מס רכישה בגין רכישת תוספת לדירה לאחר יום רכישת הדירה
סעיף 1 לחוק מיסוי מקרקעין (להלן: "החוק") איננו כולל בתוכו הגדרה למונח "דירה", כאשר בעמ"ש 1117/00 כץ דבורה נ' מס שבח חיפה, קבע בית המשפט כי עסקה בדירה חלה על כל הצמוד אליה שהוא בבחינת טפל ההולך אחרי העיקר ועל כן יש לתת למונח "דירה" את המשמעות הרגילה שבני אדם מיחסים למלה זו, דהיינו דירה תכלול את יחידת המגורים עצמה וכן את הקרקע שבצדה כגון חדר, שטח חניה ומחסן שכרגיל משמשים את דיירי הבית, אך לא קרקע המשמשת לחקלאות או קרקע המיועדת לבניה.
אי לכך, הקף הגדרת "דירה" משתרע גם על מחסן לאחסון מטלטליהם של דיירי הבית, הצמוד לדירת המגורים.
ישנם מקרים שבהם במועד מאוחר יותר מיום רכישת דירת מגורים מקבלן, מוצע לרוכשים לרכוש תוספת חניה או מחסן לדירת המגורים אשר יוצמדו לדירה ועולה השאלה, כיצד יש להתייחס למס הרכישה בגין התוספת שנרכשה, האם יש לראותה כחלק מדירת המגורים בבחינת הטפל הולך אחר העיקר או כרכישת נכס אחר שאיננו דירת מגורים?
רשות המיסים התייחסה בעבר לסוגיה זו ובמסגרת 3 הוראות ביצוע (14/85, 39/88 ו-8/92) קבעה כי כאשר בעל הדירה רוכש אצל הקבלן שיפורים או שינויים בדירה, שלא היו כלולים בהסכם המקורי והחייבים במס רכישה, וכן רכישה של מחסן, מקום חניה וכו' המהווים נספחים לדירת המגורים כחטיבה אחת ושגם אותם יש לחייב במס רכישה הרי שרכישת השיפורים או הזכויות הנוספות הצמודות לאותה דירה הם למעשה רכישת "חלק מדירה" ולכן יש לחשב את מס הרכישה בהתאם לאמור בתקנה 2(2)(ב) לתקנות מס רכישה הקובעת כי: "נמכר חלק מדירה, ישולם חלק מסכום מס הרכישה כאמור בפסקת משנה (א) שהוא כחלק הזכות בדירה הנמכרת ביחס לכל הזכות בדירה".
כמו כן נקבע בהוראות ביצוע, כי שיפורים ותוספות עד לסכום של כ- 5,000 $ או עד 2% משווי המכירה שנקבע בהסכם, משוערך לפי שער הדולר ליום השיפור, לפי הגבוה שביניהם, לא יחויבו במס רכישה נוסף בין אם מדובר בדירת מגורים או נכס אחר, כאשר אם שווי השיפורים והתוספות עולה על הסכומים הנ"ל, יחויבו במס רכישה נוסף בסכום כולו.
לפני כשבועיים, הוגשה בקשה לאישור תובענה ייצוגית כנגד רשות המיסים, בגין גביית מס רכישה של מקרקעין הצמודים לדירה (להלן: "התוספת") כ"קרקע" במקום לפי שיעור מס הרכישה החל על רכישת הדירה עצמה.
לטענת התובע, הן התובע והן הנתבעת (רשות המיסים), אינם חולקים כי שיעור המס שצריך לחול על התוספת הוא שיעור המס שהיה חל עליה כחלק מרכישת הדירה ובתשובת רשות המיסים אף נאמר כי משרדי השומה מונחים לפעול על פי הוראות הביצוע הנ"ל, אולם התובע המציא נתונים מ-3 משרדי מסמ"ק שונים אשר טענו, כי במקרה של רכישת חניה כעבור שנה ממועד רכישת הדירה מקבלן הם ימסו את רכישת החניה ב-6% מס רכישה כרכישת קרקע.
לאור טענת התובע לרשלנות חמורה של רשות המיסים באופן הטמעת הנוהל ומתן ההנחיות למשרדי השומה בעניין זה, העשויה להשפיע על כל מי שרכש דירת מגורים ורכש תוספת לדירה במועד מאוחר יותר, אך חויב במס רכישה בגין התוספת לפי שיעור מס רכישה של 6%, הגיש התובע בקשה לאישור תובענה ייצוגית הן במטרה להשיב את המס שנגבה ביתר והן למתן צו שיורה לרשות המיסים להטמיע כהלכה את הדין בעניין זה, במשרד השומה השונים.
גם אם לבסוף לא תאושר התביעה כייצוגית, חשוב לשים לב לתשובת רשות המיסים לפיה משרדי השומה מונחים לפעול על פי הוראות הביצוע הנ"ל ולהתעקש מול משרדי שומה, אשר מנסים לקבוע כי רכישת התוספת מהווה רכישת קרקע החייבת בתשלום 6% מס רכישה.
לפרטים נוספים, תגובות והערות, ניתן ליצור קשר עמי בטלפון 050-6209895 או במייל [email protected]
אהרון צ'יסמדיה, עו"ד (רו"ח)
© כל הזכויות שמורות לעו"ד (רו"ח) אהרון צ'יסמדיה
