החלפת דירה מקבלן תחויב במס רכישה מלא ע"פ החוק הקיים במועד ההחלפה

הוראת ביצוע מס שבח 20/97 (פורסמה ביום 28/7/1997) והתוספת הראשונה לה (להלן: "ההוראה") מאפשרת החלפת דירה שנרכשה מקבלן בדירה אחרת באותו פרויקט, במצבים בהם רוכש דירה מקבלן משנה דעתו בזמן בנייתה, לפני תחילת הבנייה ואף בסמוך לאחר בנייתה ומגיע להסכמה עם הקבלן כי במקום הדירה שרכש הוא רוכש דירה אחרת בגודל שונה או בקומה אחרת באותו פרויקט.

ההוראה מאפשרת בתנאים מסוימים, את החלפת הדירה, תוך תשלום תוספת מס רכישה בלבד וזאת מבלי שהדבר ייחשב כהחלפת זכויות, החייבת במקרים רגילים במס שבח ובמס רכישה, כאשר התנאי המרכזי הוא כי המנהל שוכנע כי החלפת הדירה בוצעה בתום לב ואין בה משום מכירה חוזרת של הדירה הראשונה, ממנה הפיק הרוכש שבח ריאלי כלשהו.

ההוראה קובעת כי לאחר עמידה בכל התנאים המפורטים בה, יראו את המכירה הראשונה כמבוטלת ובמקומה תהיה המכירה השניה תקיפה עם יום מכירה חדש ושווי מכירה חדש.

עד ליום 24/06/2015 שיעור מס הרכישה לדירה שניה עמד על 5%, 6%, 7%, כאשר מעל שווי רכישת דירה של כ-4.8 מיליון ועד ל-16 מיליון ₪, שולמו 8% מס רכישה.

במסגרת תיקון 81 לחוק מיסוי מקרקעין (להלן: "החוק") הועלה החל מיום 24/6/2015  שיעור מס הרכישה לדירה שניה החל מהשקל הראשון ועד לסכום של 5.2 מיליון ₪ (בשנת 2019) לשיעור של 8%.

השבוע ניתן פס"ד בו"ע 50652-11-17 ישי ואח' נ' מס שבח ירושלים, אשר דן במקרה שבו רכשו בני הזוג ישי,  דירה מקבלן ביום 23/6/2015 בסכום של 1,790,000 ₪, כאשר ביום 23/11/2016 נחתמה עם הקבלן "תוספת להסכם המכר" ובה הוסכם על החלפת הדירה בדירה בעלת מאפיינים זהים בקומה גבוהה יותר תמורת 1,920,000 ₪.

בהתאם להוראה, קבע מנהל מסמ"ק ירושלים את מס הרכישה על פי שיעור המס הקובע במועד חתימת ההסכם להחלפת הדירה, על 8% (שיעור המס לדירה שניה), בגין מלוא שווי הזכויות בדירה החילופית.

בתחילה טענו בני הזוג ישי, כי יש להעמיד את יום המכירה על מועד חתימת עסקת המקור ובהתאם, לקבוע את שיעור המס על 6% אולם בהמשך הסכימו כי יש לקבוע את שיעור המס ל-8% בהתאם למועד חתימת הסכם ההחלפה, אולם לטענתם יש לעשות זאת לא על כלל שווי הדירה, כפי שקבע מנהל מסמ"ק , אלא רק על הפרש התמורה, כפי שנקבע בהוראת ביצוע 8293/17 (ראו מאמר מיום 25/5/17).

בית המשפט קבע, כי לכאורה היה צריך למסות את החלפת הדירה כשני אירועי מס נפרדים:

האחד – מכירת הדירה הראשונה והשני – רכישת הדירה החילופית, אלא שרשות המיסים פרסמה הוראה מיטיבה, שלא לראות את העסקה כשני אירועי מס ולהתייחס להחלפת הדירה, כמכלול, כעסקה של רכישת דירה אחת המחויבת במס בגדרו של אירוע מס אחד.

 

במקרה דנן, לא יכול להתעורר ספק כי בוצעה פעולה קניינית של רכישת זכויות חדשות במקרקעין. משכך, החלפת דירה, גם מקבלן, איננה בגדר "שדרוג" הדירה, בהיבט הקנייני, אלא שינוי הסכם המכר באופן המקנה לבני הזוג ישי, זכויות חדשות במקרקעין אחרים.

לאור האמור לעיל, יש לראות בעסקת החלפת הדירה כעסקה אחת במקרקעין, המייצרת אירוע מס אחד של רכישת הדירה החילופית, על פי שווי הזכויות במועד ההחלפה ובשיעור המס הקובע במועד זה ועל כן פסק בית המשפט, כי צדק מנהל מסמ"ק בדרך חישוב  שומת מס הרכישה, בכך שחייב את בני הזוג ישי בתשלום מס בגין רכישת מלוא זכויות הקניין בדירה החילופית, בהתאם לשיעור המס הקובע לפי דין במועד העסקה החילופית ועל פי מלוא שוויין, תוך הפחתת סכום המס ששולם על ידם בעסקת המקור.

 לפרטים נוספים, תגובות והערות, ניתן ליצור קשר עמי בטלפון 050-6209895 או במייל [email protected]

אהרון צ'יסמדיה, עו"ד (רו"ח)

    © כל הזכויות שמורות לעו"ד (רו"ח) אהרון צ'יסמדיה