בנוסף, תוקנה לפני 3 שנים "חזקת התא המשפחתי" בעניין מכירה ורכישה של דירות מגורים בחוק מיסוי מקרקעין (להלן: "החוק") והמחוקק הוציא ילד יתום מאחד או משני הוריו, מהגדרת "מוכר אחד" או "רוכש אחד" וזאת לשם הבטחת עתידו הכלכלי של הילד (וראו הרחבה במאמר מיום 07/09/2023).

לאחרונה, ניתן פסק דין בו"ע 49040-09-24 יובל בורגר ואח' נ' מנהל מסמ"ק מרכז, אשר דן בבקשת 12 נכדים קטינים (להלן: "הנכדים") , לצמצם עוד את חזקת התא המשפחתי בכל הקשור לרכישת דירה עבור קטינים ולקבוע, כי הם זכאים למדרגות מס רכישה החלות על רכישת דירת מגורים יחידה, אותה קיבלו במתנה מסבם,  וזאת על אף שלהוריהם דירת מגורים נוספת וזאת מהטעמים הבאים:

1. הסבא העניק במתנה לכל אחד מהנכדים 3.5 מיליון ₪ לרכישת דירת מגורים על שמו וכן התחייב לשלם את כל ההוצאות הכרוכות ברכישה, לרבות מס רכישה, כאשר הורי הקטינים, אפוטרופסיהם הטבעיים, חתמו בשמם על הסכמי רכישה ל-12 דירות מגורים.
2. מטרת המתנה שניתנה מאת הסבא הייתה רצונו להבטיח את עתידם של הנכדים.
3. על פי הסכמי המתנה, הדירות יושכרו לאחר סיום הבנייה, ודמי השכירות יופקדו בחשבון ייעודי על שם כל קטין, כאשר הורי הקטינים לא יהיו רשאים לעשות כל שימוש בדמי השכירות או לגור בדירות.
4. הקטינים יהיו רשאים למכור או לשעבד את הדירה רק בהגיעם לגיל 25 שנים, ולעשות שימוש בלתי מוגבל בדמי השכירות רק בהגיעם לגיל 18 שנים.
5. במקרה בו תידרש מכירת הדירה טרם הגיע הקטין לגיל 25, המכירה תעשה באישור בית המשפט.

בהסתמך על ההוראה, דחה מנהל מסמ"ק מרכז (להלן: "המנהל") את בקשת הנכדים וקבע, כי מס הרכישה יחושב לפי דירה שנייה שכן מדובר בדירות בבעלות קטין ומקור הכספים הינו מבני משפחה וקרובים.

בית המשפט קבע כבר בתחילה, כי אין בין הצדדים מחלוקות עובדתיות אלא משפטיות בלבד וכי אין מחלוקת כי ההסכמים יצרו הפרדה רכושית בין הדירות ופירותיהן, לבין הורי העוררים ולכן יש לדון בתכלית החקיקה כדי להכריע בין הצדדים.

בית המשפט פירט את התכלית החיובית ואת התכלית השלילית של החקיקה והגיע למסקנה, כי בעוד שבכל הנוגע לבני זוג, קיימות הצדקות חשובות וכבדות משקל אשר חייבו, כפי שנקבע בפסיקה, לסטות מלשון החוק ולקבוע את החריג ביחס להפרדה רכושית, הרי שהצדקות אלה אינן קיימות ביחס לקטינים (או שעוצמתן חלשה יותר באופן ניכר) ולכן בכל הנוגע לשינויים ביחס לקטינים בחזקת התא המשפחתי – אלו ראוי שיבוצעו ע"י המחוקק.

הקלת המס ברכישה (כמו גם במכירה של דירה מזכה יחידה) – נועדה לתכלית סוציאלית – להקל ברכישת קורת גג לשימושו של אדם ומשפחתו, כאשר תכלית זו אינה מתקיימת כאשר מדובר בקטין המתגורר באופן טבעי עם הוריו. רכישת דירה לקטין שכזה, היא בראש ובראשונה לצרכי השקעה ואין כל הצדקה במתן הקלת המס בעת רכישת דירת השקעה ובמכירתה.

בית המשפט הוסיף וקבע, כי אמנם במקרה כאן המימון נעשה על ידי הסב ולא על ידי ההורים, וזהו אכן הבדל, אולם אין בו די, שכן בהינתן כי אין כל חשד לתכנון מס, מקור המימון אינו נקודת הכובד המשמעותית אלא היא נעוצה בכך שרכישת דירות על ידי קטינים, אינה סוג הרכישה שלה כיוון המחוקק את הקלות המס הניתנות לדירות יחידות –  אין הצדקה למתן ההטבות לנכסים שכאלה, יהיה מקור המימון מההורים או מדור הסבים והסבתות.

בנוסף, קיבל בית המשפט את עמדת המנהל ולפיה אם נאפשר פתח זה, יבואו בשעריו מתכנני מס, ויפעלו בדרך שתביא למתן הקלות מס באופן שונה מזה שאליו כיוון המחוקק ויכולת המנהל לבחון את המקרים השונים הנוגעים למימון בתוך התא המשפחתי – מוגבלת, וספק האם ונכון כי לכך יכוון המנהל את משאביו המוגבלים.

לסיכום, דחה בית המשפט את הערר תוך שהוא קובע, כי ספק אם ההוראה (משנת 2011) משקפת קו קוהרנטי ברור בסוגיית דירות קטינים ואפשרות החרגתם מחזקת התא המשפחתי, וטוב יעשה המנהל אם ישוב ויבחן את הדברים.

את כל המאמרים ניתן למצוא באתר בכתובת:  www.atz-law.co.il

אהרון צ'יסמדיה, עו"ד (רו"ח)

© כל הזכויות שמורות לעו"ד (רו"ח) אהרון צ'יסמדיה

The post רכישת דירת השקעה לקטינים אינה מצדיקה את צמצום "חזקת התא המשפחתי" appeared first on אהרון צ'יסמדיה עו"ד (רו"ח).

בפסק-דין חסון, ע"א 501/03 אלדד חסון נ' מנהל מס שבח חדרה, דן בית המשפט העליון בשאלה האם רכישת קרקע לבניית דירה תיחשב כ"דירה אחרת" לצורך הזכאות לפטור בסעיף 49ה וקבע,  כי התנאי בדבר רכישת "דירה אחרת" כולל גם דירה הנבנית בבנייה עצמית ובלבד שקיימת התחייבות לסיימה ואיננו מצומצם לדירה שבנייתה נסתיימה או לדירה הנרכשת מקבלן על הנייר, כאשר בפסק דין זאבי (ו"ע 5138/05 אתי זאבי נ' מנהל מס שבח), נדונה השאלה, מהו מועד "רכישת הדירה האחרת" כאשר מדובר בבניה עצמית? ושם נקבע כי מועד רכישת הדירה האחרת, כאשר מדובר ברכישת קרקע לבנייה עצמית, הינו מועד תחילת הבניה העצמית.

