פיצול רעיוני ופיצול פיזי

במכירת דירת מגורים מזכה בפטור ממס לפי פרק חמישי 1 לחוק מיסוי מקרקעין

(להלן: "החוק") או לפי חישוב מס לינארי מוטב הקבוע בסעיף 48א(ב2) לחוק, ישנה חשיבות רבה לקביעה, מהו הנכס הנמכר בעסקה.

בלא מעט מקרים נוכח המוכר לגלות, כי הנכס הנמכר איננו מורכב מדירת מגורים מזכה בלבד אלא משילוב של דירת מגורים מזכה ונכס נוסף, שיכל שיהיה נכס פיזי, כגון חלקת קרקע נוספת או שיהיה נכס בלתי מוחשי "רעיוני", כגון זכויות בניה נוספות הצמודות לדירה.

לקביעה זו ישנה משמעות רבה, שכן הפטור הניתן בפרק חמישי 1 וההקלה הניתנת בסעיף 48א(ב2) לחוק, נועדו לדירת מגורים מזכה בלבד ולא לנכסים נוספים הנמכרים באותה מכירה.

ולכן, על מנת להפריד בין הנכסים הנוספים הנמכרים ביחד עם דירת המגורים המזכה, ולהעניק את הפטור וההקלה רק לדירת המגרים המזכה, נוצרו 2 מנגנוני פיצול; האחד מכונה "פיצול רעיוני – אנכי" והשני מכונה "פיצול פיזי-אופקי", כאשר בעוד שמנגנון הפיצול הרעיוני מופיע במפורש בסעיף 49ז לחוק ומעניק הקלה מסוימת למוכר, הרי שמנגנון הפיצול הפיזי הינו יציר פסיקה ואיננו מופיע בחקיקה.

כאמור, המחוקק העניק הקלה בסעיף 49ז ובעקבותיו גם בסעיף 48א(ב3) לחוק וקבע פטור נוסף גם למרכיב זכויות הבניה הנמכרות ביחד עם דירת המגורים המזכה, בתנאים מסוימים.

עם זאת, כאשר מדובר בפיצול פיזי בין חלקת קרקע נוספת לבין דירת המגורים המזכה, לא ניתנת למוכר כל הקלה והוא ישלם מס מלא על מכירת חלקת הקרקע הנוספת.

במספר פסקי דין בעבר עלתה השאלה, כיצד יש לבצע את הפיצול הפיזי ומהו אותו שטח אדמה הצמוד לדירה, אשר רואים אותו כחלק מדירת המגורים?

בהלכת נסל (ע"א 2191/92) קבע בית המשפט העליון כי יש חשיבות לגודל השטח המקובל באותו אזור מגורים כאשר נקודת המוצא לגודל סביר של מקרקעין הדרושים לדירת מגורים הינו דונם אחד.

כמו כן, בהלכת להב (ע"א 6486/02), קבע בית המשפט כי אין לבצע פיצול פיזי, אלא באותם מקרים שלצדה של דירת המגורים קיים מגרש גדול באופן בלתי פרופורציונאלי לגודל הדירה, אשר עולה על הסביר כדי לשרת את מטרת המגורים וחורג מן הגודל המקובל בהתחשב באופיו של האזור שבו מדובר.

השבוע, ניתן פסק דין בו"ע  48871-12-15 שוורץ ואח' נ' מנהל מיסוי מקרקעין, אשר עסק במקרה שבו מכרו מספר מוכרים את זכויותיהם בבית חד קומתי בשטח 75 מ"ר, הקיים על חלקה בשטח של 1,015 מ"ר בסכום כולל של 1,900,000 ₪.

המוכרים ביקשו לבצע את הפיצול הרעיוני הקבוע בסעיף 49ז לחוק בלבד אולם מנהל מסמ"ק ערך גם פיצול פיזי לאור העובדה שלפי התב"ע החלה על האזור קיים פוטנציאל תכנוני ל-2 יחידות דיור, 35% שטח בנייה עיקרי, כך שהפטור ניתן רק לגבי חלק המגרש בשווי 1,500,000 ₪ ואילו חלקו האחר של המגרש בשווי של 400,000 ₪ מוסה במלואו.

בהסתמך בין היתר על הלכת רושגולד (ע"א 651/87) קבעה ועדת הערר, כי אמת המידה לקביעה האם יש לבצע פיצול פיזי בחלקה, היא השטח אשר משמש להנאה סבירה מהבית, אשר תוכרע לפי מבחני ההיגיון והשכל הישר.

במקרה דנן, קבעה הוועדה כי היה על המוכרים להרים את נטל ההוכחה, שעל אף הפער הגדול בין שטח המגרש לשטח הבית, מדובר בגודל סביר של קרקע העשויה לשמש את דירת המגורים אולם לאור העובדה שהמוכרים לא הצליחו לעשות כן ולא הציגו כל הוכחה לעניין, דחתה הוועדה את הערר והתירה את הפיצול הפיזי שביצע מנהל מסמ"ק.

לפרטים נוספים, תגובות והערות, ניתן ליצור קשר עמי בטלפון 050-6209895 או במייל [email protected]

 אהרון צ'יסמדיה, עו"ד (רו"ח)

© כל הזכויות שמורות לעו"ד (רו"ח) אהרון צ'יסמדיה