חשיבות ההפרדה בין פעילות נדל"ן עסקית לפרטית

בע"א 4377/17 גיבשטיין נ' מנהל מס ערך מוסף רחובות (להלן: "הלכת גיבשטיין") קבע בית המשפט העליון כי "גם אדם העוסק בתחום הנדל"ן יכול להחזיק בנכס מקרקעין באופן פרטי, והדוגמה הטיפוסית היא קבלן המחזיק דירת מגורים" (וראו הרחבה במאמר מיום 06/06/19).

עם זאת הסביר בית המשפט העליון בהלכת גיבשטיין, כי הנטל להראות כי מדובר בעסקה "פרטית" שלא בוצעה "במהלך עסקו" של הנישום מוטל על כתפי הנישום.

לפני כ-3 שנים, ניתן פסק דין בע"מ 10469-03-20 קירון נ' מס הכנסה – פקיד שומה נתניה ובו

נדון מקרה של בעל עסק בתחום הנדל"ן (להלן: "קירון") , אשר רכש בשנת 2009 מקרקעין בפרויקט עמק חפר בנתניה לבניית 4 דירות, כאשר 3 מהן הושכרו ולטענתו אחת מהן הייתה לשימוש הפרטי ובמכירתה קיבל פטור ממס שבח כדירה יחידה.

בנוסף, רכש קירון בשנת 2010 נכס מקרקעין נוסף בפרויקט אבא הלל בנתניה, כאשר לאחר 4 שנים פורסמה תוכנית תמ"א 38/3 שהעניקה הקלות בניה נרחבות ובהתאם לכך בנה קירון על המקרקעין 9 דירות, אותן מכר כמלאי עסקי אך בהמשך ביקש לתקן את השומות ולקבוע כי מכירת 2 דירות תיחשב כמכירה במישור הפרטי.

לפקיד השומה היו מספר טענות כלפי קירון, בעניין אי דיווח על הכנסות דמי שכירות, בעניין שינוי ייעוד ממלאי עסקי לרכוש קבוע אולם בעיקר סירב פקיד השומה להכיר במכירת הדירות הנ"ל כמכירה פרטית בין היתר מהסיבה שקירון לא הוכיח את גובה ההוצאות שהוציא בפרויקט אבא הלל שיש לסווגן כהשקעה פרטית, ולא הוכיח כי שתי הדירות מומנו באופן שונה מיתר הדירות בפרויקט.

בית המשפט שב והסביר, כי אין מחלוקת על כך שגם אדם העוסק בתחום הנדל"ן, יכול לבצע עסקה פרטית בנכס מקרקעין. עם זאת, כאשר מדובר בנכס המשתייך לסוג הנכסים בהם נוהג אותו אדם לעסוק במסגרת עסקו, הנטל המוטל עליו להראות כי אותה מכירה הנטענת על ידו להיות מבוצעת במישור הפרטי, אינה קשורה לעסק – הוא נטל מוגבר.

במקרה דנן, ניתח בית המשפט את התנהלות קירון ודחה את הערעור שהגיש קירון על הצווים שהוציא פקיד השומה בין היתר מהסיבות הבאות:

1. הדירות יועדו על פי קירון ל"צרכים פרטיים" אך קירון ורעייתו לא התגוררו בפועל בדירות הללו.
2. קירון לא הצליח להוכיח כי נערכה הפרדה בין המימון הפרטי, כנטען על ידו, לצורך רכישה ובניית הדירות הנמכרות שבמחלוקת, לבין הכספים שהוזרמו לפרויקטים במסגרת עסקו.
3. קירון לא הביא כל אסמכתאות לטענתו לפיה נשא בהוצאות פרטיות בקשר לאותן דירות, על אף שהתבקש לעשות כן.
4. מהביאורים לדו"חות הכספיים של קירון עולה כי לא ניתן כל ביטוי לכך שחלק מהדירות הן "פרטיות".
5. לא נוהל חשבון בנק נפרד לעסק ולבני הזוג באופן פרטי ורואה החשבון אף ציין, כי למיטב ידיעתו המערער העביר כסף "פרטי" שלו לחשבון הבנק של העסק.

בית המשפט הסביר,  כי מקום שבו הנישום כורך יחד את עסקיו עם ענייניו הפרטיים, עליו להציג בפניו אסמכתאות ברורות, מפורשות וחד משמעיות המלמדות על קיומה של הפרדה ברורה ומוחלטת בין חלקים אלה.  
משלא עשה כן, לא ניתן לומר כי עמד בנטל המוגבר החל עליו להראות, כי חרף היותו עוסק בתחום הנדל"ן, ועל אף שמדובר בפרויקט אחד הכולל מספר דירות שנבנו כולן כחטיבה אחת, חלק מאותן דירות הן "פרטיות", בנייתן מומנה באופן פרטי ולפיכך אינן משתייכות לעסקו, וכי ההכנסות ממכירתן אינן חייבות במס הכנסה כדין יתר הדירות.

בשבוע שעבר, ניתן פסק דין בע"א 1976/23 אברהם קירון נ' פקיד שומה נתניה ובו דחה בית המשפט העליון, בהסכמה, את הערעור שהגיש קירון, תוך שהוא מאפשר לקירון להציג אסמכתאות על הוצאות שלדעתו הוא רשאי לנכות מסכום ההכנסות שהפיק בשומות שהוציא פקיד השומה.

הפסיקה במקרה דנן, מלמדת על חשיבות ההפרדה הן בהתנהלות והן בספרים, בין פעילות נדל"ן עסקית לפרטית וזאת על מנת למנוע מיסוי עודף בדיעבד על פעילות נדל"ן שבוצעה במישור הפרטי.

 

את כל המאמרים ניתן למצוא באתר בכתובת:  www.atz-law.co.il

אהרון צ'יסמדיה, עו"ד (רו"ח)

   © כל הזכויות שמורות לעו"ד (רו"ח) אהרון צ'יסמדיה