בעקבות פסקי הדין הללו, הוציאה רשות המיסים את הוראת ביצוע 11/2007 (להלן: "הוראת הביצוע") ובה בחרה רשות המיסים לקבוע את מועד רכישת המגרש כמועד הקובע לעניין רכישת הדירה החלופית בעת בנייה עצמית, אף שבפס"ד חסון התייחס בית המשפט העליון לשתי חלופות לקביעת המועד הקובע: סיום הבנייה העצמית או מועד התחלתה, ואף שבפס"ד זאבי, טענת המנהל למועד רכישת המגרש לא התקבלה, כאשר בהוראת הביצוע נקבעה הנחיה נוספת ולפיה, במועד רכישת הקרקע, הרוכש יצרף לבקשת הפטור לפי סעיף 49ה התחייבות לבניית דירת מגורים וסיומה, לכל המאוחר, בתוך 3 שנים מיום רכישת המגרש.

בשבוע שעבר, ניתן פסק דין בו"ע 45787-04-23 דוד ישעיהו נ' מנהל מיסוי מקרקעין באר שבע ובו נדון המקרה הבא:

• דוד וסאלי הילה ישעיהו (להלן: "ישעיהו") רכשו בשנת 2016 קרקע לבנייה עצמית, כאשר ברשותם 2 דירות מגורים.
• ביום 03/06/2021 החלו עבודות בניה על המגרש, וביום 24/08/2022 הושלמה בניית הבית והם החלו להתגורר בו.
• ביום 11/05/2022 מכרו את דירת המגורים הראשונה שברשותם וביום 19/05/2022 מכרו את דירת המגורים הנוספת, כאשר שווי מכירת 2 הדירות וכן עלות הבית הפרטי על המגרש, עומדים בכל הגדרות השווי הנדרשות לפטור מלא ממס שבח, הנדרשות בסעיף 49ה לחוק.

בהתאם לאמור בהוראת הביצוע, שלל מנהל מסמ"ק באר שבע (להלן: "המנהל") את הפטור  אשר ביקשו ישעיהו ממס שבח, שכן לטענתו המועד הקובע לרכישת הדירה החלופית, כאשר מדובר בבניה עצמית, היה ביום רכישת המגרש, דהיינו בשנת 2016 ומשכך אין עמידה בתקופה הקובעת הדורשת את רכישת הדירה החלופית "בשנה שלפני מכירת הדירה הנוספת או בשנה שלאחר מכירתה".

בית המשפט, סקר את פס"ד חסון וזאבי ואת הוראת הביצוע וקבע תחילה בצורה חד משמעית כי "אין כל בסיס חוקי לכל הנחיות אלו שניתנו לביצוע. לא קיים בסיס חוקי לדרישת התחייבות להשלמת הבנייה בתוך 3 שנים, לא הוקנתה למנהל סמכות לעקוב אחר ההתקדמות בהליכי הבנייה או לדרוש שיוכח לו כי מדובר בהתקדמות סבירה, בוודאי שלא הוקנתה למנהל סמכות לשלול את הפטור ממס בדיעבד ככל שהליכי הבנייה לא יושלמו בתוך 3 שנים או בכל מועד אחר."

בית המשפט הסביר, כי קביעת המועד הקובע ברכישת דירת מגורים חליפית הנבנית בבנייה עצמית תלויה בנסיבות ועשויה להשתנות ממקרה למקרה, הן בשל המועד שבו ניתנה ההתחייבות לסיים את הבנייה, הן בשל הנסיבות הקשורות במגרש שנרכש ואין להוציא מכלל אפשרות שבנסיבות מסוימות יקבע כי מועד רכישת המגרש הינו המועד הקובע, כגון במקרים בהם; נרכש מגרש עם היתר בנייה, מגרש שהחלו בו עבודות הבנייה, כאשר קיימת התחייבות להשלמת הבנייה מטעם קבלן במועד רכישת המגרש, או ככל שהבנייה מתחילה סמוך לרכישתו.

עם זאת, הסביר בית המשפט כי קביעה גורפת של מועד רכישת המגרש כמועד הקובע, עלולה להחטיא את מטרת הסעיף ולסכל את מתן הפטור, שכן מכירת הדירות "הקטנות" תעשה סמוך לרכישת המגרש, עוד לפני שהחלו הליכי תכנון, הליכי רישוי והליכי בחירת הקבלן. בתקופה הממושכת עד תחילת הבנייה לא יהיה בידי רוכש המגרש לעשות שימוש בכסף, ואין להוציא מכלל אפשרות שכספי התמורה יופנו לשכירות במקום לבניית הדירה החלופית.

בית המשפט סקר את ההסכם בין ישעיהו לבין קבלן השלד וקבע שבהסכם האמור נקבעו מועדים לסיום עבודות בניית השלד, ובהתאם להוראותיו, קיימת התחייבות של הקבלן לסיים את אותן עבודות והדבר מעיד שלא מדובר ברכישת דירה פיקטיבית, כנדרש בפס"ד חסון.

אי לכך פסק בית המשפט, כי יש לראות במקרה זה את מועד ההתקשרות עם הקבלן לביצוע עבודות הבנייה כמועד הקובע לבחינת התקיימות התנאי הקבוע בסעיף 49ה(א)(4) בחוק ומאחר שהדירה הנוספת נמכרה ביום 19.5.2022, טרם שחלפה שנה ממועד הרכישה של הדירה החלופית (הוא מועד ההתקשרות עם הקבלן), מתקיים התנאי האמור וישעיהו זכאים לפטור ממס שבח במכירת הדירה הראשונה.

את כל המאמרים ניתן למצוא באתר בכתובת:  www.atz-law.co.il

אהרון צ'יסמדיה, עו"ד (רו"ח)

 © כל הזכויות שמורות לעו"ד (רו"ח) אהרון צ'יסמדיה

The post סעיף 49ה – המועד הקובע לרכישת הדירה החלופית בעת בניה עצמית appeared first on אהרון צ'יסמדיה עו"ד (רו"ח).

במקרים אלו עולות השאלות הבאות:

1. האם התמורה הנוספת מהווה מכירת זכות במקרקעין החייבת במס לפי חוק מיסוי מקרקעין?
2. בהנחה שהתשובה על השאלה הראשונה חיובית – מתי יש לכלול את התמורה הנוספת בשווי המכירה? האם כבר במועד הדיווח המקורי או רק כאשר תאושר הבניה במסגרת תיקון שומה יזום שיבצעו הצדדים לעסקה?

סוגיה זו עמדה לדיון בו"ע 51667-06-23 ש. משעולים עכו בע"מ ואח' נ' מנהל מיסוי מקרקעין חיפה, אשר פסק דינה ניתן בשבוע שעבר.

חברת משעולים עכו בע"מ (להלן: "המוכרת") מכרה זכויות במקרקעין בעיר עכו לחברת שגראוי ייזום ובניה בע"מ (להלן: "הרוכשת") בתמורה חוזית של 39,000,000 ₪, כאשר ביום חתימת ההסכם זכויות הבנייה המאושרות לגביהן, בהתאם לתב"ע שהייתה בתוקף, היו ל-130 יחידות דיור ותמורה זו שולמה במלואה ע"י הרוכשת (המוכרת והרוכשת יקראו להלן: "החברות").

בנוסף נקבע בהסכם, כי המוכרת תפעל לקידום תב"ע המגדילה את מספר יחידות הדיור הניתנות לבנייה במקרקעין, כאשר הרוכשת התחייבה לשלם למוכרת תמורה נוספת עבור כל יחידת דיור נוספת שתאושר, בסך כ-193,000 ₪.

