הלכת מלכיאור – ניצול הטבת מס רכישה לאחר מכירת הדירה הישנה אינה כרוכה בפרוצדורה של תיקון שומה

בשבוע שעבר, פורסמה בבית המשפט העליון "הלכת מלכיאור", בע"א 2142/21 מנהל מיסוי מקרקעין ת"א נ' מיכאל וחנה מלכיאור, שעסקה בערעור מנהל מסמ"ק ת"א (להלן: "המנהל") על החלטת ועדת הערר בו"ע 27213-02-19, אשר פסקה כי יישום הוראות סעיף 9(ג1ג)(2) לחוק מיסוי מקרקעין (להלן: "החוק") בשלמותו, איננו מחייב תיקון שומה ואינו מוגבל על ידי התקופה הקבועה בסעיף 85 לחוק ולכן בני הזוג מלכיאור זכאים להחזר מס רכישה בגין דירה אשר קיבלו במתנה, כרוכשי דירת מגורים יחידה, לאחר מכירת דירתם האחרת. (וראו הרחבה בפרטי המקרה במאמר מיום 21/01/2021).

כאמור לעיל, המנהל ערער לבית המשפט העליון בטענה שפסק דינה של ועדת הערר פוגע בעיקרון סופיות השומה, הכפוף אך ורק לחריג של תיקון שומה לפי סעיף 85 לחוק וכי מי שלא מילא בטופס

המיועד, את כוונתו למכור דירה בעתיד על מנת לשלם מס רכישה כדירה יחידה – משמעות הדבר שהוא הצהיר על שיעור מס ללא הקלה והוא איננו מבקש הקלה כאמור ואז שומתו מתקבעת כשומה מחייבת כלפי 2 הצדדים בכפוף ליכולתו לתקן שומה זו אך ורק במסגרת 4 השנים הקבועה בסעיף 85 לחוק.

בית המשפט העליון קבע, כי קריאה פשוטה של סעיף 9(ג1ג)(2) לחוק, מובילה למסקנה כי יש לדחות את עמדת המנהל, לפיה ההקלה בתשלום מס רכישה בגין רכישת דירה מקבלן, כאשר חל עיכוב שאינו בשליטת הרוכש במסירת החזקה בדירה, כפופה למגבלת הזמן הקבועה בסעיף 85 לחוק לעניין "תיקון שומה".

בית המשפט העליון הסביר, כי המחוקק "פרץ" בכוונת מכוון את מסגרת התקופה המאפשרת את מכירת הדירה הנוספת לצורך הכרה בדירה שנרכשה מקבלן כ"דירה יחידה", והרחיבה על מעבר ל-24 החודשים הנמנים מיום הרכישה, כאשר החלת מסגרת הזמן שנקבעה בסעיף 85 לחוק, כפי שטוען המנהל, באופן ש"תיקון" השומה יוכל להיעשות בתוך 4 שנים בלבד מיום שאושרה השומה – עשויה להביא לריקון מתוכן של תכלית ההוראה שבאה להקל על מי שמבקש לרכוש דירת מגורים, תוך התחשבות ביכולותיהם הכלכליות של רוכשי דירות מגורים.

בית המשפט העליון קבע כי קבלת החזר מס הרכישה לפי סעיף 9(ג1ג)(2) איננו מהווה תיקון שומה לפי סעיף 85 לחוק, אלא מעין מודל דו-שלבי המאפשר להכיר בדיעבד ברכישת דירה מקבלן כדירה יחידה, בנסיבות הקבועות בסעיף.

לעניין טענתו השניה של המנהל קבע בית המשפט העליון, כי העובדה שהמנהל הנהיג סדר מובנה לקבלת ההקלה במס הרכישה לפי החוק, המאפשר הצהרה מראש לגבי כוונת הנישום, אין משמעותה כי ההסדר האמור ממצה את מנעד האפשרויות המזכות בקבלת אותה הקלה ואי אפשר לטעון כי מי שלא עשה כן, שומת המס שהוצאה לו הופכת לסופית טרם חלפה התקופה שבה הוא זכאי למכור את דירתו הנוספת על מנת לזכות בהקלת המס ומשכך אין נפקות לשאלה האם הנישום בחר להצהיר מבעוד מועד על כוונתו למכור את הדירה הנוספת אם לאו.

יתר על כן, הטענה לפיה למנהל מותר לקבוע טפסים שיש להשתמש רק בהם איננה רלוונטית, שכן אין משמעות הדבר כי הנחיות למילוי טופס עשויות לגבור על הוראת חוק מפורשת.

בית המשפט העליון הדגיש בנוסף, כי לא רק שלא כל השמטה של פרט מסוים מטופס ההצהרה משמעותה כי ההצהרה לא הייתה נכונה, אלא שאם הטופס "דורש" הצהרה על מצב דברים "עתידי", אין משמעות הדבר כי בהעדר הצהרה נשמטת ההקלה המהותית שנישום זכאי לה – אם התקיים מצב הדברים האמור – מכח החוק.

כאמור לעיל, בית המשפט העליון דחה פה אחד את ערעור המנהל וקבע, כי ניצול הטבת מס רכישה לאחר מכירת הדירה הישנה אינה כרוכה בפרוצדורה של תיקון שומה.

 

את כל המאמרים ניתן למצוא באתר בכתובת: www.atz-law.co.il

    

אהרון צ'יסמדיה, עו"ד (רו"ח)

 © כל הזכויות שמורות לעו"ד (רו"ח) אהרון צ'יסמדיה