מובהקת המורכבת מהשכרת נכסים בעלי אופי "פרטי" (דירות מגורים למשל), כך אדם יכול להשכיר בהשכרה פסיבית לחלוטין נכס בעל אופי מסחרי מובהק (למשל, חנות או מבנה מפעל)."

לאחרונה, ניתן פסק דין בע"מ 15616-07-20 רפאל עגיב נ' מנהל מע"מ פתח תקווה, אשר עסק בטענת מנהל מע"מ (להלן: "המנהל") ולפיה 3 עסקאות שביצע רו"ח רפאל עגיב בשנים  2014-2018; ברחוב יהודה המכבי בתל אביב (להלן: "עסקת יהודה המכבי") , מקרקעין חקלאיים בחדרה (להלן: "עסקת חדרה") וכן מקרקעין חקלאיים בפרדס חנה (להלן: "עסקת פרדס חנה") – חייבות במס עסקאות.

יצוין כי רו"ח רפאל עגיב (להלן: "עגיב") הינו איש עסקים הפועל גם בתחום הנדל"ן וההשקעות, בעל הכשרה כשמאי מקרקעין וניהול נכסים, אשר במהלך השנים שקדמו לתקופת השומה ביצע מספר עסקאות נדל"ן בין באופן ישיר ובין באמצעות חברות בשליטתו, ועל כן קבע לגביו מנהל מע"מ כי הוא "עוסק" במקרקעין.

בית המשפט ניתח את מבחני העסק לגבי 3 העסקאות וקבע, כי אמנם עסקת חדרה ועסקת פרדס חנה, כרוכות בעסקאות סיחור אופציות ובעלות אופי ספקולטיבי ותכליתן הפקת רווח מעליית ערך עתידית ומשכך אכן חייבות במס עסקאות, אולם עסקת יהודה המכבי אינה כזו ואין לראות בה כחייבת במס.

בשנת 2007 רכש עגיב בניין בן שתי קומות ברח' יהודה המכבי 83 בת"א ובהמשך מכר עגיב 25% מהבניין. חלקו של עגיב בבניין כלל דירת גג שהושכרה למגורים וקומת מסחר בקומת הקרקע שחולקה לשתי חנויות.  בתחילת שנת 2018, נמכר הבניין לרוכשים פרטיים. המנהל החליט שלא למסות את מכירת הדירה.

כלל הפעילות של עגיב ביחס לבניין התמצתה בהשכרה פסיבית של דירה ושתי חנויות לשוכרים קבועים, בדמי שכירות קבועים ומקובלים, במשך למעלה מעשור. במהלך תקופה זו לא ננקטו פעולות לאיתור שוכרים חלופיים, למעט החלפת שוכר אחד כשנתיים טרם המכירה; עגיב לא טיפל בניהול או בתחזוקה השוטפת של הנכסים, לא העסיק גורמים לשם כך, ולא ביצע פעולות להשבחת הנכסים או לשינוי מערך ההשכרה.

לאור זאת קבע בית המשפט, כי יישום מבחני העסק, ובראש ובראשונה מבחני טיב הנכס ומשך החזקתו בכל הנוגע לנכס ביהודה המכבי, מובילים למסקנה שאין לראות בעסקת יהודה המכבי כחייבת במס. על פניו ברור שלא התנהל בנכס "עסק" להשכרת נכסים, אלא עסק פסיבי של השכרה.

מכלול הנסיבות שהם: החזקה ממושכת בנכס, היעדר תחלופה מהותית של שוכרים, היעדר מנגנון ניהולי, היעדר השקעה שוטפת או פעולות השבחה, והיעדר סיכון מסחרי – מוביל למסקנה ברורה כי מדובר בהשכרה פסיבית מובהקת, אשר אינה עולה כדי "עסק".

בית המשפט הוסיף, כי ספק רב אם קיימת הצדקה כלשהי להבחנה שנעשתה בסופו של יום על ידי המנהל בין דירת המגורים לבין החנויות בבניין ביהודה המכבי, שעה שמדובר בחלקים מאותו נכס אשר נרכשו והוחזקו כמקשה אחת, וביחס אליהם התקיימו מאפיינים זהים של החזקה פסיבית, שאינה עולה כדי פעילות עסקית ומשכך קיבל בית המשפט את הערעור בכל הקשור לעסקת יהודה המכבי ודחה את הערעור בכל הקשור לעסקאות חדרה ופרדס חנה.

את כל המאמרים ניתן למצוא באתר בכתובת:  www.atz-law.co.il

אהרון צ'יסמדיה, עו"ד (רו"ח)

 © כל הזכויות שמורות לעו"ד (רו"ח) אהרון צ'יסמדיה