המועד לגביו יש לבחון את כוונתו של רוכש דירת מגורים

הגדרת דירת מגורים לעניין מס רכישה בסעיף 9 לחוק מיסוי מקרקעין (להלן: "החוק") קובעת בחלופה הראשונה כי דירת מגורים הינה: "דירה המשמשת או המיועדת לשמש למגורים, ובדירה שבנייתה טרם נסתיימה, למעט דירה שאין עמה התחייבות מצד המוכר לסיים את הבניה".

בית המשפט העליון בפס"ד גיצלטר (ע"א 4299/11) קבע שמס רכישה נבחן מנקודת מבטו של הרוכש, וככזה צופה הוא "פני הווה ועתיד", דהיינו, אין הדגש מושם על שימושו של המוכר בדירה בעבר, אלא על שימושו של הרוכש בהווה ובעתיד.

תקנה 2(ד) לתקנות מס רכישה, עוסקת בכוונתו הסובייקטיבית של רוכש הדירה ומחייבת אותו להצהיר כי הדירה שרכש תשמש למגורים בשלמות וכחטיבה אחת, על מנת שחישוב מס הרכישה המשולם בגין רכישתה יהיה כדירת מגורים ולא כקרקע פנויה (וראו הרחבה במאמר מיום 03/03/2016).

הפסיקה בעניין זה קבעה, שהרוכש אינו יוצא ידי חובתו בהגשת התצהיר המעיד על כוונתו לייעד את הדירה למגורים לפי תקנה 2(ד) כאמור, אלא עליו לממש כוונה זו, ומשכך עולה השאלה מהו המועד לגביו יש לבחון את כוונתו של רוכש דירת מגורים להשתמש בדירה למגורים בשלמות וכחטיבה אחת?

בשבוע שעבר ניתן פס"ד בו"ע 6584-05-21 דביר ואח' נ' מנהל מסמ"ק מרכז ובו נדון תיקון שומה שביצע מנהל מסמ"ק מרכז (להלן: "המנהל") לשומת הרכישה של בני הזוג דביר (להלן: "דביר") ולקביעתו כי הדירה אותה רכשו תיחשב כנכס שאיננו דירת מגורים לעניין תשלום מס הרכישה.

להלן השתלשלות האירועים:

1. 3/1/19 – חתימת דביר על הסכם המכר לרכישת מגרש עליו ניצב בית שנבנה בשנות ה-50.
2. 4/7/19 – הגשה לוועדה המקומית מפת מדידה חתומה, בה ברורה הכוונה להרוס את הבית.
3. 3/10/19 – קבלת החזקה בנכס ע"י דביר.
4. 23/12/19 – הגשת בקשה להיתר להריסת הבית הקיים ובניית שתי יחידות דיור צמודות קרקע.
5. 16/6/20 – דביר מכרו את הזכויות בחלק מהמגרש אשר פוצל בהתאם למפת המדידה.
6. 18/8/20 – הגשת בקשה להיתר בנייה לבניית בית על גבי חלק החלקה שנותר ברשות דביר.
7. 17/1/21 ו- 21/1/21 – ניתנו היתרים להריסת הבית הקיים ולבניית יחידת דיור אחת צמודת קרקע.

בניגוד לטענת דביר לפיה הבית נהרס רק כעבור שנתיים מיום הרכישה, מועד שעד אליו יש לראות את הבית כמשמש למגורים, קבע בית המשפט כי רצף האירועים המפורט לעיל, מעיד על מטרת הרכישה וכי המועד שצריך להיבחן האם בכוונת דביר להשתמש בבית למגורים, אינו המועד בו ניתנו מלוא האישורים ותכנית ההריסה מומשה, אלא המועד בו ברור מה הנתיב בו בחרו דביר לפסוע. הפסיעה בנתיב – בדמות פעולות של ממש מסוג הכנת תכנית מדידה והגשת הבקשות המתאימות, מלמדת על הכוונה הברורה להרוס את הבית.

בית המשפט הוסיף וקבע, כי אכן מבחינה פיזית הייתה על המקרקעין דירת מגורים, אולם זו יועדה על ידי דביר להריסה ומשכך המבחן הסובייקטיבי אינו מתקיים, שכן דביר לא התכוונו לעשות שימוש קבוע וממשי בדירה לצורך מגורים. המטרה הייתה הריסה, מכירת חלק מהמגרש ובניה, ולא מגורים בבית שנרכש.

בית המשפט דחה גם את טענתם של דביר לפיה הבית שימש בפועל למגורים והושכר למשך תקופה (של שנה) וקבע, כי אכן מדובר בשימוש למגורים, אולם לפרק זמן שאינו ארוך ואשר אינו משקף כל כוונה לעשיית שימוש ארוך טווח בדירה למגורים.

בסיכום פסק הדין, דחה בית המשפט פה אחד את הערר שהגישו דביר על תיקון השומה שביצע המנהל תוך שהוא קובע כי בניגוד להצהרתם של דביר, מטרתם הייתה להרוס את הבית ולא להתגורר בו, ולפיכך פעל המנהל כדין ובהתאם להוראות הסעיף בכך שתיקן את שומת הרכישה וקבע כי נרכשה קרקע, ומס הרכישה ישולם בהתאם.

 

את כל המאמרים ניתן למצוא באתר בכתובת: www.atz-law.co.il

אהרון צ'יסמדיה, עו"ד (רו"ח)

  © כל הזכויות שמורות לעו"ד (רו"ח) אהרון צ'יסמדיה