מחסן ששימש למגורים בניגוד להיתר לא ייחשב כדירה

סעיף 1 לחוק מיסוי מקרקעין (להלן: "החוק") מגדיר דירת מגורים כדלקמן:

"דירת מגורים" – דירה או חלק מדירה, שבנייתה נסתיימה והיא בבעלותו או בחכירתו של יחיד, ומשמשת למגורים או מיועדת למגורים לפי טיבה, למעט דירה המהווה מלאי עסקי לעניין מס הכנסה;

תנאי מרכזי, המורכב מ-2 תנאים חלופיים ונדרש על מנת לעמוד בהגדרת "דירת מגורים" הינו שהדירה: "משמשת למגורים או מיועדת למגורים לפי טיבה".

בו"ע 44579-08-14 גבאי ואח' נ' מדינת ישראל קבע בית המשפט, כי המבחן האובייקטיבי המתייחס להגדרת "דירת מגורים", דורש פוטנציאל ממשי למגורים דרך קבע וצריך לכלול את מצבו התכנוני של הנכס, דהיינו, דירה תחשב כ"דירת מגורים" רק כאשר הדבר עולה בקנה אחד עם תכנית המתאר, או כאשר יעודה התכנוני הוא למגורים. (ראו הרחבה במאמר מיום 20/12/2018)

בשבוע שעבר, ניתן פסק דין בו"ע 34577-08-17 גיא נ' מדינת ישראל (מסמ"ק ת"א) ובו נדונה השאלה הבאה: האם מחסן שהוסב לשימוש למגורים ע"י התקנת כל המתקנים הדרושים לכך ושימש תקופה ארוכה למגורים, בניגוד להיתר וללא שינוי במעמדו התכנוני, זכאי להקלות המס השמורות לדירת מגורים מזכה?

ועדת הערר דחתה את הערר וקבעה אמנם פה אחד, כי המחסן לא ייחשב כדירת מגורים ומשכך איננו זכאי להקלות המס השמורות לדירת מגורים מזכה, אולם ייחודו של פסק הדין הינו בכך, שכל אחד מחברי הוועדה הגיע למסקנה זו מנימוקים שונים תוך שהוא שולל את נימוקי שני חבריו להרכב.

לגישתו של השופט הרי קירש – היסוד הראשון בהגדרת "דירת מגורים" בסעיף 1 לחוק הינו שהנכס הנמכר מהווה "דירה" ועל כן,  הגם שהמונח "דירה" איננו מוגדר בחוק, הרי יש לפרש את המילה "דירה" בהקשר חקיקתי זה כמורה על נכס מקרקעין מסוג מבנה, אשר בעת מכירתו השימוש בו למגורי אדם מותר על פי דין.

זהותו הבסיסית של נכס שאובה מהדין הכללי (ובפרט מדיני התכנון והבנייה) והיתר הבנייה על פיו נבנה הנכס מהווה עבורו "תעודת זהות". מהות או זהות הנכס נקבעת על פי הגדרתו החוקית, אף אם הבעלים או החוכר עשו מאמץ – בניגוד לדין -לשוות לו אופי אחר.

אי לכך, אם השימוש בנכס למגורים איננו מותר על פי דין, אזי הוא לא ייחשב דירת מגורים, אף אם מתגוררים בו למעשה ואף אם הותקנו בו מתקנים דרושים וכך יש לנהוג בכל אותם מצבים, היפותטיים ואף אמתיים, של מגורים ברפתות, לולים, חנויות, מבני תעשייה וכו' (כל עוד לא אושר השימוש החורג כדין).

לגישתו של רו"ח צבי פרידמן – יש לדחותו את הערר מהנימוק העיקרי של אימוץ הכלל הידוע "שלא יהא חוטא נשכר", המעוגן אף הוא בתקנת הציבור, לפיה אין זה מן הראוי שמפר חוק ייהנה מפירות הפרתו, ולא מהטעם הבלעדי של אימוץ המבחן לפיו זהותו הבסיסית, דבר השמור למחוקק ולא לבית המשפט בדרך של פרשנות חקיקתית.

כלל ידוע הוא שכאשר ביטוי השגור בפי הבריות אינו מוגדר בחיקוק, יש לפרשו לפי המשמעות הרגילה והפשוטה שמייחסים לו בני אדם ועל כן מאחר ואין בחוק הגדרה למונח "דירה", יש לתת למונח זה  את המשמעות הפשוטה בלשון בני אדם, שהיא:  מערכת של חדרים שניתן לגור בה ואשר יש בה את התשתית של צנרת, מים, ביוב, חשמל ומתקנים חיוניים הדרושים למגורי אדם, ללא נפקות ל"זהותו" של הנכס ע"פ דיני התכנון והבניה.

על פי גישתו, גם בפסיקת בית המשפט וגם בהלכה ובמשפט העברי הכלל ש"לא יהא חוטא נשכר" הוא כלל משפטי והלכתי חשוב, כאשר במקרה דנן,  גיא הסב מחסן לדירת מגורים בניגוד לחוקי התכנון והבנייה, לא שעה לדרישת הרשויות להסיר מחדל זה ואף נתבע על כך בהליכים פליליים ולכן יש להפעיל לגביו את הכלל ש"לא יהא חוטא נשכר" ולשלול ממנו את ההקלה ממס שבח הניתנת לדירת מגורים.

לגישתו של רו"ח מיכה לזר – יש לדחות את הערר לא כתוצאה מהכלל "שלא יהא חוטא נשכר" וגם לא כתוצאה מהגישה כי בכל מקרה שבו הנכס מצוי במקרקעין שייעודם אינו למגורים, הרי שגם אם בפועל נעשה בנכס שימוש למגורים וגם אם אובייקטיבית הנכס מצויד כדירת מגורים, הרי שלא יראו בנכס זה דירת מגורים.

על פי גישתו, יש לבחון כל מקרה לפי נסיבותיו, בעיקר כאשר הנכס משמש שנים רבות למגורים וכאשר העירייה משלימה עם העובדה כי הנכס הוסב לדירה ומחייבת בהתאם את חיובי הארנונה.

במקרה הנדון, מאחר שבחוזה המכירה הובהר לקונה כי ע"פ הנחיות העירייה יש לבטל בנכס את כל המתקנים המאפיינים דירת מגורים, והקונה אף התחייב לכך עם קבלת הנכס והצהיר כי ידוע לו שהנכס רשום כמחסן, הרי שניתן לומר כי הנכס נמכר כמחסן ולא כדירת מגורים ועל כן, אין לראות בנכס הנמכר דירת מגורים, הזכאי להקלה ממס השבח הניתנת לדירת מגורים.

ניתן לטעמי ללמוד מפסק הדין, שכאשר נכס איננו מיועד בהיתר הבניה למגורים אך הוסב ושימש למגורים בניגוד לחוק והרשות המקומית לא השלימה עם ההפרה ואף נקטה פעולות לאכיפת החוק כנגד ההפרה והשבת המצב לקדמותו, אין מחלוקת בין השופטים כי הנכס איננו זכאי להקלות השמורות לדירת מגורים מזכה.

 

לפרטים נוספים, תגובות והערות, ניתן ליצור קשר עמי בטלפון 050-6209895 או במייל [email protected]

אהרון צ'יסמדיה, עו"ד (רו"ח)

    © כל הזכויות שמורות לעו"ד (רו"ח) אהרון צ'יסמדיה