האבחנה בין "תנאי" לבין "מועד" חלה גם על תקנות מס רכישה
תקנה 2(1א) לתקנות מס רכישה (להלן:" התקנה"), נועדה לתת תמריץ לרוכשי קרקעות כך שהם לא ימשיכו להחזיק בהן כקרקע ריקה, אלא יבנו עליהן דירות מגורים, כאשר הדרך למימוש מטרה זו תהא על ידי הוצאת היתר בניה תוך 24 חודשים מיום המכירה.
לאור זאת, מאפשרת התקנה בתנאים מסוימים, וביניהם קבלת היתר בניה תוך 24 חודשים כאמור, השבה לרוכש של שישית ממס הרכישה ששולם מכוחה של תקנה 2(1), כך שבפועל ישלם הרוכש, שמתקיימים לגביו התנאים הבאים, מס רכישה בשיעור 5% משווי הרכישה בלבד (וראו הרחבה במאמר מיום 30/01/2025).
לפני שבועיים, ניתן פסק דין בו"ע 43628-12-23 סילס חברה ליזמות ואחזקות בע"מ נ' מנהל מיסוי מקרקעין נתניה, אשר עסק בבקשת סילס חברה ליזמות ואחזקות בע"מ (להלן: "החברה") לקבוע כי היא זכאית להקלה במס רכישה הקבועה בתקנה, השמורה למי שקיבל היתר בניה תוך 24 חודשים מיום רכישת המקרקעין, כאשר מנהל מסמ"ק נתניה (להלן: "המנהל") קבע כי החברה לא עמדה בתנאי זה, שכן היתר הבניה התקבל 4 ימים לאחר שחלפו 24 חודשים ממועד רכישת המקרקעין, ולפיכך דחה את בקשתה לתיקון שומה.
החברה רכשה את המקרקעין ביום 16/04/2021 והיתר הבניה התקבל ביום 20/04/2023.
במסגרת הערר טענה החברה מספר טענות לזכאותה לקבלת ההקלה, וביניהן:
- כי היה על המנהל להחיל על העוררת את הוראות חוק הארכת תקופות ודחיית מועדים בהליכי מס ומענקי סיוע (נגיף הקורונה החדש – הוראת שעה – תיקוני חקיקה), התש"ף–2020 (להלן: חוק הארכת מועדים – קורונה), אשר קבע כי תקופות מסוימות (1.3.2020 ועד 30.6.2021) לא יבואו במניין המועדים.
- ההצדקה להארכת המועד נעוצה בכך שהאיחור נבע בשל עיכובים שנפלו בעבודת ועדת התכנון בעקבות מגפת הקורונה. החברה טענה כי העובדת הספציפית שטיפלה בתיקיה חלתה, וכי באופן כללי – חלו עיכובים משמעותיים בעבודת ועדת התכנון בשל מגפת הקורונה.
- אין ממש בטענות המנהל כי המועד הקבוע בתקנה הוא תנאי למתן ההקלה, ולכן כביכול אינו מוסמך להאריך מועד זה. מדובר בטענה שאין לקבל. טענה זו הופכת את המנהל למי שמבצע בדיקה טכנית גרידא, ללא הפעלת שיקול דעת, וזאת בניגוד לכללי המשפט המנהלי.
בית המשפט דחה את הערר תוך שהוא מנמק כדלקמן:
- חוק הארכת המועדים – קורונה, אינו חל על החברה ואינו רלוונטי לעניינה, שכן החוק מתייחס באופן ספציפי להוראות שונות בחוק מיסוי מקרקעין – אשר מועדן הוא שמוארך. התקנה נשוא המחלוקת כאן, אינה נמנית בין הוראות אלה – ולפיכך הוראותיו אינן רלוונטיות במקרה זה.
- החברה כלל לא הגישה למנהל בקשה להארכת מועד. תנאי להארכת מועד לפי סעיף 107 לחוק, הוא כי המנהל התבקש לכך. ניתן היה לדחות את הערר – ולו רק מהטעם שבקשה שכזו כלל לא הוגשה! כל שביקשה החברה, בבקשה קצרה ולאקונית – נעדרת כל הנמקה, הוא תיקון השומה ולכן משלא עמדה החברה בתנאי שנקבע בתקנה, החלטת המנהל נכונה ולמעשה די בכך כדי לדחות את הערר.
- על אף שבלשון סעיף 107 לחוק לא הובהרו הדברים, ההקשר החקיקתי והגיונם של הדברים מחייב אפוא לקבוע כי הסמכות להארכת מועדים בה עוסק הסעיף, אינה חלה כאשר פרק הזמן בו מדובר נקבע כ-"תנאי" לתחולת הוראה שקבע המחוקק.
- בעניין הנדון בערר כאן, קביעת פרק הזמן עד אליו על הרוכש לקבל היתר בניה, מבטאת את משך הזמן שבעיני המחוקק ניתן לראות בו כסביר לשם קבלת ההיתר – ושאותו מוצא המחוקק לעודד באמצעות קביעת השבת 1/6 מס הרכישה – מתן סמכות למנהל לשנות פרק זמן זה על ידי הארכתו, מקנה לו למעשה סמכות להתערב בלב ההסדר שקבע המחוקק, ולשנות את ההסדר שמצא המחוקק לנכון לקבוע. מדובר בסמכות מרחיקת לכת, שאין זה נכון לקבוע כי היא נתונה לרשות מנהלית.
- בית המשפט הוסיף, למעלה מן הצורך, כי אף אם הייתה מתקבלת גישה המרחיבה את תחולתה של הסמכות הקבועה בסעיף 107 והחלתה אף על תנאים שנקבעו בחוק ושקבעו פרקי זמן, הרי שיש להניח כי סמכות זו הייתה שמורה למקרים חריגים ומיוחדים ובידי החברה לא עלה להוכיח כי המקרה כאן נמנה עם מקרים אלה, ולהיפך – מדברים שנאמרו במהלך דיון שמיעת הראיות, נראה כי לא כך הם פני הדברים.
בסיכום פסק הדין קבע בית המשפט, כי דחיית הערר נובעת מהכרה כי קבלתו, פותחת פתח החותר תחת היישום הראוי והיציב של החוק, באופן שאין לו מקום וכי המחוקק מצא לקבוע את פרק הזמן – 24 חודשים, בו יש לעמוד ולהראות היתר בניה שהתקבל (בפועל), כדי לזכות בהחזר מס הרכישה הקבוע בתקנה.
את כל המאמרים ניתן למצוא באתר בכתובת: www.atz-law.co.il
אהרון צ'יסמדיה, עו"ד (רו"ח)
© כל הזכויות שמורות לעו"ד (רו"ח) אהרון צ'יסמדיה