מנהל מסמ"ק חיפה (להלן: "המנהל") קבע, כי התמורה לפי הסכם המכר איננה מתמצית בתמורה הבסיסית אלא כוללת מנגנון מוסכם לתשלום תמורה נוספת ומאחר והחברות פעלו לקידומה של תב"ע חדשה שנועדה להוסיף 62 יחידות דיור מעבר לזכויות הקיימות – קבע את שווי המכירה לסך של 51,000,000 ₪.

לטענת החברות, שווי המכירה בעסקה הינו השווי המוסכם בסך 39,000,000 ₪, שכן זה הסכום ששולם בפועל לגבי הזכויות שנמכרו באותו מועד ואין לקבוע שווי גבוה יותר בגין זכויות עתידיות שטרם אושרו ושהתגבשותן אינה ודאית ולמסות את הצדדים לעסקה בגין סכום תיאורטי, שטרם התקבל וספק אם יתקבל בפועל.

בנוסף טענו החברות, כי אין מחלוקת שהסכום העתידי, ככל שאכן יתקבל, יהיה חייב במס אולם אין מדובר בתמורה הניתנת למיסוי לפי חוק מיסוי מקרקעין שכן מכירת הזכות איננה מותנית בהגדלת זכויות הבנייה אלא עסקינן ב-2 עסקאות נפרדות.

בית המשפט ניתח את הסכם המכר וקבע בעניין טענת החברות שמדובר ב-2 עסקאות נפרדות, שהתמורה הנוספת אינה בגדר התחייבות חיצונית נפרדת למתן שירותי תכנון, אלא רכיב אינטגרלי ממנגנון התמורה בעסקת מכר מקרקעין. מדובר ברכיב הקשור באופן ישיר לשווי הכלכלי של הזכות שנמכרה ולליבת הזכויות הנוגעות לשווי המכירה והוא משולם למוכרת בשל היותה בעלת הזכויות הנמכרות.

"משכך, מקום בו הצדדים קבעו מראש כי אישור יחידות דיור נוספות על פי תב"ע חדשה יזכה את המוכרת בתשלום נוסף בגין כל יחידה, יש לראות בתשלום זה חלק ממנגנון התמורה בגין הזכות במקרקעין, ובהתאמה – חלק משווי המכירה לצרכי מס רכישה ומס שבח."

ולעניין טענתן העיקרית של החברות ולפיה אין למסות את הצדדים לעסקה בגין סכום תיאורטי, שטרם התקבל וספק אם יתקבל בפועל, דחה בית המשפט טענה זו וקבע, כי אין משמעות לעובדה כי התמורה הנוספת לא שולמה בפועל במועד החתימה על הסכם המכר, שכן שווי המכירה אינו נבחן רק לפי הסכומים ששולמו במועד חתימת ההסכם, או בסמוך לאחריו, אלא לפי שווי הזכות הנמכרת ולפי מכלול התמורות שהתחייב הרוכש לשלם למוכר במסגרת העסקה.

"מקום בו ההתחייבות לתשלום התמורה הנוספת בעבור תגבור זכויות לפי תב"ע חדשה, שהמוכרת התחייבה לקדם ולהשלים, נקבעה בהסכם המכר וחישובה נגזר ישירות מתוספת יחידות דיור במקרקעין, אין באי-התשלום בפועל במועד החתימה כדי לשלול את אופייה כתמורה בעד הזכויות במקרקעין."

בית המשפט ציין, כי אין בטענת אי הוודאות במספר היחידות שיאושרו בפועל כדי לשלול את עצם הכללת התמורה הנוספת בשווי המכירה אך הדגיש, כי ככל שיסתבר כי מספר יחידות הדיור הנוספות שאושרו בפועל שונה מן ההנחה שעל בסיסה נערכה השומה, פתוחה בפני החברות הדרך לפעול במסלול המתאים לפי הדין ולבקש את תיקון השומה וכך גם ביחס לטענת החברות לעניין ההוצאות הכרוכות בתמורה הנוספת.

ניתן לראות אם כן, כי במקרים בהם קיימת בחוזה, הסכמה לתשלום תמורה נוספת התלויה בכל יחידה שתאושר לבניה על המקרקעין, במסגרת תב"ע אותה מקדמים הצדדים, יש לכלול את התמורה הצפויה כבר בשווי המכירה בדיווח הראשוני, כאשר במקרה שמספר היחידות הסופי שונה מהצפוי, יש לפנות למנהל בבקשה לתיקון השומה.

את כל המאמרים ניתן למצוא באתר בכתובת:  www.atz-law.co.il

אהרון צ'יסמדיה, עו"ד (רו"ח)

 © כל הזכויות שמורות לעו"ד (רו"ח) אהרון צ'יסמדיה

The post משמעותו של מנגנון "תמורה נוספת" על שווי המכירה הנוכחי appeared first on אהרון צ'יסמדיה עו"ד (רו"ח).

בעניין "נבוק-גלזר" (ע"מ 447-09-14, נבוק אליהו, גלזר גבריאל נ' רשות המיסים), קבע בית המשפט המחוזי כי "אין קשר הכרחי או מחייב בין "אופי" הנכס המושכר לבין סיווג ההכנסה המופקת ממנו. כשם שאדם יכול לנהל פעילות עסקית מובהקת המורכבת מהשכרת נכסים בעלי אופי "פרטי" (דירות מגורים למשל), כך אדם יכול להשכיר בהשכרה פסיבית לחלוטין נכס בעל אופי מסחרי מובהק (למשל, חנות או מבנה מפעל)."

לאחרונה, ניתן פסק דין בע"מ 15616-07-20 רפאל עגיב נ' מנהל מע"מ פתח תקווה, אשר עסק בטענת מנהל מע"מ (להלן: "המנהל") ולפיה 3 עסקאות שביצע רו"ח רפאל עגיב בשנים  2014-2018; ברחוב יהודה המכבי בתל אביב (להלן: "עסקת יהודה המכבי") , מקרקעין חקלאיים בחדרה (להלן: "עסקת חדרה") וכן מקרקעין חקלאיים בפרדס חנה (להלן: "עסקת פרדס חנה") – חייבות במס עסקאות.

יצוין כי רו"ח רפאל עגיב (להלן: "עגיב") הינו איש עסקים הפועל גם בתחום הנדל"ן וההשקעות, בעל הכשרה כשמאי מקרקעין וניהול נכסים, אשר במהלך השנים שקדמו לתקופת השומה ביצע מספר עסקאות נדל"ן בין באופן ישיר ובין באמצעות חברות בשליטתו, ועל כן קבע לגביו מנהל מע"מ כי הוא "עוסק" במקרקעין.

בית המשפט ניתח את מבחני העסק לגבי 3 העסקאות וקבע, כי אמנם עסקת חדרה ועסקת פרדס חנה, כרוכות בעסקאות סיחור אופציות ובעלות אופי ספקולטיבי ותכליתן הפקת רווח מעליית ערך עתידית ומשכך אכן חייבות במס עסקאות, אולם עסקת יהודה המכבי אינה כזו ואין לראות בה כחייבת במס.

