אין להשתמש בחישוב מס השבח לתכלית עונשית

בשבוע שעבר, ניתן פס"ד בבית המשפט המחוזי בחיפה בו"ע 57111-05-16 BV נ' מנהל מס  חדרה, אשר הנושא העיקרי שנדון בו היה קביעת שווי המכירה של דירת מגורים בקיסריה, כאשר התמורה החוזית הייתה נמוכה משמעותית משווי השוק, כפי שקבע מנהל מסמ"ק חדרה (להלן: "המנהל").

ואולם, ברצוני להאיר זרקור דווקא על 2 הנושאים האחרים שנדונו בפסק הדין ובדגש על קביעותיו של בית המשפט לטענות המנהל:

הפחתת מרכיב המע"מ משווי הרכישה

במקרה הנדון, הדירה נרכשה בעבר ע"י חברת BV (להלן: "המוכרת") מאת חברת אשל הירדן בע"מ, אשר בשומת השבח שנקבעה לה בעבר, לא נכלל מרכיב המע"מ בשווי  המכירה. המנהל טען, כי בשווי הרכישה שיש להכיר לצורך חישוב מס השבח כעת למוכרת, יש להפחית את מרכיב המע"מ, שכן המוכרת לא הגישה דוחות על הכנסותיה ולא ניתן לדעת האם בעבר הייתה "עוסק" לצורכי מע"מ, אשר הייתה זכאית לנכות את מע"מ התשומות, שאם עשתה כן, הרי ששווי הרכישה איננו כולל את המע"מ.

המנהל הוסיף וטען שבהתאם לסעיף 21(ב) לחוק מיסוי מקרקעין (להלן: "החוק"), הרי מקום שבו המוכר בעסקה היה עוסק וחישוב מס השבח שבו חויב התבסס על מחיר ללא מע"מ של הזכות, הרי שיראו בשווי מופחת זה, כשווי הזכות בכל עסקה מאוחרת שיבצע הקונה.

בית המשפט דחה את טענת המנהל וקבע כי הוראות סעיף 21(ב) עוסקות בשווי השוק כפי שנקבע לצורכי החיוב במס ואילו ההנחיה לפיה מוכר שהוא עוסק לא יידרש לשלם מס שבח על רכיב המע"מ, אינה משנה את שווי הזכות, שהוא שווי השוק הכולל מס ערך מוסף. העיקרון המנחה לפיו שווי הזכות הנמכרת ייקבע לפי שווי השוק, מחייב התעלמות משיקולי החבות בתשלום מס ערך מוסף, אותם צריך לקחת בחשבון במסגרת ההוראות בדבר חישוב המס ולא חישוב השווי.

כמו כן קבע בית המשפט כי נטל ההוכחה בדבר ניכוי מע"מ תשומות רובץ על המנהל וכל עוד לא הוכח שנוכה מע"מ תשומות, יש לקבוע את שווי הרכישה על פי השווי הכולל מס ערך מוסף.

בית המשפט חתם סוגיה זו בקביעה לפיה: "חוק מיסוי מקרקעין לא נועד להעניש את מי שלא ניכה את מס התשומות ולא נועד לתמרץ הגשת דוחות למנהל מס ערך מוסף".

ניכוי פחת משווי הרכישה

במקרה הנדון, אין חולק כי המוכרת לא הגישה דוחות על הכנסותיה וממילא גם לא דרשה בניכוי את הפחת מהכנסותיה.

סוגיה זו נדונה במספר פסקי דין בעבר (בין היתר בו"ע 18232-05-11 ברמן) ובתי המשפט קבעו במפורש כי אין לנכות משווי הרכישה פחת שלא נוכה בפועל מהכנסתו של המוכר.

במקרה הנדון, דרש המנהל את ניכוי הפחת, שכן לטענתו יש לסטות מההלכה הנ"ל שכן המוכרת הפרה את חובתה על פי דין ונמנעה מלדווח על הכנסותיה לפקיד השומה ונמנעה מלשלם את מס על הכנסתה החייבת ואם לא ינוכה הפחת, הרי שהמוכרת תיהנה פעמיים, גם מאי תשלום מס וגם משווי רכישה גבוה…

בית המשפט דחה טענה זו של המנהל וקבע, כי גם מקום שבו המוכר לא דיווח על הכנסותיו, אף אם היה חייב לדווח עליהן, כל עוד לא ניכה את הפחת מהכנסותיו – אין לנכות את הפחת משווי הרכישה.

בנוסף, חזר בית המשפט על עמדתו וקבע כי: "תכלית חישוב מס השבח בחוק מיסוי מקרקעין אינה תכלית עונשית ואפילו לא הרתעתית – התכלית היא להטיל מס אמת על השבח שנצבר למוכר."

ככל שהמוכרת הייתה צריכה לשלם מס על הכנסותיה, הרי ששמורה הסמכות לפקיד השומה לנקוט בכל הפעולות על פי דין ולחייב את המוכרת במס ואין לעשות שימוש בחישוב מס השבח לצורך כך.

 לטעמי , קביעותיו אלו של בית המשפט הינן חשובות ביותר ועשויות להשליך על מקרים נוספים בהם מסרב המנהל להעניק זכות המגיעה לנישום, תוך טענה כי הנישום ביצע מעשה או מחדל הקיים בחוק מס אחר, המביא לכדי שלילת זכאותו לאותה זכות.

דוגמא לכך ניתן למצוא בסירוב המנהל להכיר במרכיב המע"מ בהוצאות השבחה ללא קבלות ששילם המוכר, כאשר לטענתו שולמו "בשחור".

לפרטים נוספים, תגובות והערות, ניתן ליצור קשר עמי בטלפון 050-6209895 או במייל [email protected]

 אהרון צ'יסמדיה, עו"ד (רו"ח)

© כל הזכויות שמורות לעו"ד (רו"ח) אהרון צ'יסמדיה