היותה של נאמנות נסתרת לא בהכרח תשלול את קיומה

בו"ע 68463-12-15 אופק-בובליל בע"מ נ' מסמ"ק ת"א, קבע בית המשפט כי מקום שבו צד ג' לא ידע את זהות הרוכש האמיתי בעת המכירה, הרי שמדובר בנאמנות נסתרת ולכן לא יחול הפטור בעת העברה מנאמן לנהנה האמור 69 לחוק מיסוי מקרקעין (להלן: "החוק").

במאמר מיום 12/4/18 שנכתב בעקבות פסק הדין, הצבעתי על הפער בין קביעת בית המשפט לבין הלכת חזון (דנ"א 3017/94) וכן על האבחנה שיש לדעתי לבצע בין  הדרישה שמבחינה פורמלית תתאפשר קיומה של נאמנות לבין הדרישה שהמוכר יידע את זהות הנאמן (מצ"ב קישור למאמר).

לאחרונה, ניתן פס"ד בו"ע 26697-08-17 כם-דלר טריידינג בע"מ ואח' נ' מס רכוש נצרת אשר דן בערר שהגישו חברות כם-דלר טריידינג בע"מ (להלן: "הנאמן") וחברת ד.ע. יזמות נדל"ן בע"מ (להלן: "הנהנה"), על קביעתו של מנהל מסמ"ק נצרת (להלן: "המנהל") שלא להכיר בהסכם הנאמנות שנכרת ביניהם לצורך רכישת קרקע בנצרת אשר הייתה בבעלות מסדר כנסייתי נוצרי (להלן: "המוכרת") , אלא לראות בו כמכר רגיל ביניהם, וזאת ממספר נימוקים:

1. 1. הסכם הנאמנות הינו חד צדדי באופן מובהק לטובת הנאמן וכולל הגנות לנאמן אשר רלוונטיות להסכם מכר.
   2. לנאמן ניתנה עצמאות מוחלטת, בניגוד להוראות החוק והפסיקה בנושא נאמנות.
   3. שכר טרחת הנאמן וגובה הפיצוי המוסכם שנקבע לנאמן במקרה של ביטול ההסכם, מוגזמים.
   4. הוגבלה זכותו של הנהנה להמחות את זכויותיו מול הנאמן לנהנה אחר.
   5. במקרה שבו הנאמנות נסתרת מהמוכר יש בכך כדי לשלול את הפטור לפי סעיף 69 לחוק.

 

 

בית המשפט קיבל את הערר וקבע, שבמקרה הנדון הסכם הנאמנות נוצר שבועיים לפני הסכם רכישת הקרקע והנאמן מסר הודעת נאמנות כדין בהתאם להוראות סעיף 74 לחוק. כמו כן, הוכח לבית המשפט, כי המוכרת סירבה למכור לנהנה מאחר והיא אינה מוכנה למכור למי שאינו בן הדת הנוצרית ומשכך הייתה מניעה שהמוכרת תדע את זהות הקונה.

בית המשפט הסביר , כי מאחר והנאמן הוא זה שכרת עם המוכרת את ההסכם, הוא היה חשוף לסיכון מבחינה משפטית ביחסיו מול המוכרת אשר לא הייתה מודעת לנאמנות, וככל שהנהנה לא ישלם את התמורה בהתאם להסכם, הרי שהנאמן הוא זה שיפר את ההסכם מול המוכרת, על כל המשתמע מכך, הן מבחינה משפטית והן מבחינת שמו הטוב ולכן ההגנות שקיבל הנאמן, הוראה המגבילה את זכותו של הנהנה להעברת חובותיו וזכויותיו לאחר וכן קביעת הפיצוי המוסכם אינם בלתי סבירים ואין בהם כדי לשלול יחסי נאמנות.

בנוסף, העובדה כי מדובר בקרקע רגישה והנאמן נדרש לבצע את כל הפעולות בעצמו על מנת שלא לחשוף את זהותה של רוכשת הקרקע, מסבירה את שכרו הגבוה של הנאמן ואין בעובדה זו כדי לשלול את הנאמנות, כטענת המנהל.

בית המשפט הוסיף וקבע ביחס לנימוקו האחרון של המנהל, כי "יש להבדיל בין מקרה בו קונה יכל מבחינה עקרונית, לרכוש את הקרקע אולם מבקש להסתיר את זהותו מטעמים כאלה או אחרים לבין מקרה שבו לא היה כשיר להיות צד להסכם ומשכך גם לא היה בידו לערוך את ההסכם באמצעות נאמן בשמו. הגישה לפיה אין להכיר בנאמנות אשר לא הייתה ידועה למוכר, מונעת את האפשרות לעשות שימוש נפוץ ושגרתי במוסד הנאמנות".

במקרה דנן, הסביר בית המשפט, אילו היו חושפים בפני המוכרת את העובדה שהקרקע נמכרת לנאמן, אף מבלי לגלות את זהות הנהנה, ייתכן כי היה בכך כדי לסכל את הסכם המכר.

בנוסף קבע בית המשפט כי גם לעמדת המנהל, לא די בהיות הנאמנות נסתרת כדי לשלול את קיומה ומכלול הנסיבות מצביע כי הטלת מס על העברת הזכויות בין הנאמן לנהנה אינה עולה בקנה אחד עם המהות האמיתית של העסקה, עם עקרון של הטלת מס אמת ועם מהותו של מוסד הנאמנות ועל כן קיבל את הערר.

ניתן לראות אם כן, כי עמדת בית המשפט בעניין אופק- בובליל, אשר שללה את קיומה של נאמנות נסתרת, לא אומצה בשנית ע"י בית המשפט ובכך נמנעה לטעמי, לפחות בשלב זה, פגיעה קשה במוסד הנאמנות.

לפרטים נוספים, תגובות והערות, ניתן ליצור קשר עמי בטלפון 050-6209895 או במייל [email protected]

 אהרון צ'יסמדיה, עו"ד (רו"ח)

  © כל הזכויות שמורות לעו"ד (רו"ח) אהרון צ'יסמדיה