בשנת 2007 רכש עגיב בניין בן שתי קומות ברח' יהודה המכבי 83 בת"א ובהמשך מכר עגיב 25% מהבניין. חלקו של עגיב בבניין כלל דירת גג שהושכרה למגורים וקומת מסחר בקומת הקרקע שחולקה לשתי חנויות.  בתחילת שנת 2018, נמכר הבניין לרוכשים פרטיים. המנהל החליט שלא למסות את מכירת הדירה.

כלל הפעילות של עגיב ביחס לבניין התמצתה בהשכרה פסיבית של דירה ושתי חנויות לשוכרים קבועים, בדמי שכירות קבועים ומקובלים, במשך למעלה מעשור. במהלך תקופה זו לא ננקטו פעולות לאיתור שוכרים חלופיים, למעט החלפת שוכר אחד כשנתיים טרם המכירה; עגיב לא טיפל בניהול או בתחזוקה השוטפת של הנכסים, לא העסיק גורמים לשם כך, ולא ביצע פעולות להשבחת הנכסים או לשינוי מערך ההשכרה.

לאור זאת קבע בית המשפט, כי יישום מבחני העסק, ובראש ובראשונה מבחני טיב הנכס ומשך החזקתו בכל הנוגע לנכס ביהודה המכבי, מובילים למסקנה שאין לראות בעסקת יהודה המכבי כחייבת במס. על פניו ברור שלא התנהל בנכס "עסק" להשכרת נכסים, אלא עסק פסיבי של השכרה.

מכלול הנסיבות שהם: החזקה ממושכת בנכס, היעדר תחלופה מהותית של שוכרים, היעדר מנגנון ניהולי, היעדר השקעה שוטפת או פעולות השבחה, והיעדר סיכון מסחרי – מוביל למסקנה ברורה כי מדובר בהשכרה פסיבית מובהקת, אשר אינה עולה כדי "עסק".

בית המשפט הוסיף, כי ספק רב אם קיימת הצדקה כלשהי להבחנה שנעשתה בסופו של יום על ידי המנהל בין דירת המגורים לבין החנויות בבניין ביהודה המכבי, שעה שמדובר בחלקים מאותו נכס אשר נרכשו והוחזקו כמקשה אחת, וביחס אליהם התקיימו מאפיינים זהים של החזקה פסיבית, שאינה עולה כדי פעילות עסקית ומשכך קיבל בית המשפט את הערעור בכל הקשור לעסקת יהודה המכבי ודחה את הערעור בכל הקשור לעסקאות חדרה ופרדס חנה.

את כל המאמרים ניתן למצוא באתר בכתובת:  www.atz-law.co.il

אהרון צ'יסמדיה, עו"ד (רו"ח)

 © כל הזכויות שמורות לעו"ד (רו"ח) אהרון צ'יסמדיה

The post לא כל השכרה נכס בידי עוסק במקרקעין תיחשב כפעילות עסקת החייבת במס ערך מוסף appeared first on אהרון צ'יסמדיה עו"ד (רו"ח).

סעיף 88 לחוק, מאפשר לנישום להגיש ערר על החלטת המנהל בהשגה תוך 30 יום מיום שנמסרה לו ההחלטה ובין היתר לערור על כל החלטה של המנהל בהשתמשו בשיקול הדעת הניתן לו בחוק, כאשר בהתאם לסעיף 89(ב) לחוק, הוועדה מוסמכת לא רק לאשר את השומה או להפחיתה – אלא גם להגדילה כפי שתראה לנכון, זאת על מנת למנוע תמריץ לנישום לפתוח בהליך ערר.

בו"ע 35301-10-19 רוטנברג ואח' נ' מנהל מסמ"ק חיפה קבע בית המשפט, כי אין כל זכות לכלול בהשגה וממילא לא להגיש ערר, על טענות לגבי נושאים שכלל לא הוצאה להם שומה לפי מיטב השפיטה לגביהם ושאינם שנויים במחלוקת (וראו הרחבה במאמר מיום 29/06/23)

השבוע ניתן פסק דין בו"ע 3183-03-26 גאולה במלואה בע"מ נ' מנהל מיסוי מקרקעין תל אביב ובו נתבקש בית המשפט להורות למנהל מסמ"ק ת"א (להלן: "המנהל"), להקפיא את הליכי הגבייה במהלך תקופת המו"מ שניהלה חברת גאולה במלואה בע"מ (להלן: "החברה") מול המנהל בעניין הסכם שומות מס רכישה.

בית המשפט דן בסוגיה, האם לוועדת ערר סמכות עניינית לדון בהליכי גבייה לגבי חוב מס שאיננו שנוי במחלוקת וקבע שלמעשה מדובר בדיון על סמכות המנהל לפעול לפי פקודת המיסים גביה ולא לפי חוק מיסוי מקרקעין.

אי לכך קבע בית המשפט, שמשעה שמדובר בעניין מנהלי, שאינו מנוי בתוספת הראשונה לחוק בתי משפט לעניינים מנהליים, התש"ס-2000, ומבלי להכריע מהו ההליך המתאים, נראה שיש להגיש את הערר כעתירה לבג"ץ או לחילופין, כתובענה לבית משפט אזרחי לפי שווי העניין, אך לא לוועדת ערר שדנה בחוק מיסוי מקרקעין.

עוד קבע בית המשפט, כי גם טענות כנגד החלטת המנהל שלא לפתוח את הסכם הפשרה, אינן בסמכות הוועדה, שכן משנחתם הסכם בין החברה ובין המנהל, מדובר בחוזה לכל דבר ועניין, וטענות כנגדו אמורות להישמע בהליך אזרחי רגיל.

גם טענת החברה ולפיה, החלטת המנהל שלא לעכב את הליכי הגבייה בהתאם לסמכותו לפי סעיף 91א לחוק (הקובע כי המנהל רשאי, אם ראה סיבה מספקת לכך, לדחות את המועד לתשלום המס, כולו או מקצתו, לתקופה שימצא לנכון ועל תקופה זו ישלם החייב במס, הפרשי הצמדה וריבית), היא החלטה שניתן לערור עליה  – נדחתה ע"י בית המשפט, מהנימוק הבא: "עיקרו של אותו סעיף, כפי שמעידה עליו כותרתו, הוא הריבית על דחיית מועד התשלום. אין בסעיף זה כדי להוציא את הליכי הגבייה מפקודת המסים גבייה, ולשוות להם נופך של החלטת מנהל הכפופה להליכי השגה על פי החוק."

את כל המאמרים ניתן למצוא באתר בכתובת:  www.atz-law.co.il

 אהרון צ'יסמדיה, עו"ד (רו"ח)

 © כל הזכויות שמורות לעו"ד (רו"ח) אהרון צ'יסמדיה

The post האם לוועדת ערר סמכות עניינית לדון בהקפאת הליכי גבייה? appeared first on אהרון צ'יסמדיה עו"ד (רו"ח).

בהלכת חוגי (ע"א 9264/20 מנהל ממיסוי מקרקעין ת"א נ' אפי חוגי) קיבל בית המשפט העליון את העמדה ולפיה מן הראוי לפרש את מבחן ה"סיבה המספקת" באופן מצמצם יחסית וזאת כדי לתת ביטוי לכוונת המחוקק להעדיף את עקרון הוודאות וההסתמכות על השומה בתום מגבלת ארבע השנים.

