סוגיות למחשבה בעניין חוק מס ריבוי דירות

הממשק בין חוק מס ריבוי דירות לבין חוק מיסוי מקרקעין (להלן: "החוק") דורש התייחסות מיוחדת, באופן שכדאי לקחת בחשבון לפני ביצוע פעולות שונות במקרקעין, אשר מקבלות הקלה לפי החוק או לפי עמדת רשות המיסים, גם את ההשלכות על ההטבות המתקבלות לפי חוק מס ריבוי דירות.

להלן 2 דוגמאות:

1.  סעיף 4א לחוק קובע כי העברת נכסי מקרקעין בין בני זוג או מהם לילדיהם, הנעשית על פי פסק דין שניתן אגב הליכי גירושין, לא יראוה כמכירה או כפעולה באיגוד לעניין חוק זה, כאשר למעשה מדובר בדחיית מס, שכן הסעיף וקובע כי במכירה עתידית על ידי מי שהועברו אליו הזכויות במקרקעין, ייכנס הוא לנעליים של מי שהעביר את הזכויות לפי סעיף 4א, לעניין יום ושווי הרכישה.
ואולם, במקרה שלבני זוג המעוניינים להתגרש 4 דירות מגורים ובכוונתם לחלק את הדירות שווה בשווה לפי סעיף 4א לחוק, ראוי לקחת בחשבון, כי תוצאת החלוקה תביא לתשלום מס ע"י כל אחד מבני הזוג בעת מכירת הדירות בעתיד ובנוסף תחייב את התא המשפחתי במס ריבוי דירות, עד למועד פירוקו, שכן החל ממועד זה אף לא אחד מבני הזוג מוגדר עוד "חייב במס".

לחילופין, יכולים בני הזוג למכור 2 דירות, בטרם פירוק התא המשפחתי, במסגרת תנאי ההטבה הניתנת לפי חוק מס ריבוי דירות וכך גם יקבלו פטור רטרואקטיבי ממס ריבוי דירות וגם עשויים להרוויח את המענק עד לגובה 85,000 ₪ בעת מכירת כל אחת מהדירות.

2.  הוראת ביצוע 02/97 מאפשרת החלפת דירה שנרכשה מקבלן בדירה אחרת באותו פרויקט במצבים בהם רוכש דירה מקבלן משנה דעתו בזמן בנייתה, לפני תחילת הבנייה ואף בסמוך לאחר בנייתה ומגיע להסכמה עם הקבלן כי במקום הדירה שרכש הוא רוכש דירה אחרת בגודל שונה או בקומה אחרת באותו פרויקט.  ההוראה מאפשרת בתנאים מסוימים, את החלפת הדירה, תוך תשלום תוספת מס רכישה בלבד וזאת מבלי שהדבר ייחשב כהחלפת זכויות, החייבת במקרים רגילים במס שבח ובמס רכישה.
ההוראה קובעת כי יראו את המכירה הראשונה כמבוטלת ובמקומה תהיה המכירה השניה תקיפה עם יום מכירה חדש ושווי מכירה חדש.

ואולם, במקרה שבו אדם מכר דירה לפי חוק מס ריבוי דירות וקיבל את המענק, הוא מתחייב בהתאם לתקנות שלא לרכוש דירה אחרת עד ליום 31/12/2020 ולכן חשוב לציין, כי אדם שקיבל מענק לפי חוק מס ריבוי דירות, לא יוכל לנצל את הוראת ביצוע 02/97 על דירה אחרת, אפילו אם הדירה המתחלפת כלל לא נספרת במניין הדירות.

הסיבה לכך הינה, שמאחר והוראת הביצוע מתייחסת לאירוע כאל ביטול עסקה וביצוע עסקה חדשה ומאחר ודירה חדשה נחשבת לעניין תקנות מס ריבוי דירות לפי הגדרתה לעניין מס רכישה, דהיינו מיום חתימת החוזה מול הקבלן, הרי שהחלפת הדירה מקבלן תיחשב כהפרת התקנות ותחייב את אותו אדם בהחזרת המענק תוך 30 ימים.
ראוי לטעמי, כי רשות המיסים תפרסם בהוראת הביצוע שעתידה לצאת בעניין חוק מס ריבוי דירות, הנחיה מקלה המתירה במקרה זה את ניצול הוראת הביצוע, ללא דרישת החזר המענק.

 לפרטים נוספים, תגובות והערות, ניתן ליצור קשר עמי בטלפון 050-6209895 או במייל [email protected]

אהרון צ'יסמדיה, עו"ד (רו"ח)

© כל הזכויות שמורות לעו"ד (רו"ח) אהרון צ'יסמדיה