הלכת חנין – הדרך הראשית לקביעת שווי המכירה בעסקת קומבינציה הינה לפי שווי שירותי הבניה
עסקת קומבינציה מסוג מכר חלקי, הינה עסקת חליפין, בה מוכר בעל מקרקעין חלק מזכויותיו במקרקעין בתמורה לקבלת שירותי בניה על יתרת המקרקעין שנשארה ברשותו.
בשנת 2017 קבעה ו"ע 63431-01-14 חנין ואח' נ' מנהל מיסוי מקרקעין חיפה, כי בחירה בשיטת הערכת שווי המכירה בעסקת קומבינציה תהא תלוית נסיבות המקרה, כאשר לאור העובדה שהתמורה במקרה הנדון בפסק הדין נקבעה בשל יחסים מיוחדים, הגיע בית המשפט למסקנה כי יש לקבוע את שווי המכירה על פי שווי השוק של המקרקעין שנמכרו ולא על פי שווי התמורה שניתנה, כלומר שווי שירותי הבנייה שמקבלים הבעלים. (וראו הרחבה במאמר מיום 18/05/2017)
השבוע ניתן פס"ד בבית המשפט העליון בערעור שהגישו בני הזוג חנין (ע"א 5738/17 חיים ועירית חנין נ' מנהל מסמ"ק חיפה) על קביעת ועדת הערר לגבי שווי המכירה בעסקה בין הקבלן בני הזוג חנין (להלן: "חנין").
בית המשפט העליון הסכים עם ועדת הערר, שאין לקבל את שווי התמורה שהוצגה ע"י חנין בסכום של 752,000 ₪ שכן היא איננה משקפת את המציאות, אולם ציין כי קיים קושי לאמץ את קביעת מנהל מסמ"ק לפיה שווי התמורה הינו 2,800,000 ₪, לאור פער ניכר בחישוב שווי המכירה בין "שיטת ההשוואה" בה נקט השמאי מטעם חנין לבין "שיטת החילוץ" בה נקט השמאי מטעם מנהל מסמ"ק.
פער זה הביא את בית המשפט העליון לדון ב-3 שיטות הערכת השווי המכירה המקובלות; "שווי שירותי הבניה", "שיטת ההשוואה" ו-"שיטת החילוץ".
ראשית, שלל בית המשפט את מסקנת ועדת הערר לפיה כאשר ישנו פער כה גדול בין "שיטת ההשוואה" ל"שיטת החילוץ" יש להעדיף את הערכת השווי לפי "שיטת החילוץ".
בעניין זה קבע בית המשפט, כי "שיטת החילוץ" איננה נחשבת שיטה אידיאלית להערכת שווי מקרקעין והיא תלויה במספר משתנים שקשה לאמוד אותם, וביניהם שיעור הרווח היזמי ומשכך "שיטת ההשוואה" היא השיטה השכיחה והעדיפה.
ואולם, קביעתו החשובה של בית המשפט העליון בפסק הדין הייתה, כי לא ניתן להתעלם מעלויות הבנייה של הקבלן וכי "הדרך הראשית לקביעת שווי מכירה בעסקת קומבינציה, כפי שהוכר גם בהוראת ביצוע 23/98, היא על פי שווי התמורה שמקבל בעל הקרקע בשירותי בניה (עלויות הבניה בצירוף רוח קבלני סביר ומע"מ). לכן, גם בהינתן היחסים המיוחדים, נתוני העלות עדיין עומדים בעינם כנתון שמסייע להתחקות אחר מהותה הכלכלית של העסקה".
בהתחשב במכלול הראיות ונסיבות המקרה, קבע בית המשפט העליון בפסק הדין כי יש להעריך את שווי המקרקעין שמכרו חנין לקבלן ב 1.9 מיליון ₪, כממוצע בין שיטות החישוב ובנוסף קבע, שהמקרה דנן איננו מצדיק הטלת קנס גרעון.
ניתן לראות אם כן, כי בית המשפט ממשיך את הקו שקבעה הלכת קמחי בע"א 6351/12 , בעניין שווי המכירה בעסקאות קומבינציה וקובע פעם נוספת כי הדרך הראשית לקביעת שווי המכירה בעסקת קומבינציה הינה לפי שווי שירותי בניה שמקבל בעל הקרקע, גם בהינתן יחסים מיוחדים!
לפרטים נוספים, תגובות והערות, ניתן ליצור קשר עמי בטלפון 050-6209895 או במייל [email protected]
אהרון צ'יסמדיה, עו"ד (רו"ח)
© כל הזכויות שמורות לעו"ד (רו"ח) אהרון צ'יסמדיה