אי לכך,  לא ניתן לראות באי-ידיעה סובייקטיבית כשלעצמה, מבלי שמתלווה לה דבר מה נוסף המצדיק אותה, משום "סיבה מספקת" וכי לא ניתן להסתפק בנימוק של טעות בתום לב כשלעצמו כדי להאריך את המועד לתיקון השומה. (וראו הרחבה במאמר מיום 31/03/22)

בו"ע 28810-01-20 הביטוח הרפואי לבני הישיבות נ' מנהל מסמ"ק ירושלים, קבע בית המשפט כי ככל שמשך זמן האיחור בהגשת הבקשה להאריך את המועד הינו רב יותר, כך יגבר כובד הטעם הנדרש על מנת להיעתר לבקשה וכי חלוף הזמן מעצים את האינטרס הציבורי בדבר סופיות השומה (וראו הרחבה במאמר מיום 07/10/21).

לפני שבועיים, ניתן פסק דין ב-4 עררים הבאים:

1. ו"ע 33538-09-22 פסגות זיו השקעות ופיתוח (1993) בע"מ נ' מנהל מיסוי מקרקעין
2. ו"ע 43568-05-24 טריסון יזום ובניה בע"מ נ' מנהל מיסוי מקרקעין
3. ו"ע 32919-06-23 אבני דרך ישוב הארץ בע"מ נ' מנהל מיסוי מקרקעין ירושלים
4. ו"ע 60414-09-22 אורון נדל"ן בע"מ נ' מנהל מיסוי מקרקעין ירושלים

אשר עסקו כולם בבקשת החברות להאריך מועד לתיקון שומה לאור פסק הדין בעניין אשדר אשר עסק ב "מכרז מחיר למשתכן", וקבע כי זכייה במכרזי המחיר למשתכן אינה מהווה רכישת זכות במקרקעין (וראו הרחבה במאמר מיום 12/02/26).

בין יתר הטענות שהעלו החברות הייתה הטענה ולפיה, בשל קיומו של "הליך תלוי ועומד" באותה סוגיה (עניין אשדר) מדובר בסיבה מספקת  לעניין הארכת המועד, וזאת בהסתמך על פסק דין עליון (ע"א 550/01 עיזבון המנוח מיכאל אטינגר) אשר קבע כי הליך תלוי ועומד בפני בית המשפט יהווה טעם מיוחד לעניין הארכת מועד להגשת הליך אחר באותו עניין.

בית המשפט ניתח את דוקטרינת "הליך תלוי ועומד" בפסיקה, בין היתר בעניין שתית שפורסם לאחרונה (ו"ע 50201-01-23 שתית בע"מ נ' מנהל מיסוי מקרקעין חדרה) וקבע כי הליך תלוי ועומד יהווה לכל הפחות סיבה מספקת בנסיבות מסוימות, בהן הוכח כי מתן פסק הדין בהליך התלוי ייתר את הגשת ההליך הערעורי נשוא בקשת הארכה, והכוונה היא כאשר מדובר באותה סוגיה ובאותם צדדים, וכאשר הבקשה להארכה הוגשה בתקופה הקבועה לכך בחוק, שכן בדרך זו הכרעה בעניין אחד תייתר את ההכרעה בעניין אחר.

לאור זאת קבע בית המשפט, כי במקרים בהם מדובר באותה סוגיה עקרונית אך בצדדים שונים  להליך, אשר לא הגישו את הבקשה להארכת מועד בתקופה הקבועה בחוק, הרציונל של הליך תלוי  ועומד אינו מתקיים. זאת משום שאם נותיר לכל נישום להגיש בקשות להארכת מועד בשל הליך תלוי ועומד של נישום אחר, עיקרון סופיות השומה ייפגע קשות ולא יוכל להתקיים.

במקרה דנן הסביר בית המשפט, כי העררים בעניין אשדר אינם ולא יכולים להוות הליך תלוי ועומד (המהווה סיבה מספקת להארכת המועד) ביחס לחברות, שכן הן אינן  צד להליך הנ"ל והן אינן חלק מההסדרים הדיוניים שנקבעו שם.

לאור זאת, דחה בית המשפט את טענת החברות לסיבה מספקת להארכת מועד לתיקון שומה בעילת "הליך תלוי ועומד" ולבסוף גם דחה את כל  4 העררים.

את כל המאמרים ניתן למצוא באתר בכתובת:  www.atz-law.co.il

אהרון צ'יסמדיה, עו"ד (רו"ח)

 © כל הזכויות שמורות לעו"ד (רו"ח) אהרון צ'יסמדיה

The post האם "הליך תלוי ועומד" מהווה סיבה מספקת להארכת מועד לתיקון שומה? appeared first on אהרון צ'יסמדיה עו"ד (רו"ח).

בשבוע שעבר, ניתנו 2 פסקי דין בוועדות ערר, אשר עסקו בבקשות להכרה בביטול עסקה, אשר נדחו  ע"י בית המשפט.

ו"ע 39712-06-21 ו-39777-07-21, מצלאוי חברה לבניין בע"מ ולורנצי נכסים בע"מ נ' מנהל מסמ"ק מרכז

במקרה הנדון בפסק הדין,  התקשרה בשנת 2001  חברת לורנצי נכסים בע"מ (להלן: "לורנצי") עם חברת מצלאוי חברה לבניין בע"מ (להלן: "מצלאוי"), אשר לשתיהן היו חלקות גובלות,  בהסכם קומבינציה למכירת 60% מזכויותיה במקרקעין למצלאוי, שבמסגרתו התחייבה מצלאוי לבנות מגדל משרדים ב-2 החלקות (דבר שלא בוצע לבסוף), כאשר החל משנת 2011 הושכרו המקרקעין לצורך הפעלת חניון ובשנת 2016 מכרה מצלאוי לחברה אחרת את זכויותיה במקרקעין וכן נתנה לה אופציה לרכישת זכויותיה וחובותיה מכח הסכם הקומבינציה.

בשנת 2019 נחתם הסכם ביטול עסקה בין לורנצי למצלאוי ותוך יומיים חתמה לורנצי על הסכם עם החברה האחרת, למכירת מלוא זכויותיה במקרקעין, כאשר בקשת ביטול עסקה שהוגשה למנהל מסמ"ק (להלן: "המנהל") ע"י מצלאוי ולורנצי בשנת 2020 נדחתה על ידו תוך שהוא מסווג את העסקה כ"מכר חוזר".

בית המשפט דחה את הערר שהגישו לורנצי ומצלאוי וקבע כי אכן מדובר כאן ב"מכר חוזר", שכן העסקה שלחה שורשים בקרקע המציאות ולא ניתן לבטלה למפרע בין היתר, מהנימוקים הבאים:

1. משך הזמן שחלף – 18 שנה ממועד חתימת הסכם הקומבינציה עד הבקשה לביטולו, מהווים תקופה ארוכה מאד בה העסקה הייתה קיימת בפועל, וברור הוא כי ככל שהתקופה ארוכה יותר, הנטייה היא שלא להכיר בביטול העסקה, במיוחד מקום בו הצדדים נהגו בעסקה כשרירה וקיימת, וזאת גם אם בשל נסיבות כאלה או אחרות ביצועה התעכב והתמשך.
2. שינויים ותוספות – במהלך אותה תקופה אף בוצעו שינויים בחלקים המועברים ונחתמו תוספות שונות להסכם הקומבינציה.
3. הערת אזהרה שנרשמה בשנת 2001 – מדובר בזכות שלילית המעידה על קיומה של התחייבות לבצע עסקה במקרקעין ומשכך עצם הרישום במשך שנים רבות של הערת האזהרה מצביע על קיומו של קשר משפטי מהותי ומחייב בין הצדדים, כמו גם כזה שבמסגרתו "מוחלפות" הלוואות שהמקרקעין, מושא עסקת הקומבינציה, משמשים להם כבטוחה.
4. הריסת מבנה – במהלך התקופה שעד לביטול העסקה, מצלאוי קיבלה בפועל את החזקה במקרקעין ואף ביצעה בהם שינויים ונהגה בהם מנהג בעלים, כולל הריסת המבנה והשכרת המקרקעין כחניון, וכן פעלה לשינוי תכנוני שהשביח את המקרקעין.
5. קידום תב"ע – מצלאוי פעלה לשם קידום תב"ע חדשה, ששינתה את ייעוד המקרקעין, הגדילה את זכויות הבניה וממילא השביחה באופן משמעותי את המקרקעין.

