התרת הוצאות ששולמו ע"י הקונים כנגד השבח

סעיף 39 לחוק מיסוי מקרקעין לחוק מיסוי מקרקעין (להלן: "החוק") מתיר בניכוי לשם קביעת סכום השבח: "הוצאות שהוצאו לרכישת הזכות במקרקעין או במכירתה…".

ואולם, על מנת להתיר הוצאה כלשהי בניכוי לפי סעיף 39 לחוק, יש לעבור תחילה את 2 תנאי הסף הבאים:

1. ההוצאות אינן מותרות בניכוי לפי פקודת מס הכנסה.
2. ההוצאות אינן כלולות בשווי הרכישה.

לאחר עמידה בתנאי הסף, מונה סעיף 39 לחוק רשימה, שאיננה רשימה סגורה,  של סוגי הוצאות אותן ניתן לדרוש בניכוי כנגד השבח בכפוף לעמידה במגבלות ובתנאים נוספים.

קיימת כמובן, הגבלה נוספת הקשורה לכשירות ההוצאה והיא: אופן הוכחת ההוצאה. בעניין בית התור (עמ"ש 128/91) קבע בית המשפט, כי אין ספק כי הדרך הנאותה היא להמציא חשבוניות וקבלות על מנת להוכיח הוצאה; יחד עם זאת, לא תמיד הדבר אפשרי, ואז ניתן להוכיחה באמצעי עזר כגון: תצהיר, מסמכים נילווים והסברי הנישום."

בפס"ד היילינג ואח' (ע"מ 63797-05-16) שניתן לאחרונה, נדון מקרה שבו נמכרה ע"י מספר מוכרים קרקע בעפולה, כאשר בהתאם להסכם המכר, היה על המוכרים לשאת בתשלום לאפוטרופוס הכללי בגין דמי ניהול וכן הוצאותיו לדמי פינוי עבור המושב בלפוריה, אולם בפועל הקונים הם אלו ששילמו את ההוצאות הללו, תוך קיזוזם מהתמורה המועברת למוכרים.

מנהל מסמ"ק טען, כי בהתאם להוראות החוק דמי ניהול המשולמים לאפוטרופוס הכללי הם בגדר דמי תיווך וניתן לנכותם רק  אם שולמו על ידי המוכר. ומאחר והסכום שולם על ידי אחד הקונים הרי שלא ניתן לנכות את הסכום כהוצאה כנגד השבח, כאשר התרת ניכוי דמי ניהול המשולמים לאפוטרופוס הכללי, אף שהמוכרים לא נשאו בהוצאה זו, חותרת תחת התכלית המונחת בבסיס סעיף 39 לחוק מיסוי מקרקעין אשר הינה מיסוי הרווח האמיתי אשר צמח לנישום.

בית המשפט קבע, כי בניגוד לשאלה מי ביצע את התשלום בפועל (שאיננה במחלוקת) יש לבחון מי נשא הלכה למעשה בעלויות אשר הניכוי שלהן מבוקש.

מטרת החוק היא הטלת מס על הרווח הכלכלי האמיתי אשר צמח לנישום ולכן מקום בו התשלומים המוטלים על המוכר שולמו על ידי הקונה אולם לאחר מכן סכומם קוזז מסכום היתרה לתשלום בעבור רכישת המקרקעין, הרי שיש בכך בכדי להשליך על הרווח אשר נוצר למוכר בעקבות המכירה ויש לראות בתשלומים כאילו שולמו על ידי המוכר.

בית המשפט קבע עוד כי ניתן לגזור גזרה שווה מהאמור בעניין המקדמות, שבו נקבע כי מקום בו קונה משלם מקדמה לרשויות המס על חשבון מס השבח, התשלום האמור מקוזז מיתרת התשלום למוכר והוא נחשב כאילו שולם על ידי המוכר על חשבון המס שהוא חייב בו.

לפיכך קבע בית המשפט כי משהוכח כי התשלום שבוצע ע"י הקונים, אכן קוזז מסכום התמורה שהועבר למוכרים, הרי שיש לראות במוכרים כמי שנשאו בהוצאות אלו ויש להביאן בחשבון בעת קביעת השומה.

 

ברצוני להוסיף, כי טענת מנהל מסמ"ק בפסק הדין, לפיה אין להתיר הוצאה אשר שולמה ע"י הקונים, איננה מובנת שכן אין מחלוקת כי תשלום זה היה מוטל על המוכר ושולם בפועל ע"י הקונה. אי לכך, אילו טען מנהל מסמ"ק שהתשלום לא קוזז מהתמורה, הרי שהיה עליו להוסיפו לשווי התמורה לעניין מס רכישה בהתאם לעיקרון "צירוף כל התמורות" אך בכל מקרה היה עליו להתירו בניכוי כנגד השבח…

לפרטים נוספים, תגובות והערות, ניתן ליצור קשר עמי בטלפון 050-6209895 או במייל [email protected]

אהרון צ'יסמדיה, עו"ד (רו"ח)

 

   © כל הזכויות שמורות לעו"ד (רו"ח) אהרון צ'יסמדיה