מס הרכישה בגין רכישת דירה בשלבי בניה מאת מי שרכש אותה מקבלן

הגדרת "דירת מגורים" בסעיף 9 לחוק מיסוי מקרקעין (להלן: "החוק"), שונה מהגדרתה בסעיף 1 לחוק וקובעת כדלקמן:

"דירת מגורים" – כל אחת מאלה:

1. דירה המשמשת או המיועדת לשמש למגורים, ובדירה שבנייתה טרם נסתיימה, למעט דירה שאין עמה התחייבות מצד המוכר לסיים את הבניה;
2. זכות במקרקעין שנמכרה לקבוצת רכישה לגבי נכס שהוא דירה המיועדת לשמש למגורים.

הפסיקה קבעה, כי סעיף 9 לחוק נועד לאפשר הקלה בגין רכישה של דירת מגורים למי שרכש מקבלן דירה "על הנייר". ולכן דירה שהרוכש מייעד למגורים אך בנייתה טרם הסתיימה במועד רכישתה, תיחשב "דירת מגורים" אם יש התחייבות מצד המוכר לסיים את בנייתה. כאשר אין התחייבות מצד המוכר להשלים את הבנייה  – כגון במקרה שאדם רוכש "שלד" של דירת מגורים, ומתחייב בעצמו לסיים את הבנייה  – הנכס הנרכש לא ייחשב "דירת מגורים" לעניין ההקלה במס הרכישה.

עולה השאלה, האם כאשר נרכשת דירה בשלבי בניה, לא ישירות מהקבלן, אלא ממי שרכש אותה ממנו, הנכס הנרכש עדיין ייחשב "דירת מגורים" לעניין סעיף 9 לחוק?

במילים אחרות, עולה השאלה האם יש לתת למילים "התחייבות מצד המוכר" פרשנות מרחיבה באופן שגם התחייבות הקבלן לסיים את הבניה שניתנה למוכר בעבר, נחשבת התחייבות המוכר כלפי הרוכש החדש או שיש לתת למילים אלו פרשנות מצמצמת באופן שרק התחייבות ישירה מאת המוכר אל הרוכש החדש תיחשב "התחייבות מצד המוכר" ובהעדרה – הנכס הנרכש לא ייחשב כדירת מגורים?

יש לציין, כי עד לשנת 2011, המועד בו החלו לעלות שיעורי מס הרכישה בגין דירה שאינה יחידה, הגדרת הנכס הנרכש כ"דירת מגורים" היתה יכולה רק להקל על הרוכש, שכן שיעור מס הרכישה המרבי ברכישת דירת מגורים שאינה יחידה, היה זהה לשיעור המס ברכישת נכס מקרקעין שאיננו דירת מגורים.

עם זאת, החל משנת 2011 ובעיקר לאחר תיקון 81 לחוק (מיום 24/06/2015), הגדרת הנכס הנרכש כ"דירת מגורים", מקום שאין מדובר בדירתו היחידה של הרוכש, תחמיר את מצבו בכך שיידרש לשלם 8% מס רכישה לכל הפחות.

בפס"ד שניתן לפני כשבועיים בו"ע 48493-05-15 אקרמן, עלתה שאלה זו לדיון, בהקשר של החלפת דייר בקבוצת רכישה שהתאגדה לפני תיקון 69 לחוק, כאשר מר אקרמן רכש את דירתו מהחבר המקורי בקבוצת הרכישה, לאחר תיקון 69 לחוק.

ועדת הערר דנה ב-2 שאלות עיקריות:

1. האם, בהתאם לחלופה הראשונה של הגדרת דירת מגורים בסעיף 9 לחוק, ניתן לומר שנרכשה דירת מגורים, לאור ההתחייבות להשלמת הבנייה מאת הקבלן המבצע, שהייתה בידי החבר שמכר למר אקרמן את זכותו או שמא אין מדובר בהתחייבותו של המוכר עצמו?
2. האם מר אקרמן הופך בעצמו לחלק מקבוצת הרכישה, לאור החלופה השניה להגדרת דירת מגורים בסעיף 9 לחוק ומשכך יש למסותו כרוכש דירת מגורים?

הוועדה ענתה בחיוב לשאלה השניה ומשכך דחתה את הערר אולם במקביל קבעה פה אחד כי התשובה לשאלה הראשונה הינה שלילית וכי מר אקרמן לא רכש דירת מגורים בהתאם לחלופה הראשונה של הגדרת דירת מגורים בסעיף 9 לחוק.

הוועדה קבעה כי "במקרה דנן, אין התחייבות של המוכר להשלים את הבנייה ואין לתת למונח "מוכר" משמעות רחבה מעבר ללשונו הברורה. מה עוד כאשר המדובר במקרה שבו משמעות רחבה תגרום להכבדת נטל המס ולא להקלה. אין נפקא מינה אם התחייבות היא "של" המוכר" או "מצד" המוכר", המילה החשובה היא שהמוכר הוא הוא אשר צריך להתחייב לסיים את הבנייה על מנת שהיא תיחשב כרכישה של דירת מגורים".

בנוסף הוסיפה הוועדה כי ניתן אמנם להניח כי הציפייה של מר אקרמן הייתה ועודנה כי הבנייה תושלם כמתוכנן, והיא זו שהניעה אותו לשלם את הסכום הנדרש למוכר, אולם אין באותה ציפייה כי להפוך את המחאת הזכויות והחיובים מהמוכר לאקרמן, להתחייבות מצד המוכר לסיום הבנייה.

ניתן לראות אם כן, כי בית המשפט מפרש את הדרישה להתחייבות מצד המוכר, פרשנות מצמצמת ולא מכניס להגדרה, גם המחאת זכויות שקיבל המוכר בעבר, לרוכש החדש.

 יש לציין, כי דעת רשות המיסים אינה נוחה עם פסק הדין וכי נשמעת במסדרונות הרשות עמדה לפיה, בכל מקרה יש לאבחן בין מצב של החלפת דייר בקבוצת רכישה כאשר מדובר בקבלן מבצע, לבין החלפת דייר הרוכש מקבלן בונה, החייב בכל התחייבויות חוק המכר דירות, ולכן סביר מאד שהסוגיה תעלה בקרוב לדיון פעם נוספת…

 לפרטים נוספים, תגובות והערות, ניתן ליצור קשר עמי בטלפון 050-6209895 או במייל [email protected]

 

אהרון צ'יסמדיה, עו"ד (רו"ח)

© כל הזכויות שמורות לעו"ד (רו"ח) אהרון צ'יסמדיה