ו"ע 18216-08-24 דן ליאם אצ'רקן נ' מנהל מסמ"ק ת"א

במקרה הנדון, חבר בקבוצת רכישה  בפרויקט "יונייטד שרונה" (להלן: "דן") הסתכסך עם הקבוצה וסירב לשאת בתשלומים נוספים ומשכך זכויותיו בפרויקט נמכרו בשמו לרוכש חדש, באמצעות ייפוי-הכוח שנתן לקבוצה, בנוסף, הומחו לרוכש החדש מלוא הזכויות והחובות שהיו לדן בפרויקט, בהתאם להסכם השיתוף ומסמכי ההצטרפות הנוספים עליהם חתם.

לטענת דן, הוא נפל קורבן למעשה הונאה, עסקת רכישת הדירה מעולם לא מומשה לאור סיכולה בידי הקבוצה ולכן יש להפעיל את סעיף 18 לחוק החוזים ולהורות על ביטול העסקה ומשכך הגיש דן בשנת 2023 למנהל,  בקשה להכיר בביטול עסקת רכישת הזכויות מרמ"י וביטול חיוביו במס רכישה. יצוין, כי הבקשה הוגשה באופן חד-צדדי מבלי שהובאה התייחסות רמ"י לבקשת הביטול.

המנהל סירב להכיר בביטול העסקה מהסיבות הבאות:

1. דן לא צרף את עמדת המוכרת (רמ"י) לבקשה.
2. טענותיו של דן מופנות כלפי הקבוצה ולא כלפי המוכרת וההסכם אותו הוא דורש לבטל הוא למעשה הסכם השיתוף שנכרת מול הקבוצה ולא הסכם הרכישה שנכרת מול המוכרת.
3. לגופם של דברים דן לא הוכיח שעסקת המכר אכן בוטלה ושנעשתה השבה הדדית של הזכויות במקרקעין ושל התמורה ששולמה בעדן או שיש לו זכות לבטלה.
4. זכויותיו במקרקעין של דן נמכרו הלאה בשמו לרוכש חדש, כך שהעסקה כבר הכתה שורשים בקרקע המציאות ולא ניתן עוד לבטלה.

בית המשפט הביע הבנה עמוקה למצב העגום אליו נקלע דן, אולם נאלץ לדחות את הערר, תוך שהוא מסביר, כי אחד הדברים המאפיינים ביטול עסקה אמיתי הוא השבת המצב לקדמותו, טרם כריתת העסקה, כאשר מחומר הראיות עולה כי דן לא השיב לרמ"י את הזכויות במקרקעין שרכש ממנה ורמ"י לא השיבה לדן את חלקו היחסי בתשלום עבור אותן זכויות, כלומר לא הייתה כל "השבה הדדית" המלמדת על ביטול העסקה.

זאת ועוד, הזכויות נמכרו לרוכש חדש במכירה כדין, ודן אף לא הוכיח כי יש לו עילה לביטול העסקה מול רמ"י.

לסיכום קבע בית המשפט, כי אין מדובר בביטול עסקה אלא במכירה הזכויות לצד ג', כאשר אחד החברים בוועד הערר ציין, כי היה מקום לבדוק מחדש את נושא ביטול העסקה שבחוק מיסוי מקרקעין לאור המורכבות של קבוצות הרכישה, אולם במצב המשפטי הנוכחי אין מנוס מלהגיע לתוצאה זו.

את כל המאמרים ניתן למצוא באתר בכתובת:  www.atz-law.co.il

אהרון צ'יסמדיה, עו"ד (רו"ח)

© כל הזכויות שמורות לעו"ד (רו"ח) אהרון צ'יסמדיה

The post בקשות לביטולי עסקאות שהוכרו לבסוף כ"מכר חוזר" וכמכירה לצד ג' appeared first on אהרון צ'יסמדיה עו"ד (רו"ח).

לאור זאת, מאפשרת התקנה בתנאים מסוימים, וביניהם קבלת היתר בניה תוך 24 חודשים כאמור, השבה לרוכש של שישית ממס הרכישה ששולם מכוחה של תקנה 2(1), כך שבפועל ישלם הרוכש, שמתקיימים לגביו התנאים הבאים, מס רכישה בשיעור 5% משווי הרכישה בלבד (וראו הרחבה במאמר מיום 30/01/2025).

לפני שבועיים, ניתן פסק דין בו"ע 43628-12-23 סילס חברה ליזמות ואחזקות בע"מ נ' מנהל מיסוי מקרקעין נתניה, אשר עסק בבקשת סילס חברה ליזמות ואחזקות בע"מ (להלן: "החברה")  לקבוע כי היא זכאית להקלה במס רכישה הקבועה בתקנה, השמורה למי שקיבל היתר בניה תוך 24 חודשים מיום רכישת המקרקעין, כאשר מנהל מסמ"ק נתניה (להלן: "המנהל")  קבע כי החברה לא עמדה בתנאי זה, שכן היתר הבניה התקבל 4 ימים לאחר שחלפו 24 חודשים ממועד רכישת המקרקעין, ולפיכך דחה את בקשתה לתיקון שומה.

החברה רכשה את המקרקעין ביום 16/04/2021 והיתר הבניה התקבל ביום 20/04/2023.

במסגרת הערר טענה החברה מספר טענות לזכאותה לקבלת ההקלה, וביניהן:

1. כי היה על המנהל להחיל על העוררת את הוראות חוק הארכת תקופות ודחיית מועדים בהליכי מס ומענקי סיוע (נגיף הקורונה החדש – הוראת שעה – תיקוני חקיקה), התש"ף–2020 (להלן: חוק הארכת מועדים – קורונה), אשר קבע כי תקופות מסוימות (1.3.2020 ועד 30.6.2021) לא יבואו במניין המועדים.
2. ההצדקה להארכת המועד נעוצה בכך שהאיחור נבע בשל עיכובים שנפלו בעבודת ועדת התכנון בעקבות מגפת הקורונה. החברה טענה כי העובדת הספציפית שטיפלה בתיקיה חלתה, וכי באופן כללי – חלו עיכובים משמעותיים בעבודת ועדת התכנון בשל מגפת הקורונה.
3. אין ממש בטענות המנהל כי המועד הקבוע בתקנה הוא תנאי למתן ההקלה, ולכן כביכול אינו מוסמך להאריך מועד זה. מדובר בטענה שאין לקבל. טענה זו הופכת את המנהל למי שמבצע בדיקה טכנית גרידא, ללא הפעלת שיקול דעת, וזאת בניגוד לכללי המשפט המנהלי.

