השבת קרקע לידי רמ"י מכח הסכם – איננה מהווה הפקעה
סעיף 48ג לחוק מיסוי מקרקעין (להלן: "החוק"), בדומה לסעיף 91(ז) לפקודת מס הכנסה, מעניק זיכוי של 50% ממס השבח על מכירה שהיא תוצאה של הפקעה, אשר התקבלה בגינה תמורה.
החוק, איננו כולל בתוכו הגדרה למושג "הפקעה", כאשר בע"א 261/84 שמעון רפאלי קבע בית המשפט העליון כי "ההפקעה הינה רכישה כפויה של זכויות פרטיות מקרקעין, המתבצעת על-ידי המדינה או מטעמה, למטרה ציבורית, ומתלווה בתשלום פיצויים".
עמדת רשות המיסים, אשר פורסמה בין היתר בהחלטת מיסוי 23/06, הינה, שגם בנסיבות בהן הגיעו נציגי הרשות המקומית להסכם מוקדם עם בעלי הקרקע בדבר גובה הפיצוי (בין בתמורה כספית ובין בקרקע חילופית או בכל צורה אחרת) ניתן יהיה לקבל שיעור מס מופחת כהפקעה, בתנאי שכל הליכי ההפקעה יתבצעו כדין, בסופו של דבר.
כאשר רשות למקרקעי ישראל מחכירה קרקע חקלאית לחוכר פרטי, חוזה החכירה שנחתם בין הצדדים מאפשר לרמ"י להביא את תקופת החכירה לסיום מוקדם כאשר משתנה ייעודם של המקרקעין.
עוד קובע החוזה, כי החוכר יהיה זכאי לפיצויים במידה ואכן תופסק תקופת החכירה בנסיבות הנ"ל.
עם סיומו המוקדם של חוזה החכירה, מעביר החוכר בחזרה לרמ"י את הזכויות שרכש במקרקעין מכוח החוזה.
בעמ"ש 597/98, ברי דין ואח' נ' מנהל מס שבח מרכז, נקבע כי על פי הסכמי החכירה, לא הייתה כאן כפייה מצד רמ"י (בפסק הדין – מנהל מקרקעי ישראל) שכן התהליך של העברת הזכויות במקרקעין לרמ"י הוסכם מראש בין הצדדים למקרה של שינוי יעוד ועל כן אין הפיצוי זכאי להיחשב כפיצוי בגין הפקעה.
לפני שבועיים, ניתן פסק דין בו"ע 34139-10-16 אגודת ניר יפה – מושב עובדים להתיישבות חקלאית שיתופית בע"מ – 570014795, נ' מנהל מסמ"ק נצרת, אשר עסק בסוגיה דומה: האם הפיצוי שהתקבל בגין השבת המקרקעין לרמ"י, בשל שינויי יעוד המקרקעין לאור החלטת מועצה בדבר הפסקת חכירה בקרקע חקלאית שיועדה שונה למטרת מגורים או תעסוקה – זכאי להיכנס לתחולתו של סעיף 48ג לחוק ולקבל זיכוי של 50% מהמס כפיצויי הפקעה?
האגודה טענה בין היתר, כי מתקיימים היסודות המרכיבים את המונח הפקעה, שכן נטילת המקרקעין מהאגודה נכפתה עליה מכח החלטת מועצה ולא היה לה שיקול דעת והסכם החכירה עם רמ"י הופסק ע"י רמ"י באופן חד צדדי מבלי שניתנה אפשרות לאגודה להשיג או לערער על ההחלטה.
לחילופין טענה האגודה, שמדובר במכירת זכות במקרקעין הנכנסת לגדרו של סעיף 65 לחוק והפיצוי התקבל כתשלום איזון בהחלפת מקרקעין בשל צו של רשות מוסמכת.
בית המשפט קבע כי אין ולא יכולה להיות מחלוקת, כי ההליך אשר במסגרתו הושבו המקרקעין לרשות מקרקעי ישראל ושולם הסכום הרלוונטי לאגודה, לא היה מכוח אחד מהחוקים אשר מכוחם מבוצעת הפקעה.
סעיף 22 להסכם בין רמ"י לאגודה קבע, כי אם ישתנה ייעוד המשבצת או חלק ממנה על ידי תכנית על פי חוק התכנון והבנייה או על פי כל דין, יהיה המשכיר רשאי להביא לידי סיום מוקדם את תקופת השכירות של המשבצת או של אותו חלק ממנה, שלגביו שונה הייעוד ולהחזיר לעצמו את החזקה במשבצת או בחלק האמור, לאחר מתן הודעה מוקדמת לאגודה על סיום השכירות והחזרת החזקה.
אי לכך, אין לקבל טענה לפיה נטילת הקרקע בהתאם לתנאי ההסכם אשר האגודה הייתה צד לו נעשתה בכפיה, אף אם השבת הקרקע נעשתה בניגוד לרצונה במועד ההשבה, שכן ההשבה נעשתה על סמך הסכמת האגודה שניתנה במעמד כריתת ההסכם עם רשות מקרקעי ישראל ולכן אין מדובר בהפקעה, אשר מוגדרת כרכישה כפויה של זכויות פרטיות במקרקעין.
השבת הקרקע לידי רשות מקרקעי ישראל נעשית מכוח זכותה החוזית של רשות מקרקעי ישראל ובמקרים הרלוונטיים מי שהשיב את הקרקע זכאי לפיצוי מיטיב בהתאם להחלטת המועצה.
לעניין טענתה החלופית של האגודה, חזר בית המשפט על קביעתו לפיה, אין מדובר בנטילת מקרקעין בשל צו של רשות מוסמכת אלא בהשבת המקרקעין מכח ההסכם עליו חתומה האגודה ועל כן המכירה אינה נכנסת לגדרו של סעיף 65 לחוק.
אציין עוד, כי גם טענה נוספת של האגודה, לפיה חלק מהפיצוי כולל בתוכו רכיב של תמריץ להשבה מהירה של המקרקעין ועל כן אין לכלול אותו בשווי המכירה, נדחתה ע"י בית המשפט אשר קבע כי הפיצוי שולם במלואו עבור פינוי המקרקעין והשבתם לחזקת רשות מקרעי ישראל ואין לפרק את סכום הפיצוי למרכיבים שונים ולערוך ביניהם אבחנה.
כאמור לעיל, בית המשפט קבע פעם נוספת כי מאחר שנטילת הקרקע נעשתה בהתאם להסכמות שהתגבשו בין הצדדים ובאו לידי ביטוי בהסכם החכירה, הרי שאין לקבל את הטענה כי מדובר בכפייה ולכן אין כאן הפקעה או נטילת מקרקעין בשל צו של רשות מוסמכת, הזכאית לזיכוי לפי סעיף 48ג לחוק.
לפרטים נוספים, תגובות והערות, ניתן ליצור קשר עמי בטלפון 050-6209895 או במייל [email protected]
אהרון צ'יסמדיה, עו"ד (רו"ח)
© כל הזכויות שמורות לעו"ד (רו"ח) אהרון צ'יסמדיה
