פטור ממס על תשלום דמי שכירות לדיירים בעסקת תמ"א 38

פרק חמישי 5 לחוק מיסוי מקרקעין (להלן: "החוק") נוסף בתיקון 62 ועוסק בפטור ממס שבח במכירת זכות במקרקעין שתמורתה מושפעת מזכויות בניה לפי תמ"א 38 (תוכנית החיזוק).

סעיף 49לג לחוק מעניק פטור ממס שבח בגין מכירת זכויות כאמור, מאת הבעלים לקבלן ובלבד שהתמורה ניתנה בשירותי בניה לפי תמ"א 38 בדרך של חיזוק המבנה מפני רעידות אדמה, כאשר סעיף 49לג1 לחוק (שנוסף בתיקון 72) מעניק פטור זהה ממס שבח גם כאשר התמורה ניתנה בשירותי בניה לפי תמ"א 38 בדרך של הריסת המבנה והקמתו מחדש.

בהוראת ביצוע 10/2009 שפרסמה רשות המיסים הובהר, כי פרט 5 להגדרת "שירותי בניה לפי תוכנית החיזוק" בסעיף 49לב לחוק, שהינו: "תשלום לכיסוי הוצאות הכרוכות בשירותי הבניה לפי תכנית החיזוק כפי שיקבע המנהל" כולל בתוכו גם שכר דירה לכל תקופת השיפוץ היה ועפ"י התכנית נדרש פינויו הזמני של הדייר.

כמו כן קובע סעיף 49לג(ב) לחוק, כי כאשר ניתנת תמורה שלא בשירותי בניה לפי תוכנית החיזוק יראו אותה כדמי מכר של זכות אחרת במקרקעין שאינה פטורה ממס.

בפסק דינה של ו"ע 15379-01-19 קלדרון ואח' נ' מנהל מיסוי מקרקעין תל אביב שפורסם השבוע, קיבל בית המשפט באופן חלקי את הערר שהגישו בעלי בניין בתל אביב, על החלטת מנהל מסמ"ק ת"א (להלן: "המנהל"), שלא לפטור ממס שבח את דמי השכירות שקיבלו מאת היזם, בגין פינוי הדירות, כחלק משירותי הבניה לפי תוכנית החיזוק.

בעלי הבניין, הקימו חברה אשר נועדה לשמש "יזם" בעסקת התמ"א ולטענת המנהל, הם כלל לא נדרשו לפינוי הדירות ולקבלת דמי השכירות, אלא שלאור העובדה שביצעו שיפוץ פנימי בדירות ורצו לקבל פטור ממס שבח, פינו עצמם מהדירות בתמורה ל"דמי שכירות" הפטורים ממס שבח (שקוזזו כנגד התשלום עבור השיפוץ הפנימי) כחלק משירותי הבניה לפי תוכנית החיזוק, שלא כדין.

בית המשפט בחן לעומק את עובדות המקרה, וקבע שבעלי הבניין הרימו את נטל ההוכחה כי ביצוע עבודות חיזוק המבנה לא היו יכולות להתבצע ללא פינוי הדירות מיושביהן וזאת חרף טענתו הכללית של המנהל כי בכל הפרויקטים של תמ"א 38 חיזוק המטופלים במשרדו, לא משולמים דמי שכירות לדיירים.

עם זאת, בית המשפט תחם את משך הפינוי הנחוץ לעבודות החיזוק ל-18 חודשים בלבד וקבע כי יתרת דמי השכירות מהווים תמורה שלא בשירותי הבניה החייבת במס.

בית המשפט הוסיף וקבע, כי בניגוד לטענת המנהל לפיה יש להכיר בתשלום שכר דירה כחלק מ"שירותי הבניה" אך ורק כאשר מקבל תשלום דמי השכירות התגורר בעצמו בדירה לפני שנדרש פינויה, הרי שאין כל הצדקה כלכלית או עניינית להבחין בין מצב שבו מדובר בפינוי הדייר עצמו או כאשר הכניסה למיזם התמ"א גדעה את מקור הכנסתו, וכי תשלום חלף דמי שכירות לבעלי הדירות המשכירים בנסיבות כגון אלו, עונה על התנאים והתכלית הן של פרט 5 להגדרת "שירותי בניה לפי תוכנית החיזוק" והן של הוראת ביצוע 10/2009.

בשולי הדברים התייחס בית המשפט גם לסוגיית קביעת יום המכירה ולטענת המנהל לפיה, אם היזם נדרש לשלם אגרות בניה, היטלים והוצאות שונות הכרוכות בשירותי הבנייה, הרי שהוא כבר נחשב כהחל במתן שירותי הבנייה וקבע, כי "המועד שבו הוחל במתן שירותי בנייה" הקבוע בסעיף 49לב1(2) לחוק מתייחס לזמן תחילת עבודות הבנייה בפועל ולא די בתשלום הוצאות על אגרות והיטלים בלבד כדי ליצור התחלת מתן שירותי בנייה בהקשר זה.

 

את כל המאמרים ניתן למצוא באתר בכתובת: www.atz-law.co.il

אהרון צ'יסמדיה, עו"ד (רו"ח)

  © כל הזכויות שמורות לעו"ד (רו"ח) אהרון צ'יסמדיה