בית המשפט דחה את הערר תוך שהוא מנמק כדלקמן:

1. חוק הארכת המועדים – קורונה, אינו חל על החברה ואינו רלוונטי לעניינה, שכן החוק מתייחס באופן ספציפי להוראות שונות בחוק מיסוי מקרקעין – אשר מועדן הוא שמוארך. התקנה נשוא המחלוקת כאן, אינה נמנית בין הוראות אלה – ולפיכך הוראותיו אינן רלוונטיות במקרה זה.
2. החברה כלל לא הגישה למנהל בקשה להארכת מועד. תנאי להארכת מועד לפי סעיף 107 לחוק, הוא כי המנהל התבקש לכך. ניתן היה לדחות את הערר – ולו רק מהטעם שבקשה שכזו כלל לא הוגשה! כל שביקשה החברה, בבקשה קצרה ולאקונית – נעדרת כל הנמקה, הוא תיקון השומה ולכן משלא עמדה החברה בתנאי שנקבע בתקנה, החלטת המנהל נכונה  ולמעשה די בכך כדי לדחות את הערר.
3. על אף שבלשון סעיף 107 לחוק לא הובהרו הדברים, ההקשר החקיקתי והגיונם של הדברים מחייב אפוא לקבוע כי הסמכות להארכת מועדים בה עוסק הסעיף, אינה חלה כאשר פרק הזמן בו מדובר נקבע כ-"תנאי" לתחולת הוראה שקבע המחוקק.
4. בעניין הנדון בערר כאן, קביעת פרק הזמן עד אליו על הרוכש לקבל היתר בניה, מבטאת את משך הזמן שבעיני המחוקק ניתן לראות בו כסביר לשם קבלת ההיתר – ושאותו מוצא המחוקק לעודד באמצעות קביעת השבת 1/6 מס הרכישה – מתן סמכות למנהל לשנות פרק זמן זה על ידי הארכתו, מקנה לו למעשה סמכות להתערב בלב ההסדר שקבע המחוקק, ולשנות את ההסדר שמצא המחוקק לנכון לקבוע. מדובר בסמכות מרחיקת לכת, שאין זה נכון לקבוע כי היא נתונה לרשות מנהלית.
5. בית המשפט הוסיף, למעלה מן הצורך, כי אף אם הייתה מתקבלת גישה המרחיבה את תחולתה של הסמכות הקבועה בסעיף 107 והחלתה אף על תנאים שנקבעו בחוק ושקבעו פרקי זמן, הרי שיש להניח כי סמכות זו הייתה שמורה למקרים חריגים ומיוחדים ובידי החברה לא עלה להוכיח כי המקרה כאן נמנה עם מקרים אלה, ולהיפך – מדברים שנאמרו במהלך דיון שמיעת הראיות, נראה כי לא כך הם פני הדברים.

בסיכום פסק הדין קבע בית המשפט, כי דחיית הערר נובעת מהכרה כי קבלתו, פותחת פתח החותר תחת היישום הראוי והיציב של החוק, באופן שאין לו מקום וכי המחוקק מצא לקבוע את פרק הזמן – 24 חודשים, בו יש לעמוד ולהראות היתר בניה שהתקבל (בפועל), כדי לזכות בהחזר מס הרכישה הקבוע בתקנה.

את כל המאמרים ניתן למצוא באתר בכתובת:  www.atz-law.co.il

אהרון צ'יסמדיה, עו"ד (רו"ח)

© כל הזכויות שמורות לעו"ד (רו"ח) אהרון צ'יסמדיה

The post האבחנה בין "תנאי" לבין "מועד" חלה גם על תקנות מס רכישה appeared first on אהרון צ'יסמדיה עו"ד (רו"ח).

1. המוכר הוא בן זוגו של המוריש, צאצא של המוריש, או בן זוגו של צאצא של המוריש.
2. לפני פטירתו היה המוריש בעלה של דירת מגורים אחת בלבד.
3. אילו היה המוריש עדיין בחיים ומוכר את דירת המגורים, היה פטור ממס בשל המכירה.

בע"א 530/07, מנהל מס שבח מרכז נ' דן ירדני לנגזם, קבע בית המשפט העליון כי "תכליתו של הפטור לפי סעיף 49ב(5) היא לאפשר ליורש להיכנס בנעלי המוריש, ובהתאם לכך, לא תעלה זכאותו של היורש על זכאותו של המוריש", כאשר אחת ההשלכות של קביעה זו הינה, שאדם אשר הוריש דירת מגורים, אשר לגביה היו היורשים זכאים לפטור ממס לפי סעיף 49ב(5) לחוק, אך בחרו להרוס אותה ולבנות דירה אחרת בין אם באופן עצמאי ובין אם כחלק מעסקת קומבינציה – לא יוכלו "לגרור" את הפטור האמור לדירתם החדשה, שכן לשון סעיף 49ב(5) לחוק מעניקה את הפטור אך ורק לדירת המגורים המזכה שהתקבלה בירושה ולא לדירה אחרת.

ואולם, במסגרת נייר עמדה מיסוי מקרקעין מספר 03/2026 (להלן: "נייר העמדה") שפורסם השבוע, החליטה רשות המיסים לתת פרשנות מקלה לגבי תחולת הפטור לפי סעיף 49ב(5) לחוק, לגבי דירת מגורים מזכה (להלן: "הדירה") שהתקבלה בירושה לגביה נחתם הסכם בעסקת התחדשות עירונית (פינוי בינוי או תמ"א 38/2) ולקבוע כדלקמן:

כאשר ירושת הדירה הייתה לפני "יום המכירה" כמשמעותו בפרק חמישי 4 (פינוי בינוי) או 5 (תמ"א 38)  לחוק, אזי רואים ביורש כמי שירש את הדירה הישנה והוא זה שחייב במס ב"יום המכירה".

במקרה כזה ולנוכח הוראות פרקים חמישי 4 ו-5 לחוק, המשקיפים על הדירה החלופית בכניסה מלאה לנעלי הדירה הישנה, ובכפוף לכך שבמכירה ליזם בעסקת ההתחדשות העירונית ינוצל הפטור (מסוג דחיית מס) לפי הוראות פרקים אלו, יוכל היורש לנצל פטור לפי הוראות סעיף 49ב(5) לחוק במכירת הדירה החלופית ובכפוף לעמידה בכל תנאיו.

בנוסף,  ככל ש"יום המכירה" בעסקאות אלו חל לאחר 18/11/2021, הרי שבהתאם לתיקון 96 לחוק (סעיפים 49כז1 ו-49לו1 לחוק) אשר קבע כי יראו זכות ליחידת מגורים חלופית, כדירת מגורים לעניין מס שבח ורכישה, יוכל היורש למכור את הזכות העתידית, עוד בטרם נבנתה הדירה החלופית ולהיות זכאי לפטור ממס לפי סעיף 49ב(5) לחוק.

