הסבר לפער משמעותי בין המחיר המוצהר לשווי השוק מחייב ראיות חזקות
סעיף 1 לחוק מיסוי מקרקעין (להלן: "החוק") מגדיר את שוויה של זכות פלונית כדלקמן:
"שווי" של זכות פלונית – הסכום שיש לצפות לו ממכירת אותה זכות על ידי מוכר מרצון לקונה מרצון, ובלבד שבמכירות –
(1) שנעשו בכתב ושבהן שוכנע המנהל כי התמורה בעד הזכות במקרקעין או בעד זכות באיגוד נקבעה בתום לב ובלי שהושפעה מקיום יחסים מיוחדים בין המוכר לקונה, בין במישרין ובין בעקיפין – התמורה כאמור;
(2) שלגביהן נקבע בחוק זה אחרת – השווי כפי שנקבע בחוק זה;
הפסיקה לאורך השנים קבעה, כי ברגע שהנישום מציג בפני מנהל מסמ"ק (להלן: "המנהל") חוזה שאינו נחזה להיות פגום, יש להתייחס לתמורה המופיעה בו כתמורה אמיתית ואז עובר נטל ההוכחה למנהל, להוכיח את שווי השוק ולהראות כי הפער בין שווי השוק לתמורה החוזית, הינו גדול.
לאחר שהרים המנהל את נטל ההוכחה, עובר הנטל לכתפי הנישום להוכיח את הסייג, דהיינו, שעל אף הפער, נקבעה התמורה בתום לב ומבלי שהושפעה מיחסים מיוחדים בין הקונה למוכר.
לפני שבועיים, ניתן פסק דין בו"ע 64356-06-16 אחים סלטי עסאם בע"מ ואח' נ' מדינת ישראל ובו מכרה חברת אחים סלטי עסאם בע"מ (להלן: "החברה") את זכויותיה על פי חוזה פיתוח מהוונים שנחתמו עם רמ"י במספר מגרשים בנצרת, לחברת שמואל שרון בע"מ (להלן: "הרוכשת") בשווי מוצהר הנמוך משמעותית משווי השוק.
על מנת להסביר את הפער בין השווי המוצהר לשווי השוק, טענה החברה, כי השווי המוצהר הוא השווי האמיתי, שכן חוזה הפיתוח היה על סף סיום והחברה הייתה עלולה לאבד את כל זכויותיה במגרשים ואף להפסיד את הכספים ששילמה תמורתו. אי לכך, חיפשה קונה פוטנציאלי תוך דוחק זמן ולחצים מצד רמ"י.
כמו כן טענה החברה, כי מאחר והרוכש הפוטנציאלי חייב להיות בעל סיווג קבלני גבוה לצורך אישור העסקה ע"י רמ"י, הרי שהדבר הקשה עליה להשיג קונה מתאים ולמעשה היה מדובר בקבוצת קונים מצומצמת בלבד. אי לכך, נאלצה החברה להתפשר במחיר ולהסכים על המחיר המוצהר שהסכימה הרוכשת לשלם.
ועדת הערר קבעה תחילה, כי על החברה מוטל הנטל להוכיח כי במקרה הנדון חל החריג הקבוע בסעיף 1 לחוק ויש לקבוע את שווי הזכות לפי המחיר המוצהר.
הוועדה ניתחה את כל טענותיה של החברה והגיעה למסקנות הבאות:
- הוכח כי החברה לא פרסמה את המגרשים למכירה אלא הבעלים העיד כי דיבר עם כמה קבלנים טלפונית בלבד. הוועדה קבעה כי פרסום דבר המכירה, הינה פעולה מינימאלית המצופה ממוכר סביר המבקש להשיג את המחיר הטוב ביותר עבור מכירת הנכס בבעלותו.
- לא הובאה ראיה כלשהי אשר מלמדת על ניסיונותיה של החברה למצוא רוכשים למגרשים. כמו כן, לא הובאו עדים או ראיות אחרות על משא ומתן שהתנהל בין הצדדים לצורך קביעת מחיר המכירה.
- לא די בהחלטות כלליות של רמ"י בעבר בנוגע להארכת חוזי פיתוח, לשם קבלת הטענה לפי המחיר הושפע מלחץ הזמן בשל חוסר אפשרות להאריך את חוזה הפיתוח – החברה לא הוכיחה כי פנתה כלל לרמ"י וביקשה להאריך את חוזה הפיתוח או כי פנייתה נדחתה ע"י רמ"י.
- גם טענת בעלי החברה לפיה היה לחוץ למכור את המגרשים על מנת שיוכל לשלם לכל הקבלנים בשביל לא להגיע לפשיטת רגל, נטענה ללא אסמכתאות שיכלו להסביר את הנסיבות בגינן יש לחשב את שווי הזכויות בהתאם לשווי המוצהר.
לסיכום קבעה הוועדה, כי פער משמעותי בין המחיר המוצהר לשווי השוק, מעורר ספק באשר לתום הלב ולהעדר יחסים מיוחדים בין הצדדים לעסקה ובמקרה דנן, החברה לא סיפקה ראיות חזקות ומשכנעות מספיק כדי לתמוך בטענותיה בנוגע לסכום המוצהר ועל כן לא התקיים החריג בסעיף 1 לחוק, והמנהל היה רשאי לקבוע את שווי הזכות הנמכרת.
ניתן לראות אם כן, כי לצורך הסבר לפער משמעותי בין המחיר המוצהר לשווי השוק, לא די בטענות בעלמא אלא נדרשות ראיות חזקות לכל אחת מהטענות על מנת ששווי המכירה ייקבע לפי השווי המוצהר ולא לפי שווי השוק.
לפרטים נוספים, תגובות והערות, ניתן ליצור קשר עמי בטלפון 050-6209895 או במייל [email protected]
אהרון צ'יסמדיה, עו"ד (רו"ח)
© כל הזכויות שמורות לעו"ד (רו"ח) אהרון צ'יסמדיה
