הטענה לזכות להארכת הסכם חכירה דורשת הוכחת תוקף משפטי

המונח "זכות במקרקעין" מוגדר בסעיף 1 לחוק מיסוי מקרקעין (להלן: "החוק") ככולל "חכירה לתקופה העולה על עשרים וחמש שנים…שניתן לראות בה מבחינת תכנה בעלות או חכירה לתקופה כאמור".

המונח "חכירה לתקופה", מוגדר אף הוא בסעיף 1 לחוק: " התקופה המרבית שאליה יכולה החכירה להגיע לפי כל זכות שיש לחוכר או לקרובו מכוח הסכם או מכוח זכות ברירה הנתונה לחוכר או לקרובו בהסכם".

הלכה פסוקה היא, כי אין במימוש אופציה להארכת תקופת החכירה משום אירוע מס חדש ויום הרכישה, במכירה עתידית של זכויות חכירה שנרכשו אגב מימוש האופציה, ייקבע לפי המועד בו נרכשו זכויות החכירה המקוריות שבמסגרתה נרכשה גם זכות האופציה.

בעניין כץ גבע איצקוביץ (ו"ע 37859-04-15 כץ גבע איצקוביץ קי גי אי בע"מ נ' מנהל מסמ"ק תל אביב) טען מנהל מסמ"ק (להלן: "המנהל"), כי הצעה פומבית של עיריית תל אביב להארכת חוזה החכירה שנחתם במקור ל-12 שנים, לתקופה העולה על 25 שנים,  מהווה "זכות ברירה" היוצרת מכירת זכות במקרקעין החייבת במס, אולם טענתו זו נדחתה על ידי בית המשפט, אשר קבע כי מדובר בצפייה בלבד וציפייה זו איננה זכות ברירה שהבשילה לכדי הסכם משפטי מחייב (וראו הרחבה במאמר מיום 26/07/2018).

בשבוע שעבר, ניתן פס"ד בו"ע 6603-06-23 הגיתי ואח' נ' מנהל מיסוי מקרקעין תל אביב, כאשר הפעם הועלתה טענה לזכות להארכת הסכם חכירה בדירת מגורים, מצד גיורא וטסה מוניקה הגיתי (להלן: "הגיתי")  על מנת להקדים את יום הרכישה ובכך לזכות בחישוב לינארי מוטב במכירת דירת המגורים, הקבוע בסעיף 48א(ב2) לחוק.

בהתאם לעובדות המקרה, בשנת 1967 החכירה החברה לפיתוח יפו העתיקה (להלן: "חפ"י") למשפחת הירש את הזכויות בדירת מגורים ביפו (להלן: "הדירה") , בחוזה חכירה לתקופה של 50 שנה עד ליום 4/9/2017, כאשרביום 18/5/1994 רכשו הגיתי את זכויות החכירה בדירה ממשפחת הירש (והצהירו על רכישת זכות במקרקעין שכן אז תקופת החכירה שנחשבה מכירה הייתה ל-10 שנים ומעלה).

בחודש דצמבר 2014 פרסמה חפ"י "מדריך לחוכר" במסגרתו פירטה תנאים כלליים אשר בכפוף לקיומם תסכים לחתום על חוזה חכירה חדש ובחודש יוני 2016 חתמו הגיתי על הסכם חכירה חדש עם חפ"י לרכישת זכויות חכירה במוחכר לתקופה של 49 שנים (עד ליום 4/9/2066)

המחלוקת בין הצדדים הייתה בשאלת המועד בו יש לקבוע את "יום הרכישה" במכירת זכויות החכירה בדירה, דהיינו – האם התקשרות הגיתי עם חפ"י בשנת 2016 לרכישת זכויות חכירה לתקופה של 49 שנים, היא עסקת חכירה חדשה כטענת המנהל, שאז יום הרכישה במכירת זכויות אלו ייקבע בשנת 2016 או כפי שטענו הגיתי, משמעותה מימוש אופציה להארכת תקופת החכירה המקורית, ואז יום הרכישה ייקבע בשנת 1994 עת נרכשו זכויות החכירה ממשפחת הירש?

בית המשפט, בחן לעומק את ההסכמי החכירה ואת פס"ד שרבט (ע"א 156/83), מחסרי (ע"א 726/86) וכץ גבע איצקוביץ (המצוין לעיל) והגיע למסקנה, כי בהסכם החכירה שחתמה משפחת הירש עם חפ"י בשנת 1967 לתקופה של 50 שנה (לרבות בהסכם שנחתם בשנת 1989 המאפשר לפנות לחפ"י ולבקש שכירות חדשה),  אין כל אזכור לאפשרות של הארכת תקופת החכירה מעבר לתקופה של 50 שנה וכי גם ההתכתבויות עם חפ"י בנושא הארכת האופציה אינן יוצרות מחויבות משפטית להארכת החכירה.

כמו כן הדגיש בית המשפט, כי חוזה החכירה החדש משנת 2016 עליו חתמו הגיתי, קובע במפורש חזור והדגש, שאין המדובר באופציה להארכת החכירה אלא בהסכם חכירה חדש.

אי לכך דחה בית המשפט את הערר וקבע, כי גם אם היו להגיתי ציפיות כנות שחוזה החכירה יוארך, הרי שציפיות אלו אינן יוצרות מחויבות משפטית הניתנת לאכיפה, ואין בהן כדי ליצור "זכות במקרקעין" המביאות להקדמת יום הרכישה לשנת 1994.

את כל המאמרים ניתן למצוא באתר בכתובת:  www.atz-law.co.il

אהרון צ'יסמדיה, עו"ד (רו"ח)

© כל הזכויות שמורות לעו"ד (רו"ח) אהרון צ'יסמדיה