כאשר ירושת הדירה הייתה אחרי  "יום המכירה" כמשמעותו בפרק חמישי 4 או 5 לחוק, אזי רואים ביורש כמי שירש את הזכות לקבל את הדירה החלופית, כך שירושה לפני סיום בניית הדירה החלופית ולאחר יום התחולה של תיקון 96, תיחשב כירושה של דירת מגורים מזכה ויהיה ניתן למכור אותה בפטור לפי הוראות סעיף 49ב(5), לפני או אחרי סיום בנייתה של הדירה החלופית, בכפוף לעמידה בכל תנאיו.

לעומת זאת, ירושה לפני סיום בניית הדירה החלופית שהתרחשה לפני יום התחולה של תיקון 96, לא תחשב כירושה של דירת מגורים מזכה וככזו לא תזכה לפטור לפי הוראות סעיף 49ב(5) גם אם הדירה תימכר לאחר סיום הבניה.

כמובן שירושה שתתרחש לאחר השלמת הבניה של הדירה החלופית תהיה זכאית לפטור לפי סעיף 49ב5 בכפוף לעמידה בתנאי הסעיף.

רשות המיסים מבהירה בסוף נייר העמדה, כי הוא מוגבל באופן בלעדי לעסקאות התחדשות עירונית, בהן נמכרת דירת מגורים שהתקבלה בירושה שתמורתה מתקבלת דירת מגורים אחת בפטור מלא ממס וזאת, לנוכח המאפיינים הייחודיים של עסקאות התחדשות עירונית ומנגנון הפטור הייחודי החל לגביהם  – ואין להקיש מהאמור לעסקאות אחרות או למצבים אחרים שאינם מוזכרים בו, כאשר לגביהם, יש לפנות למחלקה המקצועית בחטיבת מיסוי מקרקעין.

 את כל המאמרים ניתן למצוא באתר בכתובת:  www.atz-law.co.il

אהרון צ'יסמדיה, עו"ד (רו"ח)

 © כל הזכויות שמורות לעו"ד (רו"ח) אהרון צ'יסמדיה

The post זכאות לפטור ממס שבח על דירת ירושה שלגביה נחתם הסכם התחדשות עירונית appeared first on אהרון צ'יסמדיה עו"ד (רו"ח).

סעיף 71א (להלן: "הסעיף") חל אך ורק על זכות במקרקעין או זכות באיגוד מקרקעין, שהועברו בפירוק לפי סעיף 71(א) לחוק לאחר  12/04/05 ושהאיגוד רכש אותם החל מיום 01/04/98.

ואולם, מועד תשלום המס בהתאם לסעיף כפי שיוסבר להלן, יוצר סוג של "מטען צד" כלפי מוכר הנכס, שכן האירוע עלול להתרחש (שלא לומר: "להתפוצץ") גם כעבור שנים רבות מיום הפירוק וזאת מבלי שהמוכר ייקח זאת בחשבון או אפילו יבין מדוע הוא מחויב בתשלום מס על אף שהוא זכאי למכור את המקרקעין בפטור מלא ממס (כגון במכירת דירה בתנאים מסוימים).

הסעיף קובע כי אלא אם התקיימו 2 התנאים הבאים:

1. בעל המניות הודיע על רצונו להתחייב במס על הרווח הנוסף, כבר בהצהרה שהגיש למנהל לפי סעיף 73 לחוק על העברת הזכות לידיו;
2. המס שולם באותו מועד;

הרי שמועד אירוע המס לא יהיה במועד העברת הזכות לבעל המניות אגב הפירוק, אלא ידחה למועד מכירתה של הזכות במקרקעין או הזכות באיגוד מקרקעין, שהעברתה אליו הייתה פטורה ממס לפי סעיף 71(א) לחוק והוא ישולם בנוסף לתשלום מס השבח הרגיל הנובע ממכירת הזכות.

כמו כן קובע הסעיף, שכל מכירה בפטור ממס או בדחיית מס בעתיד, עדיין תחייב בתשלום מס על הרווח הנוסף, למעט פטור מס לפי סעיפים 60,61,64,65,67,68,69 לחוק, שאז חובת תשלום המס על הרווח הנוסף בעת המכירה תהיה על מי שקיבל את הזכות מהמוכר.

לצורך הבנת הבעיה, נניח שביום 01/05/1998 הוקמה חברה ע"י בעל מניות יחיד, בהון מניות של 1 ₪ וכעבור 5 שנים ב 01/05/2003 רכשה קרקע בשווי של 700,000 ₪ מרווחי החברה.

ביום 01/01/2010 פורקה החברה והקרקע  עברה לשימושו של בעל המניות, כאשר ביום 01/01/2026 מכר בעל המניות את הקרקע בסכום של 3,000,000 ₪.

המדד מיום רכישת הקרקע ועד ליום הפירוק עלה בכ- 12% ועד ליום המכירה עלה בכ- 44%.

מעבר למס שבח בסכום של כ-460,540 ₪ (המהווה כ-23% מהשבח הריאלי) יידרש המוכר לשלם מס בשיעור של 35% (כולל מס יסף) על הרווח הנוסף לפי סעיף 71א בסכום של:

המס על הרווח הנוסף לאחר תאום ליום המכירה יחושב במעוגל, באופן הבא:

וכך, בדוגמא זו, עשוי למצוא עצמו המוכר משלם מס שבח מצטבר, שלא צפה ולא נלקח על ידו בחשבון בסכום של 811,772 ₪ , המביא את שיעור המס ביחס לשבח הריאלי ל-41% !

הטענה לפיה רצה המחוקק לדחות את מועד תשלום המס למועד שבו ייפגש בעל המניות עם הכסף, דהיינו יום מכירת הזכות במקרקעין, מובנת, אולם המנגנון הנוכחי בסעיף 71א לחוק,  ולפיו אין צורך להודיע זאת לבעל המניות בעת הפירוק ולא לדרוש ממנו לחתום על הסכמה לפיה ידוע לו שאירוע המס נדחה לעתיד, מביא לידי מצב שבו מוכר המקרקעין, בין אם בעל המניות עצמו ובוודאי אם מדובר במי שקיבל את המקרקעין מהמוכר, יתקלו באותו "מטען צד" אשר לא ציפו לו כתוצאה מהוראות הסעיף.

לטעמי טוב יעשה המחוקק, אם יתקן את סעיף 71א ויקבע מנגנון דומה למנגנון שקבע בשנת 2025, במסגרת הוראת השעה מכח סעיף 6 לחוק ההתייעלות הכלכלית (תיקוני חקיקה להשגת יעדי התקציב לשנת 2025 (מיסוי רווחים לא מחולקים), התשפ"ה-2024 ולפיו יש לשלם את המס בגין הרווחים הראויים לחלוקה עד לסוף השנה בה הועבר הנכס אגב הפירוק, כאשר תינתן לבעלי המניות האפשרות לחתום על הצהרה ולפיה הם מבקשים לדחות את מועד תשלום המס עד למועד מכירת הנכס, תוך שידועות להם כל ההשלכות הנגזרות מכך.

את כל המאמרים ניתן למצוא באתר בכתובת:  www.atz-law.co.il

אהרון צ'יסמדיה, עו"ד (רו"ח)

 © כל הזכויות שמורות לעו"ד (רו"ח) אהרון צ'יסמדיה

The post "מטען צד" בשם רווח נוסף בפירוק appeared first on אהרון צ'יסמדיה עו"ד (רו"ח).