שתי סוגיות בפסיקה בנושא העברת מקרקעין אגב פירוק איגוד

סעיף 71 לחוק מיסוי מקרקעין (להלן: "החוק") מעניק פטור ממס שבח על מכירת המקרקעין או על הקניית זכות באיגוד מקרקעין המוחזקת ע"י איגוד מתפרק, לבעלי המניות אגב הפירוק, ובלבד שיתמלאו מספר תנאים המפורטים בסעיף (וראו הרחבה במאמר מיום 02/03/2017).

סעיף 71א לחוק נועד לפתור בעיות, הן של תכנון מס והן של תאונת מס, ע"י צמצום ההפרש שנוצר בין המחיר המקורי שבו רכשו בעלי המניות את מניות האיגוד, לבין יתרת שווי הרכישה של המקרקעין, המועברים לבעלי המניות אגב הפירוק בפטור ממס לפי סעיף 71 לחוק, כאשר הפרש זה יכול לבוא לידי ביטוי לטובת בעלי המניות אולם עשוי גם לפגוע בהם.

יצוין, כי לפי הוראות המעבר לתיקון 55 לחוק (להלן: "הוראות המעבר") סעיף 71א לחוק חל אך ורק על זכות במקרקעין או זכות באיגוד מקרקעין, שהועברו בפירוק לפי סעיף 71(א) לחוק, לאחר 12/04/05 ושהאיגוד רכש אותם החל מיום 01/04/98 (וראו הרחבה במאמר מיום 19/08/2021).

לאחרונה פורסמו 2 פסקי דין אשר דנו כל אחד בסוגיה אחרת בנושא העברת מקרקעין אגב פירוק.

ו"ע 48105-07-19 (ו-8 נוספים) משה ניסני ואח' נ' מנהל מסמ"ק רחובות

כאשר המקרקעין נרכשו ע"י החברה במחיר נמוך מהמחיר המקורי של המניות, נוצר מצב בעייתי שבו בעל המניות מאבד את עלות המניות ברגע שמוכר את המקרקעין, שהגיעו אליו בפטור ממס לפי סעיף 71 לחוק בעת פירוק החברה.

יצוין, כי בעיה זו באה לידי פתרון באמצעות סעיף 71א לחוק במגבלות הוראות המעבר, אולם בפסק הדין טענו העוררים, כי למרות מגבלות הוראות המעבר, ניתן להביא בחשבון שווי הרכישה של המקרקעין (או להתיר בניכוי מהשבח) את עלות רכישת המניות באיגוד מקרקעין, מקום בו פורק האיגוד, המקרקעין הועברו לבעלי המניות בפטור ממס לפי סעיף 71 לחוק ונמכרו לאחר מכן על ידם.

בית המשפט דחה את הערר וקבע, כי גישת העוררים סוטה באופן מבוהק מלשון החוק, אשר קבע בצורה מפורשת וברורה את האופן שבו יש לחשב את השבח בעת מכירת מקרקעין שהתקבלו אגב פירוקו של איגוד וכי הוראות המעבר אינן תוצאה של לאקונה אלא קביעה ברורה מצד המחוקק של שיטת חישוב השבח הנ"ל ומשכך צדק מנהל מסמ"ק בכך שאין להביא בחשבון את עלות המניות, אלא בהתאם להסדר שבסעיף 71א ובכפוף להוראות המעבר.

ו"ע 46076-08-21 פנחצ'ל בע"מ נ' מנהל מסמ"ק ת"א

ברישא של סעיף 16(א)(2) לחוק נכתב כדלקמן:

מכירת זכות במקרקעין לא תירשם בפנקס המקרקעין, אלא אם כן המנהל אישר שהיא פטורה ממס או ששולם המס המגיע על פי שומה שנעשתה לפי הוראות סעיף 78(ב)(1) או (2); לא נעשתה שומה כאמור, תירשם המכירה אם ניתנה ערבות בנקאית או ערובה אחרת להנחת דעתו של המנהל, לגבי ההפרש שבין 20% מהתמורה לבין המס ששולם לפי השומה העצמית כמשמעותה בסעיף 78(א) או (ב)(3), להבטחת תשלום המס שיגיע;

בעת העברת מקרקעין אגב פירוק איגוד בפטור ממס לפי סעיף 71 לחוק, עלתה השאלה העקרונית הבאה: האם מנגנון הערובה הקבוע בסעיף 16(א)(2) לחוק, לצורך קבלת אישור מיסים לרישום בטאבו תקף וישים גם לגבי עסקה פטורה ממס שנעשתה ללא תמורה, כאשר במקרה זה הערבות היא אפס, או שלשון הסעיף מאפשרת קבלת אישור מיסים לאחר שניתנה ערבות, רק כאשר שולם המס המגיע ע"פ השומה?

בית המשפט קבע, כי נוסח הסעיף איננו חד משמעי וכי מבחינה לשונית 2 הפרשנויות אפשרויות, אולם תכלית החקיקה והגיונם של הדברים מובילים למסקנה כי מנהל מסמ"ק צדק בפרשנותו לפיה, על מנת לאפשר רישום נדרש כי המנהל ייווכח כי מגיע פטור, או לחילופין כי המס שולם.

ככל שטרם שולם המס כי טרם נערכה שומה, אישור המנהל יכול להינתן אם תבוא הבטחת תשלום (זמנית) בדמות ערבות או ערובה, אולם אם נדרש פטור (בהעדר תמורה) והפטור טרם אושר, לא חלה על המנהל חובה להסתפק ב"ערובה" של אפס.

 את כל המאמרים ניתן למצוא באתר בכתובת: www.atz-law.co.il

אהרון צ'יסמדיה, עו"ד (רו"ח)

© כל הזכויות שמורות לעו"ד (רו"ח) אהרון צ'יסמדיה