זכיית קבלן במכרזי המחיר למשתכן – איננה מגיעה לכדי רכישת זכות במקרקעין

המונח "זכות במקרקעין" מוגדר בסעיף 1 לחוק מיסוי מקרקעין (להלן: "החוק") ככולל "חכירה לתקופה העולה על עשרים וחמש שנים…שניתן לראות בה מבחינת תכנה בעלות או חכירה לתקופה כאמור".

בשבוע שעבר ניתן פסק דין ארוך ומפורט ב-3 עררים שהגישה אשדר חברה לבניה בע"מ
(להלן: "אשדר") (ו"ע 26310-08-21, 72884-10-21 אשדר חברה לבנייה בע"מ נ' מנהל מסמ"ק חיפה, ו"ע 10167-11-21 אשדר חברה לבניה בע"מ נ' מנהל מסמ"ק הרכז)  אשר ניתח לעומק מספר סוגיות בחוק מיסוי מקרקעין, כאשר העיקרית שבהן הינה – האם קבלן, אשר זוכה במכרז "המחיר למשתכן" וחותם על מערכת הסכמים לרבות חוזה שכותרתו " חוזה חכירה" מול המדינה (רמ"י ומשרד השיכון), רוכש זכות במקרקעין, כמשמעותה בחוק מיסוי מקרקעין?

המדובר ב-3 מכרזי "המחיר למשתכן" בהן זכתה אשדר; בטירת הכרמל, קריית אליעזר ובקריית אונו, כאשר בשלב הראשון הוגש דיווח על רכישת זכויות במקרקעין אולם בהמשך הוגשו למנהל בקשות לתיקון שומה בטענה, שהתקשרותה של אשדר עם רשות מקרקעי ישראל לאחר זכייתה במכרז במסגרת פרויקט "המחיר למשתכן" אינה מהווה רכישה של "זכות במקרקעין" בהתאם לחוק ואיננה חייבת במס רכישה.

כאמור לעיל, בפסק דין ארוך (129 עמודים), אשר בחלקו הראשון דן בית המשפט לעומק בסוגיה, האם רשאית אשדר להגיש בקשה לתיקון שומה לפי סעיף 85 לחוק בנסיבות העניין, עבר בית המשפט לדון בסוגיה המהותית וקבע תחילה, כי על מנת שחזקה ושימוש במקרקעין יגיעו לכדי "חכירה" הן במשמעות חוק המקרקעין והן במשמעות חוק מיסוי מקרקעין, נדרש כי לחוכר תהא יכולת שליטה ממשית במקרקעין, כי הוא יוכל להפיק לעצמו את מירב ההנאה הכלכלית מהמקרקעין, וזאת לאורך התקופה שבה המקרקעין מצויים בהחזקתו ושימושו, דהיינו לאורך תקופת החכירה.

בית המשפט המשיך והסביר, כי נדרש שלחוכר תהא אפשרות רחבה לבצע פעולות במקרקעין לפי מיטב שיקול דעתו, להחליט על מהות ואופן השימוש במקרקעין, עיתוי השימוש בהן והיקפו, לקבוע ולגדר את הסיכונים שברצונו וביכולתו ליטול ביחס למקרקעין לשם מיקסום השימוש בהם, וכן יש לאפשר לו ליהנות מפירות פעולותיו אלו.

לאור זאת, עבר בית המשפט לנתח את מערכת ההסכמים עליהם חותם זוכה במכרזי "המחיר למשתכן" והצביע על מספר מאפיינים המלמדים על זכות מצומצמת מאד אותה מקבל הזוכה במכרז:

1. לזוכה כאמור הוכתב ע"י המדינה מפרט מחייב לבניית דירות שלא ניתן לסטות ממנו.
2. בגין תוספות ושינויים שיתבקשו על ידי המשתכנים – לא רשאי הזוכה לגבות תשלום.
3. המשתכנים יוכלו לוותר על פריטים מסוימים מתוך המפרט המחייב – כנגד קבלת זיכוי כספי מהקבלן.
4. הזוכה במכרז נדרש לקיים תהליך עבודה סדור מול חברת בקרה מטעם משרד השיכון וכפוף להוראותיה.
5. נקבעה חובה לקיים מפגשי הסברה, לרבות מועד לקיומם, היקף המשתתפים והתוכן הנדרש להעברה בהם, והכל בליווי של נציגי משרד השיכון.
6. במסמכי חברת הבקרה נקבעה רמת פרטנות מקסימלית, עד לרמת סדר בחירת הדירות, הקצאת 45 דקות לכל זוכה בהגרלה לבחירת דירה, אילו מסמכים יש להחתים את הרוכשים ואיזה סכום ראשוני ניתן לגבות.
7. המדינה היא השולטת על זהות רוכשי הדירות בפרויקטים.
8. הזוכה במכרז לא מורשית במסגרת הפרויקט למכור דירות לרוכשים אחרים שאינם זכאים.
9. בידי המדינה קיימת השליטה והיכולת להורות לזוכה לבטל חוזה מכר עם רוכש זכאי, אם זכאותו בוטלה על ידי משרד השיכון.
10. הזוכה אינו זכאי לעשות שימוש אחר בדירות שאינו בהתאם להוראות המכרז או להשאיר ברשותו חלקים ברכוש המשותף או זכויות בניה בלתי מנוצלות.
11. הפרת הוראות המכרז מטילה סנקציות כבדות על הזוכה.

לאור האמור לעיל קבע בית המשפט, כי בחינת מכלול ההסכמים המשפטיים עליהם חתמה אשדר מלמדת, כי אין בידה את הזכויות והכוחות המאפיינים בעל זכות חכירה, דהיינו, אין בידה את הזכות להחזיק במקרקעין ולהשתמש בהם לצרכיה שלה, להנאתה ולהשאת רווחיה, בדומה לזכות הקיימת בידי "חוכר" של ממש, כך שלמעשה מכלול הזכויות שיש בידי אשדר מאפיין באופן מיטבי את הזכות הכלכלית הקיימת בידי מי שמעניק שירותי בניה על הקרקע – דהיינו קבלן מבצע – וזוהי המהות המשפטית האמיתית של ההתקשרות בין המדינה לבין אשדר.

פסק הדין כולל כאמור עוד מספר סוגיות בהן דן בית המשפט אולם בסיכומו, קיבל בית המשפט את העררים וקבע כי אשדר לא רכשה זכות במקרקעין במסגרת זכייתה במכרזי "המחיר למשתכן" ומשכך היא איננה חייבת בתשלום מס רכישה על מרכיב הקרקע ויש להשיב לה את מס הרכישה ששולם על ידה.

את כל המאמרים ניתן למצוא באתר בכתובת:  www.atz-law.co.il

אהרון צ'יסמדיה, עו"ד (רו"ח)

 © כל הזכויות שמורות לעו"ד (רו"ח) אהרון צ'יסמדיה