יום הרכישה לעניין קבלת ההטבה לעולה חדש ייחשב כיום בו הסתיימה בניית הדירה
הגדרת "תושב ישראל" בסעיף 9(ג1ג)(4) לחוק מיסוי מקרקעין (להלן: "החוק"), מאפשרת לעולה חדש ולתושב חוזר ותיק (יחיד ששב והיה לתושב ישראל לאחר שהיה תושב חוץ במשך 10 שנים רצופות לפחות), לרכוש דירה בישראל שנתיים לפני המועד שבו הפכו להיות תושבי ישראל וליהנות ממדרגות מס רכישה כתושבי ישראל.
יובהר, כי בהגדרת "דירת מגורים" בסעיף 9 לחוק, ביחס למס רכישה , נכללת אף דירה "שבנייתה טרם נסתיימה" (ובלבד שיש התחייבות מצד המוכר לסיימה) וזאת בניגוד להגדרת מגורים לעניין מס שבח המצויה בסעיף 1 לחוק.
לפני שבועיים, ניתן פסק דין בו"ע 22899-10-22 אייזלער נ' מנהל מסמ"ק ירושלים, אשר דנה במספר סוגיות, כאשר הראשונה שבהן הייתה: מהו המועד ממנו יחול מרוץ תקופת שנתיים לרכישת דירת מגורים יחידה לתושב ישראל?
במקרה הנדון, ביקשה גב' בוני אייזלער (להלן: "אייזלער"), אלמנה בת 73 תושבת ארצות הברית לעלות לישראל ולצורך כך רכשה ביום 03/09/2017 דירה "על הנייר" בבית שמש.
ביום 01/12/2020 הפכה אייזלער לתושבת ישראל כעולה חדשה, אולם בשל מגפת הקורונה שהייתה בשיאה, התעכבה בניית הדירה והיא הושלמה רק ביום 26/01/2022 ונמסרה לאייזלער.
מנהל מסמ"ק ירושלים (להלן: "המנהל") סירב לבקשת אייזלער לקבל את ההטבה לעולה חדשה בטענה, כי הפטור לתושב יחול רק אם ממועד הרכישה ועד שנתיים לאחר מכן יהפוך הנישום לתושב ישראל, ואז יהא זכאי לפטור ממס רכישה ואילו במקרה דנן, מועד הרכישה של הדירה ע"י אייזלער היה ביום 3/9/20217, ואילו מועד תושבותה, יום התאזרחותה בהתאם לתעודת עולה, היה רק ביום 1/12/2020, מעל 3 שנים ממועד רכישת הדירה והדבר חורג מתקופת ההכרה כתושבת ישראל לצורך ההטבה במס רכישה.
אייזלער טענה, כי מטרת סעיף 9 לחוק (וכן תקנה 12 לתקנות מס הרכישה) הינה לאפשר לעולה חדש לרכוש דירה שתהיה מוכנה למגוריו בטרם יעלה ארצה, והפרשנות הנכונה על מנת להגשים את המטרה לעיל, היא למנות את מניין הימים, הן בחוק והן בתקנות, ממועד סיום בניית הדירה, כך שכאשר היא ראויה למגורים, תחל ספירת הימים להטבה או הקלה במס רכישה, ודבר זה ניתן ללמוד בין היתר מפרשנות המנהל עצמו לעניין סעיף 49ג לחוק, שם נקבע על ידו, כי מניין הימים יחל מיום שהסתיימה בניית הדירה.
בית המשפט ניתח את פסיקת בית המשפט העליון בהלכת מלכיאור (ע"א 2142/21 מנהל מיסוי מקרקעין תל-אביב נ' מיכאל מלכיאור) ולפיה תכלית דחיית המועד למכירת הדירה הקודמת כאשר נרכשת דירה מקבלת הינה, לאפשר לרוכש למכור את דירתו הנוספת מבלי שייוותר ללא קורת גג, וכי "כל עוד לא נמסרה החזקה בדירה שנרכשה מקבלן – כאשר מדובר במצב לגביו נתן המחוקק דעתו כי באופן שגרתי חלים בו עיכובים במסירת החזקה – לא ניתן לצפות מהרוכש כי ימכור את הדירה, המשמשת כאמור למגוריו." וקבע, כי לאור הדברים שנאמרו בעניין מלכיאור – יש לראות את יום הרכישה כמועד בו הסתיימה בניית הדירה ולא את מועד רכישתה "על הנייר".
משמעות הדברים הינה כי מניין הימים, לצורך קבלת ההטבה לפי סעיף 9 לחוק, בנסיבות העניין, יחל ממועד מסירת הדירה לאייזלער (26/01/22) – ועל כן, אייזלער עומדת במועד הקבוע בסעיף 9 לחוק וזכאית להטבה.
כפי שציינתי לעיל, בהמשך פסק הדין ניתח בית המשפט סוגיות נוספות, לרבות בעניין תקנה 12 וסמכות המנהל להארכת מועדים לפי סעיף 107 לחוק, אשר לא פורטו במסגרת מאמר זה.
את כל המאמרים ניתן למצוא באתר בכתובת: www.atz-law.co.il
אהרון צ'יסמדיה, עו"ד (רו"ח)
© כל הזכויות שמורות לעו"ד (רו"ח) אהרון צ'יסמדיה
