כיצד יחושב מס הרכישה ברכישת מקבץ דיור ובו 362 דירות

סעיף  9(ג) לחוק מיסוי מקרקעין (להלן: "החוק") העוסק במס רכישה במכירת זכות במקרקעין שהם בנין או חלק ממנו, שהוא דירת מגורים, כולל בתוכו הגדרה ל"בניין" כדלקמן:

"בנין" – בנין שאינו ארעי יחד עם חלקת הקרקע שעליה הוא עומד, למעט בנין המהווה בידי הרוכש מלאי עסקי לענין מס הכנסה; ובבנין שבנייתו טרם הסתיימה, למעט בנין שאין לגביו התחייבות של המוכר לסיים את בנייתו;

בניין יכול לכלול מספר רב של יחידות, ורכישת בניין מגורים עשויה לכלול בתוכה, מבחינה מעשית, רכישת מספר דירות בהתאם למספר היחידות בבניין אולם הוראות סעיף 9(ג) לחוק חלות רק על מכירה של זכות שהיא דירת מגורים.

עולה השאלה, האם בעת רכישת בניין, יש לשלם מס רכישה כרכישת בניין שלם או כרכישת מספר דירות מגורים בהתאם לכמות הדירות בבניין?

השבוע ניתנה הלכת "שערי כרמיאל בע"מ" בבית המשפט העליון (עע"מ 5920/14) אשר עסקה בשאלה , האם מס הרכישה ברכישת מקבץ דיור בן 362 דירות, יחושב כרכישת נכס מקרקעין שלם או שמא יחושב בהתאם למס שהיה משתלם על רכישת דירות כמספר היחידות שבמקבץ.

חברת שערי כרמיאל בע"מ (להלן: "החברה") , רכשה בשנת 2012 מקבץ דיור אשר כלל 3 בניינים בכרמיאל וביקשה לשלם מס רכישה בשיעור 3.5% על כל דירה ודירה בהתאם למדרגות מס הרכישה באותה שנה לגבי דירה אשר שוויה נמוך מ 970,000 ₪.

מנהל מסמ"ק דחה את בקשת החברה וטען כי החברה לא רכשה "זכות במקרקעין שהם בנין או חלק ממנו, שהוא דירת מגורים" אלא "זכות במקרקעין" שהם מקבץ דיור בן 3 בניינים ועל כן יש להטיל על כל העסקה מס רכישה בשיעור של 5%.

בית המשפט העליון הסכים עם קביעת ועד הערר לפיה יש להכריע בשאלה זו בהתאם ל-2 מבחנים מצטברים: האחד – מהו אומד דעתם של הצדדים בעת ביצוע העסקה, דהיינו, האם התכוונו לרכוש את המקבץ כ"מכלול" או שהתכוונו לרכוש קבוצה של נכסים פרטניים? והמבחן השני – טיבו של הנכס, דהיינו האם מדובר בנכס שמחייב רכישתו כמכלול ולא מאפשר רכישת דירות נפרדות במקבץ או שכן ניתן לרכוש הדירות בנפרד?

בית המשפט העליון קבע, כי בבואנו לפרש את המונח "מכירת זכות במקרקעין" עלינו לנתח את התוכן הכלכלי והמהות האמיתית של העסקה, כאשר במקרה דנן נכס המקרקעין שאותו רכשה החברה על פי הגדרתה שלה בהסכם בין הצדדים הוא מקבץ דיור אחד שלם, שנרכש כמכלול וכולו הופיע בדוחותיה הכספיים כרכוש קבוע אחד.

יתר על כן, גם לעניין טיבו של הנכס, ייעוד המקרקעין שעליהם הוקם מקבץ הדיור הוא "דיור מיוחד – השכרה למרכז קליטה" ואין אפשרות לפצל את הבעלות בדירות והיזם אף מחויב ע"פ התוכנית בניהול ובאחזקת מקבץ הדיור כולו.

לאור האמור לעיל פסק בית המשפט העליון כי מדובר ברכישת נכס מקרקעין אחד המהווה מקבץ דיור של 362 דירות שנרכשו כמכלול ואין להחיל עליה את הוראות מס הרכישה החלות על רכישת דירות מגורים.

יש לציין,  כי לאור שיעורי מס הרכישה כיום, אשר מיטיבים דווקא עם רוכשי "זכות במקרקעין" על פני רוכשי דירות מגורים,  פסיקת בית המשפט העליון עשויה לסייע בתכנון מס, לאלו אשר יש בכוונתם לרכוש מספר דירות כמכלול בתוך בניין וכפי שניתן לראות, חשוב להגדיר את הממכר בצורה נכונה כבר בעת חתימת ההסכם.

 

לפרטים נוספים, תגובות והערות, ניתן ליצור קשר עמי בטלפון 050-6209895 או במייל [email protected]

 אהרון צ'יסמדיה, עו"ד (רו"ח)

© כל הזכויות שמורות לעו"ד (רו"ח) אהרון צ'יסמדיה