כאשר קיים צפי סביר לחידוש חוזה "הרשאה" מדובר בזכות במקרקעין גם בטרם חודש
החלופה השלישית בהגדרת "זכות במקרקעין" בחוק מיסוי מקרקעין (להלן: "החוק") , הינה "הרשאה", שניתן לראות בה מבחינת תכנה בעלות או חכירה לתקופה העולה על 25 שנים, למעט כזו שלא נהוג לחדש מעת לעת.
כאשר מדובר בהרשאה במקרקעי ישראל היא תיחשב "זכות במקרקעין" גם אם ניתנה לתקופה בקצרה מ-25 שנים.
בו"ע 13864-04-18 יהושוע וייס ואח' נ' מנהל מיסוי מקרקעין מרכז, הסביר בית המשפט את התנאים בהם "הרשאה במקרקעי ישראל" תיחשב לזכות במקרקעין:
- "הרשאה": ניתנה למחזיק הרשאה – רשות להחזיק במקרקעין. ברור כי מי שמחזיק במקרקעין ללא רשות אלא כתוצאה ממעשה פלישה, אינו בעל זכות אותה ניתן לאפיין כ-"הרשאה במקרקעי ישראל".
- "במקרקעי ישראל": הוראה זו אינה חלה על מקרקעין שהם לדוגמה בבעלות פרטית, אלא רק על "מקרקעי ישראל". ההגדרה מפנה לעניין זה לחוק יסוד מקרקעי ישראל, שם נקבע בסעיף 1, כי – "מקרקעי ישראל" הם – "המקרקעים בישראל של המדינה, של רשות הפיתוח או של הקרן הקימת לישראל".
- אופי ההרשאה ותוכנה – "שניתן לראות בה מבחינת תכנה בעלות או חכירה": לא כל הרשאה לשימוש במקרקעין, תיצור זכות העולה כדי "זכות במקרקעין". תוכן ההרשאה צריך להיות בעל גוון משפטי מחייב – ולא ציפייה גרידא; ההרשאה צריכה להינתן במסגרת הסכם בין הצדדים, ותוכן ההרשאה צריך להיות כזה המאפשר שימוש מירבי במקרקעין, כדרך השימוש הנהוג בידי בעלים או חוכרים.
בפסק דין שניתן לפני כשבועיים בו"ע 54892-10-23 ישע – מושב עובדים נ' מנהל מיסוי מקרקעין באר שבע, (להלן: "ישע" ו-"המנהל", בהתאמה) נדון ערר על החלטת המנהל לדחות את השגות ישע על שומות מס שבח שהוצאו לה בגין פיצוי בסך כ- 1.54 מיליון ₪ שקיבלה מחברת נתיבי ישראל בגין הפקעת שלוש חלקות מקרקעין בשטח כולל של כ-32 דונם (להלן: "השטח שהופקע").
לטענת ישע, חוזה המשבצת האחרון בינה לבין רמ"י, שתוקפו פג בשנת 2014, היה הסכם שכירות ולא הרשאה, ומשכו אינו עולה על 25 שנים, ולפיכך לא מדובר ב"זכות במקרקעין" כהגדרתה בסעיף 1 לחוק ויש לחייב את הפיצוי בגין השטח שהופקע, במס רווח הון לפי פקודת מס הכנסה., כאשר לחלופין טענה ישע, כי אף אם מדובר בהרשאה – אין זו הרשאה שנהוג לחדשה מעת לעת.
המנהל טען, כי מדובר בהרשאה מתמשכת ורציפה מאז שנות ה-60, שהתחדשה מעת לעת, וכי גם אם החוזה האחרון פג, הרי שמאחר שישע המשיכה להחזיק בקרקע בידיעת ובהסכמת רמ"י, אשר גובה בקביעות דמי חכירה עבור המשבצת – מדובר ב"זכות במקרקעין" החייבת במס שבח.
בית המשפט הסביר תחילה, כי החלופה בחוק העוסקת ב"הרשאה" חלה גם כאשר לא קיים חוזה בתוקף עם רמ"י וגם כאשר הזכויות על פי ההסכמים עם רמ"י שפג תוקפם, היו זכויות חכירה ולא זכויות בר-רשות, שכן הגדרת זכות במקרקעין בחלופת ההרשאה הורחבה לגבי כל הרשאה במקרקעי ישראל, מבלי לצמצמה לחוזה מסוג מסוים או למגזר החקלאי, ובלבד שמתקיימים התנאים שנקבעו בה.
בית המשפט קבע, כי החוזים שנחתמו בין ישע לרמ"י חודשו מעת לעת לאורך עשרות שנים, לעיתים אף בדיעבד, בהתאם למדיניות רמ"י לחדש הסכמי משבצת באופן רציף, ומשכך גם אם במועד ההפקעה לא היה חוזה בתוקף, זכויות ישע לא פקעו ולראיה, ישע מעולם לא נתבקשה לפנותם וכאשר המדינה נזקקה לשטח שולמו לה פיצויים בגין ההפקעה המעידים שגם במועד ההפקעה הייתה לישע זכות משפטית ייחודית בשטח שהופקע.
עוד צוין, כי הפיצוי הגבוה שקיבלה ישע, כ-30,000 ₪ לדונם, מלמד כי מדובר בזכות מהותית ובעלת אופי קנייני ולא בזכות שכירות זמנית וקצובה. ומשכך קבע בית המשפט, כי ההפקעה מהווה מכירת "זכות במקרקעין" בהתאם לחלופת "הרשאה במקרקעי ישראל" כהגדרתה בחוק, החייבת במס שבח.
את כל המאמרים ניתן למצוא באתר בכתובת: www.atz-law.co.il
אהרון צ'יסמדיה, עו"ד (רו"ח)
© כל הזכויות שמורות לעו"ד (רו"ח) אהרון צ'יסמדיה
